从明年起，若房价继续下跌，中国近半的家庭或将面临3个难题

2.06%。

这是国庆后广州首套商贷的实际利率，比公积金还低，历史头一回。

按剧本走，老百姓该抢着上车了吧？

结果黄埔一个老小区，9 月刚成交一套，3.52 万一平，比前几个月还硬气了一丢丢。挂了四年没卖掉的业主，第二天就把挂牌价往上加了两千。

中介群里一片欢呼：见底了！

可真实的门店数据是，10 月头一周，带看量翻着倍涨，签约量还是每天两三单。

一边是政策把工具箱掀了个底朝天，一边是业主试探着往上调价，一边是购房者摁着钱包纹丝不动。

这出戏看着热闹，其实就是大考前的最后一次模拟。

因为接下来这一年，房价如果还在往下走，中国将近一半的家庭，要接连撞上三道谁也躲不开的坎。而你今天看到的所有 "回暖" 和 "涨价"，不过是开考前的那几场预演。

前阵子跟一个做中介的朋友吃饭，他说现在门店最忙的活儿不是带看，是改价签。上个月刚贴上去的数字，这个月就得撕了重写，跟便利店临期食品换标签似的。我问他一天改几回，他苦笑说，房东半夜发微信让降五万，第二天早上就得贴出去，不然下午就有同行挂更低的。

你说这事儿怪谁呢？怪房东急了？怪买家抠了？其实都不是。怪的是过去三十年我们对房子形成的那个共识,它只会涨，不会跌。这个共识一旦松了，所有人都开始重新算账，而一算账，饭桌上的话题就变了。

我前阵子参加一场同学聚会，本来以为会聊孩子升学、聊年终奖，结果从头到尾，三句话绕不开房子。有人说提前还了二十万贷款，心里踏实多了；有人说挂了半年的房子，上周终于有人出价了，比当初买的时候还低了八十万，还有人干脆不说话，闷头喝酒。那种安静不是没话说，是每个人心里都有一本不敢摊开的账。

这不是某一个人的感受。央行之前做过一次城镇居民家庭资产负债调查，数字摆出来其实挺吓人的：城镇家庭里有房子的占到 96%，平均每户总资产三百一十七万九千块，可这里头将近七成是房子；欠银行的钱呢，75.9% 也是房贷。

你品品这个结构，家底厚不厚？厚。可厚在哪儿？厚在一套砖头上。负债重不重？重。可重在哪儿？也重在同一套砖头上。资产和负债绑在一根绳上，房价往上走的时候皆大欢喜，房价一旦掉头，整个家庭的账本都跟着晃。

我见过最典型的一类家庭，是 2020 年到 2021 年那波高位上车的。当时六百万的房子，首付三百万，贷款三百万，觉得咬咬牙就过去了。

结果呢？现在同小区同户型挂牌四百八十万，他想卖，先把剩余贷款一算，再扣掉中介费、税费，到手可能还不到四百万。也就是说，三年时间，首付没了，还倒欠银行一截。这种情况在有些跌得狠的板块已经不是个案了。

肯定有人会说，我又不卖，自住怕什么？这话听着硬气，其实只说对了一半。房子不卖，亏损确实不会体现在银行卡余额里，但有一样东西会悄悄缩水，那就是你心里的底气。

以前家里遇到急事，第一反应是 "大不了把房子抵押了或者卖了周转"，现在呢？挂出去三个月，看房的电话比外卖验证码还少。你心里清楚，这房子还是你的，可真要急用钱的时候，它变不成现金。资产还在那儿，流动性却像堵在水管里的水，看得见，流不出来。

截至今年上半年，全国 70 个大中城市的二手房价格，比最高点平均下来已经回撤了 17.4%。听着好像也就不到两成？可你要知道，这是平均数。那些三四线城市的远郊盘、曾经被炒得火热的概念板块，跌个两三成的大有人在。

更要命的是挂牌量，15 个重点城市的二手挂牌差不多 190 万套，全平台加起来突破 850 万套，可市场一年满打满算也就消化 500 万套。这是什么概念？卖的人排着队，买的人攥着钱观望，价格能硬气才怪。

这种剧本其实不是第一次上演。日本九十年代泡沫破了之后，住宅地价阴跌了二十多年，从 1991 年到 2005 年平均跌了将近一半。

美国 2008 年次贷危机那会儿，年底有 830 万套房子的贷款比房价还高，占了将近两成，媒体天天报 "负资产家庭"，这个词从金融圈黑话变成了老百姓的日常聊天内容。香港也一样，2003 年最惨的时候，每五个供楼的人里就有一个成了负资产，涉及金额一千六百多亿港币。

跌的从来不是那个数字本身，跌的是所有人的预期。房子账面上还是几百万，可真要变现的时候，发现底下根本没人接盘。

房子这个东西，正在从 "稳赚不赔的资产" 重新退回 "耐用消费品"。这个心态转变，很多人一时半会儿转不过弯来。过去三十年我们被教育得太好了，房子是保值的、是增值的、是可以托底的。现在这个叙事松动了，每个人都得重新适应：它就是一个住的地方，它不该也不可能继续承载你全部的人生幻想。

明年房价会怎么走？没人能给你打包票。但有一点我比较确定：这场调整不会一夜之间崩掉，也绝不可能一夜之间弹回来。它是一个慢刀子割肉的过程，割的是账面财富，割的是消费信心，割的是一代人对 "买房致富" 的信仰。

真正能跨过去这几道坎的，从来不是那些赌它马上反弹的人，而是早就把账本摊开、把现金流留足、把预期降下来的人。这个市场从来不同情硬扛的人，它只奖励提前算清楚账的人。

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