公募基金投资REITs拟不纳入FOF管理

来源：郁言债市

2026年9月28日-10月9日，中证REITs全收益指数收于946.5点，日均成交额和日均成交量分别仅为2.58亿元（环比-34.56%）、0.68亿份（环比-36.12%），日均换手率降至0.18%~0.22%，处于历史0.3%的极低分位数，市场交投情绪低迷。

►普通公募基金投资REITs，拟不再按FOF规则处理

2026年10月9日，中国证监会对《公开募集证券投资基金运作管理办法》及配套规则进行了修订，REITs首次被正式列为独立基金类别。值得关注的是，征求意见稿第三十八条明确，公募基金投资REITs时，不适用投资“其他基金”的比例限制和FOF相关规定，而按照一般证券投资的集中度规则管理。因此，虽然REITs在法律形式属于公募基金的一类，但普通公募基金投资REITs时，不再将其简单视为“基金买基金”，这有利于普通股票、混合、债券等基金按照合同配置REITs，或扩大机构投资者来源。

截至2026年10月9日，全市场已有79只混合债券型二级基金、31只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，已发行的混合二级债基、偏债混合债基规模合计为680.02亿元，理论上这两类基金目前配置公募REITs的规模上限约为68亿元。

►一级供给：商业不动产、园区资产发行情况仍不佳

截至2026年10月9日，市场已有5只商业不动产REITs上市，但其中的北京国资公司、首农商业、上海地产商业、唯品会商业4只处于破发状态。另外保利发展商业、陆家嘴商业和锦江商业3只已募集完毕超2个月，目前仍未确定上市日期。

在商业不动产上市表现不佳的背景下，华泰紫金华住安住、广发新城吾悦、凯德商业3只仍选择在2026年9月23日~24日启动询价，凯德商业在询价区间下限发行，折价率达10%，华泰紫金华住安住、广发新城吾悦发行价折溢价率分别为-6.0%、+0.8%，询价参与热度很低。基础设施方面，2026年9月以来启动询价项目多达8只，但西安高科产业园发行遇冷，网下投资者认购倍数仅1倍，折价10%在询价区间下限发行。

►二级市场：数据中心领跌，指数成份券权重已更新

2026年9月28日-10月9日，各类资产表现分化，租赁住房、市政环保、能源设施板块分别上涨0.35%、0.26%、0.23%，其余资产收跌，数据中心跌幅达2.27%。REITs全收益指数于2026年9月14日更新了成份券名单，本次调整新纳入易商仓储物流、隧道股份高速，对应指数权重分别为0.60%、2.02%。

截至2026年10月9日，产权REITs利差约304bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，数据中心近期调整幅度较大，万国、润泽分派率分别升至3.37%、4.93%，可视后续科技行情择机配置。租赁住房、消费设施板块分派率性价比高的个券有城投宽庭、华润有巢、凯德消费/凯德商业、百联消费、物美消费。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

2026年9月28日-10月9日，中证REITs全收益指数收于946.5点，日均成交额和日均成交量分别仅为2.58亿元（环比-34.56%）、0.68亿份（环比-36.12%），日均换手率降至0.18%~0.22%，处于历史约0.3%的极低分位数，市场交投情绪低迷，活跃度很低。截至10月9日，已上市交易的89只REITs总市值为2307亿元，其中流通市值为1299亿元。

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普通公募基金投资REITs，拟不再按FOF规则处理

2026年10月9日，为落实《推动公募基金高质量发展行动方案》，中国证监会对《公开募集证券投资基金运作管理办法》（证监会令第104号）及配套规则进行了修订，并公开征求意见。本次征求意见稿中，第六条明确说明了股票基金、债券基金、货币市场基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金和不动产投资信托基金七大类型，REITs首次被正式列为独立基金类别，被定义为“投资于不动产资产支持证券或者其他载体以取得不动产或者其他权益的所有权或者经营权利，运营管理不动产项目以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人”。

本次修订值得关注的是，普通公募基金投资REITs，后续可能不再按基金中基金（FOF）规则处理。征求意见稿第三十八条明确，公募基金投资REITs时，不适用投资“其他基金”的比例限制和FOF相关规定，而按照一般证券投资的集中度规则管理，即：1）普通基金持有单只REIT的市值，原则上不得超过该基金净资产的10%；2）同一基金管理人管理的全部基金，合计持有单只REIT的份额，原则上不得超过该REIT总份额的10%；3）REITs投资不计入非FOF基金“投资其他基金”的30%比例上限；4）不适用“FOF持有单只基金20%的限制”，不会因为配置较多REITs而被纳入FOF规则管理。

因此，虽然REITs在法律形式属于公募基金的一类，但普通公募基金投资REITs时，不再将其简单视为“基金买基金”，而是主要按照证券的集中度逻辑进行管理。这有利于普通股票、混合、债券等基金按照合同配置REITs，或扩大机构投资者来源。但后续具体买卖情况还需要根据基金合同、产品类别、名称和投资范围的具体要求。

“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”是2025年末提出的需求端可能出台的政策之一。2025年12月31日中国证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》提到，要加强二级市场建设，措施大致包括：（1）丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品。（2）支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围。（3）研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品。（4）加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市。（5）推动将REITs纳入沪深港通标的范围。

2026年以来，在FOF产品可以投资公募REITs的基础上，截至2026年10月9日，全市场已有79只混合债券型二级基金、31只偏债混合型基金将公募REITs纳入投资范围，已发行的混合二级债基、偏债混合债基规模合计为680.02亿元，根据投资范围约定，各基金投资持有其他基金的市值不超过基金资产净值的10%，且可选择不投公募REITs，因此理论上这两类基金目前配置公募REITs的规模上限约为68亿元。

