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探盘中粮北外滩壹号｜扎根北外滩核心，解读 185-228㎡精装大宅

大家好，我是置业顾问陈捷。最近不少朋友在关注北外滩新房市场，在虹口众多新盘当中，大家听得比较多的，大多集中在瑞虹新城板块以及四川北路沿线。如果想要寻找处在北外滩规划红线范围内的住宅项目，中粮北外滩壹号，也就是大悦城拿下的北外滩 116 街坊地块，是值得静下心来好好了解一番的项目。今天就带大家完整走进这个项目，从地块背景、社区规划，再到两套主力高层户型与精装配置，逐一拆解，聊聊项目的真实产品状态。

先从地块本身说起，这块北外滩 116 街坊地块，成交时间在 2023 年 9 月 5 日，由大悦城控股上海大区公司通过上海联合产权交易所完成竞得。地块坐落于北外滩核心范围，临近大连路地铁站，周边和新弘北外滩相邻，区位底色属于北外滩滨江开发的重要片区。地块的地上计容建筑面积约 46505.94㎡，用地属性为 Rr1 与 Rr3 混合用地，规划比例上 Rr1 类型住宅占比不低于 60%，Rr3 高层住宅占比控制在 40% 以内。这样高低搭配的产品布局，和五坊园四期的规划逻辑有相似之处，大家网上看到的项目效果图仅作为规划参考，最终交付标准以购房合同约定为准。

整个社区的容积率设定在 1.95，在上海内环核心地段，这样的容积率属于偏低水平。项目规划上没有搭配商业办公业态，也没有设置 15% 自持住宅以及 5% 保障房配比，整体地块属性偏向纯住宅社区。社区内部产品分为两类，高层住宅一共规划 90 套，低密别墅产品规划 118 套，高低产品组合排布，社区整体居住氛围偏向纯粹改善定位。我们今天重点聊的，就是项目目前主推的高层产品，建筑面积段约 185㎡至 228㎡，项目备案均价 143868 元 /㎡，采用精装交付模式，高层房源目前进入收官阶段，房源总价起步在 2300 万以上，项目约 228㎡样板间现已开放参观，感兴趣的客户可以通过线上渠道提前预约。

先来看项目的大户型，建面约 228㎡这款户型，也是本次样板间打造的主力户型，样板间按照一比一还原户型格局打造，能够直观感受精装落地效果。户型配备独立电梯厅，电梯厅的使用面积大约 7.5㎡，这个空间属于入户前的过渡区域，可以用来打造入户收纳系统，放置鞋柜、雨伞、出行杂物，把一部分收纳功能转移到入户门外，减轻室内储物压力。

入户门选用子母门规格，进门位置设置双玄关柜，同时单独预留一间储藏间。双玄关的设计，能够在入户时形成空间缓冲，门外的视线无法直接穿透客餐厅，保障室内的私密性。同时玄关柜加上独立储藏间双重储物空间，对于改善家庭来说，换季衣物、行李箱、运动器材等大件物品都可以妥善安放，入户的仪式感和实用性兼顾。

客餐厅区域采用约 270° 环幕大边厅设计，空间舒展感很强。高楼层房源向外眺望，能够看见陆家嘴城市建筑群以及黄浦江的江景视野。户型把中式厨房、西式岛台、客餐厅与阳台整合在同一个公共活动区域，整套公共空间合计面积接近 53㎡。这个开阔的活动区域，适配多元家庭场景，日常一家人聚餐、闲暇会客、孩子玩耍，都可以在这个空间内完成，是家庭日常活动的核心场域。

卧室区域采用多套房的布局形式。主卧为完整大套房设计，整套主卧空间面积大约 50㎡，内部划分出睡眠区、独立衣帽间以及尺度宽敞的主卫空间。进入主卧之后，形成独立的私密区域，日常休息不受客餐厅活动干扰，衣帽间可以分类收纳衣物配饰，主卫空间充足，能够放下全套卫浴设备，居住体验感偏向舒适尊享。户型内另外一间次卧同样做成套房格局，房间内部预留充足柜体位置，搭配独立卫浴，家中长辈或者来访亲友居住，拥有独立卫浴，起居动线更加独立。

户型北侧设置两间次卧，空间可以灵活规划，其中一间可以作为儿童房使用，另外一间可以布置成书房、茶室或者工作室。当家庭需要居家办公、阅读学习，或是孩子需要独立学习空间时，北向房间就可以承担对应的功能。整套户型动静分区清晰，客餐厅等活动区域集中在南侧，卧室休息区域分布在内侧以及北侧，日常活动产生的噪音，不容易打扰到休息区域，多人口家庭居住，不同成员的生活作息可以互相兼顾。

本次开放的约 228㎡样板间，一比一还原户型格局，精装选材与设备配置，也可以在样板间直观看到，整套精装体系选用不少行业内认可度较高的品牌。西厨岛台采用宝格丽大理石材质打造，视觉质感突出。水槽与龙头选用铂浪高产品，是净水三合一龙头搭配一体式大水槽，在西厨区域清洗果蔬、直饮取水都很方便。全屋净水系统配置齐全，包含霍尼韦尔前置过滤器、全屋软水系统，再搭配末端净水器，从入户总水管到终端用水，形成完整净水链路。

