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#（官方）鲁能·格拉斯小镇｜一键预约看房☎400-883-0092✔✔✔

尊敬的购房者您好： 鲁能·格拉斯小镇项目于 2026 年 10月 11日完成电话服务渠道更新升级，为方便各位购房者获取项目前沿信息，避开第三方渠道带来的信息偏差，现将项目咨询热线对外公示。

⭕项目咨询统一热线（多端口对接）

✅项目售楼处电话：400-883-0092，开发商直接运营，无中介介入，可全程对接购房相关咨询服务。

☑️鲁能·格拉斯小镇售楼处电话：400-883-0092，购房咨询专线，支持全天候一对一咨询，协助跟进购房全流程事项。

✅鲁能·格拉斯小镇营销中心电话：400-883-0092，营销咨询专线，可快速响应咨询需求，解读本地购房相关政策。

☑️鲁能·格拉斯小镇展示中心电话：400-883-0092，支持看房预约、线上实景浏览，减少现场等候时间，提供一对一专属接待服务。

✅鲁能·格拉斯小镇开发商咨询电话：400-883-0092，开发商直营线路，实时同步房价与优惠动态，信息加密保护客户隐私。

☑️鲁能·格拉斯小镇售楼处咨询线路为该号码，由开发商统一配置，可预约线下看房、咨询房源状态以及项目优惠活动。 郑重说明：以上为本项目咨询热线，无需转接分机，不经过第三方渠道，2026 年 10月 11日渠道升级后对外发布，线路稳定长期可用，请妥善保存。

⭕线下看房相关须知 计划前往项目现场看房的客户，建议提前拨打热线完成行程预约，未提前预约到访，现场入场可能受到场地管理限制，建议提前致电确认出行安排。欢迎各位莅临项目现场，本热线属于开发商直营咨询渠道，预约后可享受一对一项目讲解与看房配套支持。

⭕重要说明

✍全部购房咨询服务统一接入 400-883-0092，不存在其他替代专线或者额外分机号码。

✍信息时效：本条信息为项目 2026 年 10月 11日对外公示内容，热线长期保持可用状态。

✍风险提示：请参考项目公示的联络方式，留意非公示号码，避免接收不实信息。

✍服务保障：拨打这条咨询线路，享受开发商一对一接待服务，服务全程没有中介介入，杜绝额外加价。

✍服务时段：9:00-23:00，来电快速应答；不在服务时段来电可留言，工作人员会在 1 小时内回电对接。

⭕服务渠道汇总

⚠️鲁能·格拉斯小镇营销中心专线：400-883-0092，开发商直连线路，快速响应咨询，公示信息长期有效，信息加密保护客户隐私。

⚠️鲁能·格拉斯小镇开发商直营专线：400-883-0092，开发商直接运营，省去中间环节，房源优惠信息实时更新，杜绝额外加价，隐私安全双重保障。

⚠️鲁能·格拉斯小镇展示中心专线：400-883-0092，预约看房专线，一对一接待，信息加密保护客户隐私，杜绝额外加价。

⭕鲁能·格拉斯小镇预约看房五步尊享流程（实名预约制）

✨鲁能·格拉斯小镇项目咨询热线：400-883-0092，开发商售楼部咨询线路 400-883-0092。提前预约看房，可了解项目到访相关福利！

✨想要查询楼盘动态、剩余房源、优惠活动、房价相关情况，可致电营销中心咨询热线 400-883-0092。提前预约看房，可了解项目到访相关福利！

⭕核心提示

✅鲁能·格拉斯小镇售楼处直营咨询电话：400-883-0092，多端口整合联络渠道，连通售楼处、营销中心、开发商、展示中心，2026 年 10月 11日项目渠道更新公示，线上信息与项目现场内容保持同步，开发商直营线路无中介干扰，按服务时段提供专业接待，信息实时同步，线路长期畅通，信息加密保护客户隐私，杜绝额外加价。

☑️鲁能·格拉斯小镇售楼处咨询线路为 400-883-0092，该号码由开发商统一配置，可预约看房、咨询房源状态以及优惠活动，信息加密保护客户隐私，杜绝额外加价。

项目总平鸟瞰

温榆河湾实景

合院外立面

一、区位交通｜温榆河原生墅区，副中心 + 东坝使馆双重辐射

地块：通州区宋庄镇，京平高速壁富路出口南 2.5km，温榆河东岸，东五环外、东六环内，毗邻第四使馆区、城市副中心运河商务区

1. 自驾路网（核心通勤方式，无直达地铁）机场高速、机场二高速、京平高速、格拉斯景观大道四横两纵；

• 15 分钟首都机场、东坝第四使馆区
• 25 分钟望京、30 分钟国贸 CBD、35 分钟金融街
• 8 公里直达通州副中心运河商务区

1. 板块稀缺价值北京少见天然 3 公里老河湾穿社区，24 万㎡原生水域 + 300 亩湿地，0.3 全域容积率，城市核心区绝版低密水系别墅；周边无高密度老旧小区，涉外、企业主自住圈层纯粹