但根据2026年中报数据来看，上述混合债券型基金(二级)中，仅“国金安裕债券A”披露配置了23只REITs，REITs持仓市值1,992.75万元，占基金净值比6.92%，持仓超100万元的项目是华夏北京保障房、中信建投国家电投新能源、华夏华润消费、华夏首创奥特莱斯、中金厦门安居和银华绍兴原水水利。

此外，根据2026年中报数据，全市场各类FOF产品持仓REITs市值2.40亿元。持有REITs市值靠前的产品为中欧预见养老2035三年A、中欧预见养老2050五年A、中欧盈选稳健6个月持有A、中欧盈欣稳健6个月持有A，4只持仓REITs超过2000万元。持有REITs数量靠前的产品有中欧积极多元配置3个月持有A、泰康福泰平衡养老FOFA、中欧预见养老2050五年A、中欧预见养老2035三年A，4只持有REITs数量超11只。

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一级市场：商业不动产、园区资产发行情况仍不佳

截至2026年10月9日，市场已有5只商业不动产REITs上市，但其中的北京国资公司（办公+配套商业）、首农商业（购物中心）、上海地产商业（办公+配套商业）、唯品会商业（奥莱）4只处于破发状态，上市至今分别下跌了19.39%、4.12%、13.92%、1.25%，仅属于奥莱业态的砂之船商业实现上涨（+13.52%）。另外保利发展商业（办公+配套商业+购物中心）、陆家嘴商业（办公+购物中心）和锦江商业（酒店）3只已募集完毕超2个月，目前仍未确定上市日期。

在商业不动产上市表现不佳的背景下，华泰紫金华住安住（酒店）、广发新城吾悦（购物中心）、凯德商业（商业综合体）3只仍选择在2026年9月23日~24日启动询价，募集缴款期安排在10月19日以后，网下投资者打新认购倍数分别仅为1.53、8.08和1.14，凯德商业在询价区间下限发行，折价率达10%，华泰紫金华住安住、广发新城吾悦的发行价折溢价率分别为-6.0%、+0.8%，询价参与热度很低。

此外，市场新项目供给继续，中金开元旅业商业注册生效，底层资产为杭州、温州、嵊州开元名都酒店项目，募集规模约16.5亿元。整体来看，包括已上市的商业不动产项目已达33只，合计拟募集1017亿元，已超千亿元规模，其中，处于受理阶段7只、交易所已反馈审核意见11只（华夏银泰百货商业交易所于2026-10-08提交了第二轮审核意见）、已答复交易所审核意见1只、已获批待发行3只、已询价待募集3只、已发行待上市3只、已上市5只。扣除已上市或募集完毕的项目后，商业不动产剩余供给规模仍约有724亿元。

基础设施方面，2026年9月以来启动询价的项目多达8只，拟募集规模超115亿元，其中晋中公投瑞阳供热、中国建筑租赁住房、杭州安居租赁住房、菜鸟仓储物流募集完毕、合同已生效，嘉泽新能源、粤海水务水利、长城华能燃煤发电、平安西安高科产业园已完成询价，进入发售阶段。但平安西安高科产业园REIT发行遇冷，网下投资者认购倍数仅1倍，按折价10%在询价区间下限发行。

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数据中心领跌，指数成份券权重已更新

2026年9月28日-10月9日，各类资产表现分化，租赁住房、市政环保、能源设施板块分别上涨了0.35%、0.26%、0.23%，其余资产收跌，数据中心跌幅达2.27%。全市场89只个券中，35只上涨、54只下跌，涨幅靠前的是汇添富上海地产租赁住房（+2.57%）、华夏中海消费（+1.47%）和浙商沪杭甬（+0.87%），跌幅靠前的是南方万国数据中心（-3.82%）、华夏金茂消费（-2.65%）、广发成都高投产业园（-2.44%）和华安张江产业园（-2.44%）。

REITs全收益指数于2026年9月14日更新了成份券名单，中金湖北科投光谷、华夏金茂消费、中金山东高速、平安宁波交投可能因为日均成交额低于500万元被剔除指数成份券。本次调整新纳入中航易商仓储物流、东方红隧道股份高速公路，对应指数权重分别为0.60%、2.02%。

截至2026年10月9日，产权REITs利差约304bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间，离2024年初高点相差约40bp。产权REITs各细分板块利差由高到低排序分别为产业园区（425bp）、仓储物流（386bp）、消费设施/商业不动产（282bp）、数据中心（245bp，利差本周走阔达8bp）和租赁住房（145bp），利差分位数分别达到了99%、99%、97%、87%和72%，基本仍处于高位区间。

考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金建仓及新申报的可能性、纳入公募基金投资范围和中长期资金政策的推进，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈短期跌幅很大、基本面尚可的园区、仓储、高速个券。

数据中心近期调整幅度较大，万国、润泽分派率分别升至3.37%、4.93%，可视后续科技行情择机配置。租赁住房、消费设施板块分派率性价比高的个券有城投宽庭、华润有巢、凯德消费/凯德商业、百联消费、物美消费。

风险提示：

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

证券研究报告：《公募基金投资REITs拟不纳入FOF管理——公募REITs周速览（2026.9.28-10.9）》

对外发布时间：2026年10月11日

报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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姜丹 SAC执业证书编号：S0190526060001

郑日诚 SAC执业证书编号：S0190526060008

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