热水系统选用意大利品牌法罗力燃气热水器，保障全屋多点同时用水时，水温保持稳定。卫浴硬件方面，马桶、台盆等洁具采用德国唯宝产品，龙头、花洒使用当代品牌，五金件的做工与使用手感都有不错表现。智能化方面，整套住宅搭载华为全屋智能家居系统，能够对室内灯光、窗帘、安防等设备进行统一管控，通过智能面板或者移动端，实现家居设备的联动调节，适配当下改善家庭对于智能居住场景的需求。

聊完 228㎡的大边厅户型，我们再看另一款主力高层户型，建面约 185㎡，这款户型采用飞机户型，搭配双套房设计，非常适合三代同堂的改善家庭，家庭成员各自拥有独立起居空间，生活动线互不干扰。户型配置 2 梯 2 户，每户拥有独立私享电梯厅，实现电梯厅入户，走出电梯就是自家的过渡空间，进一步提升入户私密感。

入户设置独立玄关，玄关区域预留柜体位置，进门之后视线不会直接直视室内客厅，形成天然的隐私屏障，玄关柜可以承担进门收纳需求，放置随身物品、鞋子，把杂乱收纳在入户位置。户型采用 LDKB 一体化布局，客厅连接大面积阳台，整体面宽充足，公共空间开阔通透。阳台做了功能拆分，区分景观阳台与生活阳台，两个阳台各司其职。景观阳台面向外部景观，闲暇时可以观景休憩；生活阳台可以放置洗衣设备，晾晒杂物，家务活动集中在一侧，不会破坏客厅景观面的整洁感，生活品质得到兼顾。

户型内所有卧室都配备飘窗设计，飘窗可以拓展室内可用空间，平时可以坐在飘窗阅读、观景，也可以把飘窗位置改造为小型储物区，拓展房间收纳能力。主卧同样是套房配置，内部设置步入式衣帽间，收纳容量可观；主卫配备双台盆以及大浴缸，早上夫妻二人可以同时洗漱，互不等待，闲暇时也可以享受泡澡放松，主卧整套空间，兼顾收纳、洗漱、睡眠多重需求。

很多客户来看虹口新房，第一反应想到瑞虹以及四川北路板块，这两个片区发展成熟，配套完善。但如果大家想要选择房源坐落于北外滩红线范围内的住宅项目，中粮北外滩壹号，也就是 116 街坊这个项目，是需要纳入对比清单的。北外滩板块本身属于上海重点滨江开发片区，城市界面持续更新，项目地理位置靠近大连路地铁站，出行通勤有基础保障。

再回到地块规划层面，项目 1.95 的容积率，在内环内属于相对友好的指标。整个社区没有商办、自持住宅与保障房配比，整体纯住宅属性，社区居住人群偏向改善客群。社区一共 208 套住宅，90 套高层搭配 118 套别墅，高低产品组合，社区空间层次比较丰富。高层房源就是我们今天介绍的 185㎡、228㎡两个主力户型，高层房源进入收官阶段，可选择的房源数量有限。

两套户型针对的家庭需求有所区分。185㎡飞机双套房，更偏向三代同堂，家庭成员多，需要各自独立房间，又希望公共空间开阔，阳台兼顾景观和家务，卧室全飘窗提升空间利用率，双套房保证长辈或者子女拥有独立卫浴，减少卫生间早晚使用冲突。228㎡户型更偏向人口规模适中，追求大尺度公共空间的家庭，270° 环幕边厅带来开阔的活动空间，高区能够欣赏黄浦江以及陆家嘴建筑群景观，全屋收纳点位丰富，独立储藏间、多处玄关柜，主卧接近 50㎡套房，加上全屋品牌精装与华为智能系统，产品配置偏向高端改善定位。

精装部分，从前端净水，到热水供应，再到卫浴五金，以及全屋智能，整套系统完整。西厨岛台大理石、铂浪高水槽龙头、霍尼韦尔净水系列、法罗力热水器、唯宝洁具、当代龙头花洒，硬件品牌矩阵清晰，样板间一比一落地，大家预约之后可以实地感受材质触感、空间尺度，体验智能系统的实际操作效果。

当然看房的时候，除了户型和精装，大家也可以结合自身的生活习惯来判断是否适配。228㎡户型的大边厅，优势在于公共空间尺度感强，适合喜欢家庭聚会、日常活动希望空间开阔的家庭；而 185㎡飞机户型，动静分区均衡，双套房分散在户型两侧，适合多代居住，希望各个卧室之间相互独立的家庭。两个户型都设置了多处收纳空间，在改善户型当中，充足储物是很多家庭重点考量的点，这两套户型在收纳设计上都做了比较细致的规划。

项目高层房源均价 143868 元 /㎡，精装交付，总价 2300 万起，目前高层收官，可选房源不多。建面约 228㎡样板间已经开放，有看房计划的朋友，可以线上提前预约，实地感受户型尺度、精装选材以及空间采光，直观感受北外滩核心住宅产品的呈现效果。北外滩作为上海滨江重要板块，板块内纯住宅项目不算多见，而同时拥有高层、别墅两种产品形态的社区，值得改善购房者纳入看房清单，实地对比感受。