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嘉里金陵华庭探盘｜外滩金陵东路 29 席石库门风貌别墅，城芯文脉资产压轴登场

作者：开发商售楼处置业顾问 @陈捷提起上海外滩，很多人的印象停留在沿江的万国建筑，是百年以来城市封面的代名词。但外滩的价值，从来不止黄浦江沿岸那一列历史建筑。从外滩往老城厢方向延伸，金陵东路所在的外滩街道，是上海 CAZ 中央活动区的核心承载板块，也是外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区交汇地带。这片土地沉淀了百年海派城市肌理，在长达二十年的周期里，外滩核心片区少有全新的风貌别墅产品入市，而嘉里金陵华庭，带来了 29 席石库门风貌别墅，作为项目高层住宅的压轴藏品，即将正式推向市场。今天就带大家完整拆解这个外滩综合大盘，从板块基底、项目整体规划，到高层过往市场表现，再到本次压轴的风貌别墅产品，做一次完整的实地探盘解读。

很多人初识金陵华庭，最先关注到的是项目高层大平层持续火热的市场行情。项目高层住宅规划 4 栋约 150 米超高层塔楼，采用一层两户的布局设计，每户都可以拥有 270 度环幕视野。超高层塔楼和地块内保留重塑的石库门风貌群落相互映衬，现代摩天建筑与传统里弄建筑对话，形成新旧共生的城市界面，塑造全新的城市第五立面。站在高层室内向外眺望，陆家嘴建筑群、外滩历史建筑群以及黄浦城市天际线铺展在眼前，江景与城市景观交织，这也是前期高层产品能够持续收获市场认可的底层原因。

项目高层大平层分三期依次推出，每一期的认购阶段都出现客户数量大于房源数量的情况，开盘房源快速去化，足以看出沪上高净值群体对金陵华庭地段价值的认可。项目一期推出 158 套建面约 270-600㎡云端平层，采用线上预约结合线下认购的方式，开盘当天房源全部完成去化，一期销售总金额达到 92.34 亿元。二期推出 120 套建面约 360-875㎡江景大平层，开放认购短短四天半时间，意向登记客户达到二百二十七组，认购比例 190%，二期整体过会均价约 20.5 万 /㎡，实现销售揽金 98.43 亿元。三期推出剩余高层住宅房源，有效认购组数 61 组，认购比例 153%。客群结构方面，上海本地户籍高净值买家占比接近三成，其中来自杨浦的成交客户，在上海各区成交统计中位居前列。

持续热销的背后，是圈层的汇聚。选购金陵华庭高层产品的买家，以上海本土企业家、实体经营者、金融行业从业者为主，属于上海深耕多年的高净值群体。如今高层住宅产品进入尾声，压轴登场的便是这 29 席风貌别墅，产品定位面向熟悉上海城芯土地价值、看重历史文脉资产收藏属性的买家，未来入住业主圈层相近，居住氛围纯粹。

项目基础信息一览

项目坐落于黄浦区外滩金陵东路，开发主体为嘉里建设。本次推出的风貌别墅产品，为三层结构经典石库门形制，包含联排、双拼以及独栋多种产品形态。产品建面区间约 280-460㎡，项目楼王户型建面达到约 750㎡。产品总价区间跨度较大，6500 万起，一户一价，部分房源总价可以达到 3.2 亿以上。房屋交付时间锁定在 2028 年 10 月 31 日，属于期房产品。

项目整体是一个体量庞大的城市综合街区，总建筑面积约 66.3 万㎡，地块一共 10 宗，其中部分地块尚未完成出让。整个大盘规划涵盖住宅、办公、商业、酒店多种业态，工程计划分阶段竣工，整体竣工时间落在 2027 至 2029 年区间。项目于 2023 年 8 月启动施工建设，投入资金规模预计超过 500 亿。在整体规划当中，住宅总建面约 12.4 万㎡，商业与办公业态合计建面约 32 万㎡。本次 29 套风貌别墅，就是这 12.4 万方住宅里的压轴产品。

项目规划有两栋超高层办公地标塔楼，建筑高度分别约 240 米与 180 米，建成之后会重塑外滩一侧的城市天际线，和黄浦江对岸陆家嘴地标建筑遥相呼应。除超高层办公、住宅塔楼之外，地块内打造约 1 公里长、总建面约 12 万方的低密风貌商业街区，街区整合石库门、里弄、骑楼等多种上海传统建筑形态，未来这里会成为上海特色风貌漫步街区，也可以看作一座开放式的海派风貌博物馆。街区内商业业态丰富，出门即可享受成熟商业氛围，而向内步入居住区，又能回归安静私密的居住环境，繁华与静谧之间的切换，是城芯低密产品难得的体验。

