现房销售细则对比，哪个城市更具弹性？

8.28新政后，截至10月11日，全国共有5城发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见：北京（9月24日）、上海（9月28日）、广州（9月30日）、武汉（10月1日）、天津（10月10日）。5城细则呈现清晰的梯度推进特征：一线城市（除深圳外）率先落地，二线由武汉突破，三四线城市暂未出台细则、多以土拍环节设定现房销售条件的方式落地。

从制度设计看，5城高度一致地把握三条主线：一是“新老划断”平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期；二是“提门槛+强监管”，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管；三是“给支持、留空间”对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。差异主要体现在新老划断的颗粒度、重点监管额度的范围、以及配套工具的丰富度等方面。

表：北京、上海、广州、武汉、天津部分要点对比

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

预售条件：在途项目在过渡期内多执行原政策，历史遗留项目口径存差异

共同底线是以8月28日为“新老划断”分界点，新项目预售门槛统一抬升至主体结构封顶。

一是新出让地块预售条件全面提升。8月28日后新发布出让公告的商品住房项目优先选择现房销售；实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。北京主体结构封顶要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且需建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》；武汉则明确“屋面结构层混凝土浇筑”的封顶认定标准，并需经项目所在区住房管理部门现场核查确认工程形象进度。

二是在途项目分类施策。5城对8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，一致按原有政策执行；对“已拿地未取工规证”项目，原则上按新项目执行，但经区政府评估风险、确保按时建成交付、加强预售资金监管并报备案后，5城均可在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。上海、广州、天津单列“8.28前已公告、8.28后取得土地使用权”一类，明确2027年底前按原政策执行预售条件。

三是历史遗留项目安排存在实质差异。北京、广州、天津口径一致，8月28日前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后可按在途项目有关规定执行。上海对此类项目“由有关部门另行研究”，后续配套口径有待明确。武汉则另设存量盘活项目要求：若通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同，经评估风险、报市住房管理部门备案后，可按原有预售条件申请预售的期限延至2028年底，宽限一年。

四是武汉的特殊弹性最丰富。除上述分类外，武汉另设两项：一是8.28前已取工规证、8.28后工规证发生变更的项目，按原有政策执行；二是2026年12月31日前已纳入智能建造试点名录或认定为装配式建筑、并于2026年底前取得工规证和施工证的项目，按原有政策执行，以过渡期优惠激励新型建造方式。

预售资金监管与定金：资金监管差异较大，定金比例形成梯度

（一）预售资金监管口径不同。新出让地块实行全额、全过程监管，当前差异在解除时点：北京项目联合验收后方可解除；上海项目综合竣工验收后方可解除，较北京略靠后；广州解除条件最细，需同时完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收三项后，由住房资金监管机构留存一定额度再解除，房屋首次登记后注销监管账户；武汉竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后解除；天津在项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后方可解除资金监管。

在途项目则“按原政策”与“设重点额度”并存：对8.28前已取（含部分取得）工规证项目一律沿用原政策；对已拿地未取工规证项目部分城市设重点监管额度，但范围不同——北京覆盖剩余工程建设费用及红线外需房企承担的市政工程费用，上海覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，广州、天津覆盖全部剩余工程建设费用。武汉优化保函置换为5城独有：按原有政策执行监管的项目，房企可申请银行保函置换监管额度内资金，商业银行自主决策，置换金额不得超过竣工交付所需资金额度的30%、置换后监管资金不得低于该额度的70%；适用范围涵盖已取工规证、工规证变更、智能建造试点与装配式建筑三类情形。

另外，上海对“8.28前已公告、8.28后拿地”地块执行新的资金监管规定，是5城唯一将此情形明确为执行新政策的城市；历史遗留项目由有关部门另行研究。

（二）定金比例形成梯度。5城定金比例形成清晰梯度：广州、武汉、天津5%＞上海3%＞北京1%。上海购房定金合同示范文本由市房屋管理部门牵头制定。广州、武汉均明确购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。武汉另要求经房企与抵押权人约定同意销售抵押房屋的，办理现房销售备案证时须提交抵押权人同意销售的证明文件。