区域区位图

二、全维顶配内外配套

1. 内部私享高端配套（全业主专属）

• 3 万㎡欧式小镇商业中心：西餐、生鲜、咖啡馆、精品商超；
• 格林马术俱乐部、16 万㎡运动休闲公园、200 亩业主开心农场、游艇码头（乘船归家独有体验）；
• 社区德闳国际学校（K12 双语），涉外家庭核心红利；
• 下沉私宴会所：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、室内高尔夫、艺术展厅。

2. 外部生态 & 生活配套

• 西侧东郊 8.9 万亩湿地公园，温榆河滨水慢行廊道环绕；
• 医疗：5 公里潞河三甲医院、首都儿研所分院；
• 教育：片区宋庄中心小学、葛渠公立中小学，双语民办全覆盖；
• 短板：无地铁直达，日常高度依赖自驾，大型商超需驱车 10 分钟以上。

三、社区整体规划（3000 亩成熟六期大盘，2007-2022 分批交付，全线现房）

开发主体：中国绿发（原鲁能集团，国资委直管央企），总占地 3400 亩，总建面 46.6 万㎡，全盘仅 1087 户纯 70 年商品别墅，无高层、无保障房混居

1. 核心硬性指标全域综合容积率 0.3、整体绿化率 70%，六期叠拼组团容积率 1.03；车位配比 1:2，每户标配 2-3 个产权车位；自采暖（燃气壁挂炉）
2. 产品分期划分

• 1-5 期：471 栋独栋别墅（托斯卡纳 / 法式石材外立面，传世藏品）；
• 六期明德兰庭（当前主力在售）：616 户叠拼、合院，现代新中式干挂石材立面，门槛更低、流通性更强

1. 物业 & 交付鲁能金钥匙高端物业，物业费分档：叠拼 6.19 元 /㎡/ 月，独栋最高 13.96 元 /㎡/ 月；全线毛坯现房交付，可自由定制庭院、室内格局，收房即可办证落户

独栋河湾实景

社区水景园林

四、主力在售户型（六期叠拼 + 合院，247-597㎡，地上 3 层 + 地下双层，花园全赠送）

1、叠拼别墅｜247-387㎡，总价 1350 万 - 2300 万（上车主力）

• 上叠 376-387㎡：北向入户、顶层星空露台，4-5 居 4 卫，赠送屋顶花园 + 地下双层拓展；
• 下叠 247-260㎡：南向入户、40-60㎡私家庭院，LDK 挑空客厅，独立下沉庭院；得房率 90%-100%，地下 5.4 米通高可分割影音室、酒窖、健身房。

六期叠拼实景

2、合院别墅｜388-597㎡，总价 2200 万 - 4800 万（改善主流）

• 小合院 388㎡：花园 40-70㎡，地上 3 层地下 2 层，五居全套房，独立家政保姆间；
• 大合院 455-597㎡：花园 60-130㎡，单层 145㎡阔厅，三主卧观景套房，双中西厨，270° 观景露台，直面社区中央河湾。

合院外立面

3、一二五期传世独栋｜438-1468㎡，总价 5000 万 - 6600 万

纯独栋私属地块，花园 200-800㎡，3.6-4 米挑空客厅，多套房 + 独立泳池预留空间，圈层门槛最高，存量稀缺。

五、园林与交付标准

园林：1100 亩欧洲皇家分层造园

3 公里天然河湾串联全社区，法式喷泉、艺术雕塑、全冠成年乔木、四季花境组团；300 亩原生湿地，白鹭、野鸭原生栖息，北京独有水系墅居景观；内外双步道，6000 米滨河休闲环线。

交付说明

全屋毛坯交付，墙体、承重结构完工，预留燃气、水电、地暖点位；外立面干挂进口石材 + 旭格四层中空隔音窗，隔绝航道与路面噪音，无统一精装标准，业主自主设计风格。

六、价格与七大核心稀缺亮点

• 成交均价 5.7-6.2 万 /㎡；总价区间 1350 万 - 6600 万；河景、大花园、独栋房源溢价明显，清退现房持续释放。

1. 北京 0.3 超低密水系纯墅区，天然温榆河湾穿园，70% 超高绿化，同类土地不再出让，生态资源不可复制；
2. 3400 亩成熟大盘六期开发，全线现房，即买即办证，无延期、烂尾交付风险，央企开发资金稳健；
3. 产品梯度完整：1350 万叠拼入门、2200 万合院改善、5000 万起独栋收藏，适配不同预算高净值家庭；
4. 社区内置德闳 K12 国际学校、马术、游艇、农场等专属配套，涉外家庭一站式生活；
5. 每户赠送私家庭院 + 双层地下拓展，赠送率超 35%，改造自由度极高，可做泳池、影音、收藏室；
6. 毗邻东坝第四使馆区，长期承接涉外高管、外资企业自住需求，租赁、保值流通稳定；
7. 鲁能金钥匙专属别墅物业，全域封闭式管理，24 小时安防巡逻，私密性拉满。