区位：CAZ 核心交汇地带，黄浦城市更新重要板块

金陵东路所在片区，是黄浦 CAZ 核心承载区的中心位置，多重城市资源在这里交汇。地块地处外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区的交汇地带，北侧紧邻外滩金融聚集带，西侧衔接人民广场商业文化集群，地理位置属于上海城市核心原点范围。行业内常把金陵东路片区称作黄浦城市更新板块当中，衔接外滩、新天地、豫园的关键板块，也是黄浦城市界面更新里重要的一块拼图。

这片区域拥有上海老城厢独有的空间特质，“外市内里” 的空间格局，延续着上海海派文化兼容并蓄的城市气质。外滩沿江更多是公共地标、金融办公，而金陵东路向内，保留了上海原生里弄肌理，在城市更新的规划之下，旧有里弄空间被保护性重塑，现代综合体植入其中。城芯地段的土地供给本身稀缺，兼具历史风貌基底、成片规划开发的居住地块，在黄浦外滩板块，供给量十分有限，这也是本次风貌别墅受到市场关注的底层逻辑。

很多购房者看城芯别墅，很容易把注意力先放在会所、车位、庭院这些配置上，但我们梳理项目，要分清产品硬件和资产底层逻辑。社区配套方面，项目规划约 4500㎡地下会所，会所内部设置恒温泳池、私宴厅，会所资源仅对 29 户别墅业主开放。车位配比做到 1:3.5，对比同板块其他风貌别墅产品，车位配置水平更高，可以满足大家族、多车辆使用需求。每户别墅配备 50-100㎡私家院落，三层石库门建筑格局，室内空间尺度舒展。

但会所、车位、庭院，都属于产品配置层面，挑选这类城芯资产，更需要关注两个核心维度：其一，核心地段不动产长期价值稳定性；其二，上海外滩这类城市核心，带独立院落的风貌类居住产品未来新增供给体量。外滩核心区土地开发已经进入存量更新阶段，成片新增开发的风貌院落住宅供给不多，这也是这类产品的收藏属性来源。

设计理念：多家国际团队联合创作，静奢风重塑石库门风貌

为匹配地块的城市定位，项目邀约多家国际一线设计团队共同参与整体打造，包括 KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、天华、ASPECT Studio 等十余家国内外知名设计事务所，多方团队协同创作，整体设计思路以开阔静奢为核心，在保留石库门建筑文化记忆的前提下，打造适配当代高净值居住需求的全新风貌建筑，更新外滩片区风貌建筑营造标准。

传统石库门建筑诞生于百年前，原始户型格局、采光通风、动线规划，很难匹配当下家庭的居住习惯。本次金陵华庭风貌别墅，不是简单复原老建筑外壳，而是在保护风貌肌理的前提下，重构室内空间。三层的石库门形制保留海派建筑的外立面质感，搭配私家庭院，把庭院空间纳入日常起居。庭院面积 50-100㎡，空间尺度可以满足户外会客、家庭园艺、小型家庭聚会等多种场景，把自然空间引入城芯居所。

产品面积段跨度很大，280㎡起步的户型，适合改善型家庭自住；随着户型面积向上，直至 750㎡楼王户型，空间尺度进一步放大，适配多代同堂或者兼具自住、私人会客需求的买家。总价区间 6500 万起，最高可达 3.2 亿以上，实行一户一价，不同位置、院落大小、户型格局，都会影响最终定价，部分别墅房源单价最高可达 25 万 /㎡，整体套均总价在八千万这个量级。

大盘业态规划：复合型街区，居住与城市共生

嘉里金陵华庭不是单一住宅项目，而是一座大型城市综合街区，这也是和很多单独开发的别墅社区最大区别。整个大盘包含住宅、甲级办公、特色风貌商业、高端酒店多种业态，不同业态之间分区规划，做到动静分离。办公、商业集中在外围，面向城市界面；居住区向内排布，保障居住的私密性与安静度。

约 12 万方风貌商业街区，是整个片区的亮点。不同于普通购物中心，这条长约 1 公里的风貌街区，依托原有里弄街巷格局打造，保留骑楼、石库门、天井等经典元素，未来会引入特色零售、餐饮、文化展示类业态。街区属于开放式城市公共空间，而别墅居住区独立管理，商业人流和居住区域相互分隔，既可以就近享受街区配套，又不会受到商业活动带来的噪音、人流干扰。

两栋超高层办公塔楼，未来会引入企业总部、高端办公业态，持续带动板块活力。项目整体工程分批次落地，2027 至 2029 年陆续完成竣工交付，住宅部分高层先行交付，风貌别墅交付时间在 2028 年 10 月。整个大盘投入建设周期较长，开发体量庞大，嘉里建设拥有多年在上海核心区域开发大型综合体的经验，对于这类多地块、多业态、历史风貌结合现代开发的项目，具备成熟的操盘经验。

客群逻辑：为什么外滩风貌院落产品持续受到关注

回顾前期高层大平层的客户画像，能够看出买家选择金陵华庭的底层诉求。这部分客户大多长期扎根上海，熟悉上海城市发展脉络，对于黄浦外滩的土地价值有着直观认知。很多客户本身已经持有多处不动产，置业目标并非单纯满足基础居住，而是配置城芯稀缺资产，同时获得高品质自住空间。