融资支持与土地供应管理：融资渠道与土地款期限差异明显

以主办银行制为共同基础，资金监管机构不同，北京市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户；上海市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，项目所在区房地产交易中心在主办银行开立资金监管账户；广州市房屋交易监管中心、武汉市房产交易中心作为住房资金监管机构；天津市房地产市场服务中心（滨海新区项目由滨海新区住房和建设事务服务中心负责）在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户。

融资支持方面，上海支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资。武汉侧重存量纾困与抵押创新，8.28前已签开发贷合同的项目经协商可通过新增融资、展期、调整还款计划等方式满足融资需求；另外开展分户土地使用权集合设定抵押试点。

表：5城土地出让价款支付安排对比

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy

土地供应管理方面，5城土地出让金缴纳首付比例实际一致，多为30日内不低于50%，武汉为半年内，节奏更宽松。真正差异在余款缴纳期限——上海、广州、武汉、天津均采用“1+1”两段式，原则上1年、经决策可再延1年；北京则为一次性“2年内缴清”。另外，武汉未提及“不计利息”。

针对分户抵押，广州与武汉均有涉及，但位置不同：广州设在土地供应管理章节，核心是取得建设工程规划许可后按不动产单元建筑面积占比计算土地份额、以份额集合设立抵押；武汉设在融资协调章节，核心是开发公司以土地使用权抵押申请开发贷时采用分户集合抵押，具体办法另行制定。广州侧重土地份额设定规则，武汉侧重抵押融资机制。

其他支持：分批竣备与预登记先行，优化审批流程

一是分批、分阶段竣工备案。广州支持分期分栋办理规划、施工、人防报建、预售、现房销售备案及竣工验收备案，要求楼栋具备独立使用功能、明确各期配套建设时序与交付时间。武汉支持按最小单元分批竣备，并实施分阶段竣备——楼栋以±0为界划分地下、地上两阶段，全装修项目可按毛坯、室内装修两阶段分别办理。

二是预登记先行办理审批。广州支持取得土地不动产预登记证明后先行办理规划、施工许可及测绘手续，销售已缴清土地款对应部分房屋。武汉规定取得不动产预告登记证明的可先行办理相关手续，并允许房企为保障开工申请开发贷时办理宗地不动产抵押权预告登记。

三是审批优化与“交房即交证”。广州在行政审批环节实行告知承诺制与容缺受理，推动交付时同步取得不动产权证书；武汉推行销售方案与预售许可同步申请、并联办理，“即报即批”，推动“拿地即开工”“交房即交证”；上海持续优化全流程审批，北京支持拿地即开工；天津签订土地成交确认书后可启动建设工程规划设计方案总平面图公示工作，企业可凭出让合同申办理工规证，支持项目实行施工图设计质量告知承诺制、分阶段办理施工许可，同时支持项目分期开展联合验收，推动验收服务关口前移，依申请提前开展技术预核服务。

四是质量监管与市场秩序。上海做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理，加强房地产市场监管；北京持续做好市场秩序规范；武汉加强房地产市场监管；广州做好全过程管理，加强施工现场质量安全管理；天津健全全过程质量监管。

五是现房销售条件略有不同。5城现房销售前置条件均为“房屋/不动产首次登记”，差异在于：上海、北京、武汉、天津均需在首次登记后编制并报备现房销售方案；广州设竣工验收备案、配套验收合格前置环节，并需将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等进行备案，鼓励企业在房屋首次登记后，申请现房销售。

总结：平稳过渡，严格资金监管

一是“稳”字当头。5城均以8.28为分界点、2027年底（武汉对存量盘活项目延至2028年底）为过渡期，对新出让项目、在途项目与历史遗留项目分类施策，针对历史遗留项目，上海为“有关部门另行研究”，存在待明确的政策空间。

二是“严”字落地。新项目预售门槛抬升至主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、个人按揭“竣工备案后放款”、定金全面纳入监管账户，强化多项硬约束。

三是适配更“活”。北京现房销售定金不超1%，上海融资渠道宽且历史遗留口径审慎，广州操作细则较细（解除监管三条件、分批分栋竣备）、武汉配套工具最多且弹性更大（十八条，保函置换、分户抵押、分批分阶段竣备等），天津多沿用既有框架，在缓冲期安排与定金监管等方面做好衔接。

四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）、分户抵押配套细则等的落地情况，也将成为重点关注内容。

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