中海物业被罚，多少有点冤

文/乐居财经 严明会

物业公司被罚，有因为多收钱的。但业主没觉得多交，物业也没多收，政府却还是开了罚单。

2026年9月26日，中海物业管理广州有限公司被广州市天河区市场监督管理局罚款20万元。理由只有一句话：不执行物业费政府指导价。

被罚的项目叫中海观园，位于广州天河区珠江新城金穗路，项目占地近2万平方米，总建筑面积约14万平方米，2007年竣工，分为南塔北塔共6栋、房屋500多户。

中海物业从2009年起为这个小区提供物业服务，收费标准是3.9元/平方米/月。

收费收了17年，为什么突然违法了？

一张处罚决定书

根据处罚信息，有三个关键：

第一，中海物业确实超标收费了。

处罚决定书援引的依据是《关于2007年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度的通知》（穗价〔2007〕36号）。

这份文件规定，有电梯住宅一级物业服务的基准价为1.70元/平方米，上下浮动15%，最高不超过1.96元/平方米。

中海物业收的3.9元，差不多是这份文件上限的两倍。

第二，中海物业的服务标准，确实超出了最高等级。

有意思的是，处罚认定书明确写明，中海物业在综合管理服务、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护五个方面均超出一级物业服务标准。

也就是说，中海物业确实在提供超出政府最高服务等级的服务，也确实按照这个服务水准在收费。

第三，违法所得无法认定。

因为中海物业收取的物业服务费中包含了公共用水和公共用电的摊分费用，物业费与公摊水电费混合收取，执法部门无法精确计算出多收了多少。

还有一个时间节点耐人寻味：2026年6月17日，也就是被罚前三个月，中海物业向价格主管部门申请价格核准并获得批复，同意其按照最高每月每平方米4.82元收取物业管理费。

换句话说，政府核定了中海物业最多可以收4.82元，但后者实际只收了3.9元。

收了17年比核定上限还低的价格，但因为一直没有走申报核准的程序，就成了“不执行政府指导价”。

这20万罚款，不是因为多收了业主的钱。而是在程序上出现了问题，中海物业没有向价格主管部门申报核准。

那么，在被罚时却被认定“服务五个方面均超出一级标准”。这到底是服务真的好，还是标准本身太低了？

广州物业费指导价

广州自1999年起就对物业管理服务收费实施政府指导价管理，此后指导价标准经历了多次调整。

2023年11月，广州发布了一份重要文件，物业服务重新划分为五个等级，一级为最高等级。

有电梯住宅一级服务收费基准价为2.8元/平方米，总建筑面积五万平方米以内的普通住宅可在基准价上浮不超过20%，即最高3.36元。

如果楼盘品质确实超出普通标准，政策也留了一道口子，即“超一级”批复。建设单位可以向价格主管部门申报，经核定后突破指导价上限。

中海观园的情况恰好卡在这个缝隙里。它从2009年就开始提供超一级服务，但一直没有申请“超一级”批复。直到2026年6月才拿到4.82元的核定批复。

处罚决定书援引的是2007年的文件，而中海观园收取3.9元的物业费从2009年就开始了。

为什么用一份2007年的文件来比对，而不是2023年的新规？执法机关的认定是，穗价〔2007〕36号在案涉期间具有约束力。

但这份文件在2009年之后是否经过延期或更新，处罚决定书没有进一步说明。

2026年6月以来，广州增城区集中清理超标准物业收费，整治“高价收费、低配服务”乱象，累计11个小区物业费下调、8个项目取消超一级收费标准。

多个因“超一级”批复到期被认定不符合标准的小区，物业费从“3字头”降到了2.8元。整个广州物业费的监管基调，正在全面收紧。

指导价的两难

这起处罚背后，是整个物业行业面临的定价困境。

一方面，物业费收缴率在持续走低。

克而瑞物管研究中心数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑，大量中小物企普遍低于65%，部分跌破50%。

物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线，71%意味着大量项目已经在亏损边缘运营。

另一方面，物业公司的利润空间也在收窄。

2025年，百强物业企业毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点；净利率均值仅5.01%。“增收不增利”是当下物业公司的普遍困境。

在这种背景下，政府指导价就像一把双刃剑。它确实保护了业主免受乱收费的侵害，但也可能限制了那些真正提供优质服务的物业公司。

去年4月的一场行业大会上，物业大佬李长江说了一句引起广泛讨论的话：“不能以低价取悦业主，1块钱就是1块钱，而不是说收了1块钱，却提供2块、3块的服务，这是把物业企业往邪路上带。”

今年国庆前夕，人大代表樊芸在佛山调研时提出另一个方向的建议：地方政府应尽早放开限价，把定价权交还给业主，实现质价相符。

一个说政府不该限价，一个说政府限价有用。谁对？

从中海观园这个案例看，政府的指导价确实“管住”了一个实际上没有多收费的物业公司。中海物业收了3.9元，政府后来核定它可以收4.82元。

从结果看，业主其实没有吃亏。但程序上，它确实没有按规矩申报，这在法律上就是违法。

一个合法但不合理的结果，和一个合理但不合法的过程，哪个更值得被处罚？

指导价之外的服务

跳出个案，回到更大的图景。

广州物业费政府指导价的政策逻辑是：前期物业阶段，业主还没有成立业委会，没有议价能力，所以由政府代为定价，防止开发商和物业公司合谋抬高收费。这个逻辑本身没有问题。

但执行了十几年之后，问题逐渐暴露。

一是，很多小区的实际服务水平确实超出了政府划定的最高等级，但价格被限制住了。

二是，一些物业公司即使收费在指导价范围内，服务质量也未必达标，“质价不符”的投诉在各大城市都是物业纠纷的主要来源。

广州增城近期批量下调物业费，针对的就是“高价收费、低配服务”的问题。

而中海观园被罚，针对的却是“高配服务、低价收费”。两种截然相反的情况，都撞上了同一套指导价体系。

这说明，问题可能不在某个具体案例，而在定价机制本身。

定价权到底该归谁？政府、开发商、物业公司、业主，每一方都有自己的立场和利益。中海物业被罚20万这个案例，不过是这个复杂博弈中的一个小切口。

或许，比起讨论中海物业冤不冤，还有更值得追问的：一套让“质高于价”的服务也被处罚的定价体系，是不是到了该调整的时候？

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