29 席风貌别墅，作为整个住宅地块的收官产品，供给量少，圈层属性突出。能够选择这类产品的买家，大多看重两个点：一是地段的城市资源集聚度，地处外滩金陵东路，步行可达外滩滨江，城市核心的商业、文化资源触达便捷；二是产品形态，城芯带独立私家院落的风貌别墅，在上海核心城区新增供应有限。上海城市核心区域土地管控严格，成片开发新建带院落的低层居住产品并不多见，叠加石库门风貌载体，产品的稀缺属性进一步凸显。

这里也要客观说明，这类产品属于城市核心区高端改善藏品，总价门槛高，产品有其对应的客群定位。期房属性意味着需要等待交付，项目整体大盘分期建设，周边城市更新工作还在持续推进，需要结合自身资金规划、持有周期来综合考量。

很多购房者会拿新城别墅和外滩风貌别墅做对比，二者底层逻辑完全不同。近郊别墅更多看自然环境、社区密度；而外滩这类城芯风貌院落产品，价值根基来自城市核心地段、历史文化板块加持，以及城市核心土地供给的约束。二者不能放在同一维度比较，选择哪一类，取决于家庭置业的核心诉求，是追求近郊低密度自然环境，还是扎根城市原点，收藏城芯文脉不动产。

产品细节与居住体验

风貌别墅采用三层石库门结构设计，保留海派建筑立面质感，每户自带独立私家庭院，庭院面积区间 50-100㎡。庭院作为室内外过渡空间，弱化建筑带来的压迫感，在黄浦这样建筑密度偏高的核心区域，拥有专属户外院落，是很特别的居住体验。室内空间按照当代居住习惯重新设计，区别于老式石库门局促的动线，空间开阔，采光面优化，适配当代家庭的会客、起居、休憩功能分区。

社区内部配置约 4500㎡地下会所，会所资源定向服务别墅业主，规划恒温泳池、私宴厅，可以满足家庭私宴、休闲健身需求。车位配比 1:3.5，高于同板块不少风貌类住宅，大家庭多台车使用，停车空间相对宽裕。

从整体规划来看，项目兼顾城市公共价值与居住私密。外围的风貌商业、办公塔楼，是面向城市的界面；向内深入，住宅塔楼、风貌别墅形成相对安静的居住组团。走在街区之中，既能感受到外滩百年城市底蕴，又能体验现代化综合体带来的配套，新旧融合，也是金陵华庭想要呈现的居住感受。

板块长期视角：金陵东路城市更新

金陵东路板块，属于黄浦持续推进的城市更新片区，不是一次性开发完工的小型地块，是多地块联动的城市更新项目。整个片区依托原有里弄风貌做保护性开发，不是简单拆除重建，而是保留区域历史肌理，植入现代办公、商业、居住功能。这种模式下，片区不会快速变成纯粹的居住区，而是持续作为上海 CAZ 的重要组成部分，承载商业、文化、办公、居住复合功能。

上海外滩发展多年，沿江开发基本成型，向外延伸的金陵东路片区，是外滩功能向内渗透的重要载体。豫园、新天地的成熟运营，也为这类风貌商业街区提供了参考样本。未来这片约 1 公里长的风貌漫步街区落地之后，会补齐外滩内侧的文化商业配套，丰富整个外滩板块的空间层次。

当然城市更新项目周期较长，各类配套、街区氛围的成熟，会随着工程分期落地逐步兑现。对于购置这类不动产的买家来说，需要理解板块是持续成长的过程，各项配套会按照建设节点逐步呈现。

嘉里金陵华庭 29 席石库门风貌别墅，是外滩金陵东路城市更新大盘当中的压轴居住产品。外滩核心片区多年来，鲜有全新风貌院落住宅推出，29 套的供给体量不大。产品依托外滩 CAZ 核心区位，融合石库门海派建筑文脉，由多家国际设计团队联合打造，搭配私家院落、业主专属会所、高配比车位。

项目高层大平层过往多期推售，市场去化表现亮眼，聚集一批上海本土高净值业主。本次风貌别墅涵盖联排、双拼、独栋多种形态，建面 280-750㎡，总价 6500 万起，一户一价，预计即将入市。

城芯风貌类不动产，决策逻辑和普通住宅不一样。除了户型、庭院、会所这些看得见的产品配置，更需要考量板块在城市格局当中的定位，以及同类产品未来的新增供给情况。外滩承载上海百年城市记忆，金陵东路作为外滩向内衔接老城厢的关键节点，29 席石库门风貌别墅，面向懂得上海城芯文脉资产价值的藏家。

如果你在关注上海黄浦核心风貌类居住产品，可以把嘉里金陵华庭风貌别墅纳入对比清单，结合自身自住需求、资产配置规划，综合研判。