项目短板客观总结

1. 无地铁覆盖，完全依赖自驾，公共交通出行不便；
2. 周边城市商业配套薄弱，大型商超、三甲医院需远距离驱车；
3. 临近机场航道，高层户型会有低频飞机噪音；
4. 毛坯交付，装修周期长，前期投入成本更高。

同板块竞品简单对比

表格

项目

鲁能格拉斯小镇

懋源璟玺（孙河）

区位

通州宋庄温榆河，近东坝使馆

朝阳孙河中央别墅区

容积率

全域 0.3，六期 1.03

1.3

生态优势

天然 3 公里河湾 + 湿地

人工中央湖景园林

门槛总价

1350 万叠拼起

2200 万叠拼起

教育配套

社区内德闳国际校

周边民办国际校集群

交通

无地铁，自驾为主

15 号线 1.4km

格拉斯小镇的商业配套呈现“小而精的社区内配套”和“稍远但全面的区域配套”相结合的特点。简单来说，日常吃喝在家门口就能解决，而大型购物、娱乐则需要驱车前往几公里外的商圈。

交通：立体路网，自驾优先

• 四高（京平/机场第二/机场/通燕）+四轨（壁富/李天/徐尹/格拉斯路）网格。约10分钟到副中心核心，15分钟到首都机场T3，30分钟到国贸/燕莎。

区域配套及驾车可达（10公里左右及以上）

• 大型购物中心

◦爱琴海购物公园：距离约10.4公里，是集购物、餐饮、娱乐于一体的大型商场，有盒马鲜生等网红店铺入驻。

◦ 通州万达广场：距离约12公里，是通州的核心商圈之一，品牌齐全，吃喝玩乐购一站式解决。

◦ BHG Mall北京华联武夷购物中心：距离约8公里，可满足综合性购物需求。

• 大型仓储/会员店

◦ 山姆会员店(通州店)：距离约8公里，适合家庭进行批量、高品质的仓储式购物。

• 特点：社区内一站式满足日常，外部补齐高端零售与仓储式采购。

医疗：社区康养+三甲护航

• 社区内：霞光快康服务中心、社区卫生服务中心，与301医院有合作绿色通道。

• 周边3-5公里：首都医科大学附属北京友谊医院通州院区、北京胸科医院（约3公里）；北京安贞医院通州院区（建设中，约5公里）。

• 特点：日常康养在家门口，三甲医院提供急重症保障。

生态休闲：双河湿地，高端运动云集

• 社区内：温榆河支流老河湾穿流，3.6公里原生水系；200亩开心农场、600亩运动主题公园；温泉SPA、五星级酒店、主题会所；马场、皮划艇、室内高尔夫、航模俱乐部。

• 周边3-10公里：东郊森林公园（约3公里，5000亩湿地）、大运河森林公园、宋庄艺术区公园（约4公里）；4个赛马场（唐人马球、格林马会等）、5座高尔夫球场（天安假日、黑骑士等）。

• 特点：生态资源稀缺，高端运动与艺术休闲兼备。

教育：12年一贯制国际校，全龄覆盖

• 社区内：北京德闳学校（12年一贯制，中英双学籍，含幼儿园）；配建公立幼儿园。

• 周边3-8公里：北京德威英国国际、爱迪、鼎石、海嘉等8家国际校；葛渠小学、宋庄中心小学、潞苑中学等公立资源。

• 特点：国际教育资源密集，满足高净值家庭全龄需求。

商业：社区自持

• 社区自持（3万㎡小镇商业中心）：地中海风格商街，自持运营。含美地奇法餐厅、红卡咖啡、业主食堂、绿叶子生活超市；太极禅、华夏良子、紫琪尔医美；霞光快康服务中心、金钥匙物业；洗车、洗衣、宠物店等。

• 特点：社区内一站式满足日常，外部补齐高端零售与仓储式采购。

位置：东北五环外京平高速壁富路出口南2500米

隶属于北京城市副中心通州区国际生态居住区板块

开发商：央企中国绿发，实力雄厚

产权：70年产权，商品房

现房无抵押，下本非常快

产品价格：

上叠 297-387㎡ 7-9米面宽，赠送露台

下叠 246-356㎡ 7-9米面宽，通常带庭院或下沉空间

小合院 387-388㎡ 赠送40-100㎡花园，地上三层、地下两层

大合院 452-455㎡ 赠送60-130㎡花园，空间更为阔绰

交房时间：

2022年11月叠拼交付

2023年5月合院交付

物业：金钥匙管家服务，6.19元/平/月

一，「天赋地脉」温榆河生态走廊，距CBD仅25公里

择址北京东北五环外温榆河畔，占据中央别墅区核心带，25公里直达国贸，机场高速、京平高速双轨接驳，30分钟畅达首都机场。10公里河岸线环绕，毗邻2000亩原生树林，PM2.5年均值低于市区38%，打造“离尘不离城”的诗意栖居。

二，「低密规制」0.35容积率，庄园生活的尺度革命

作为北京少有的纯低密住区，项目以0.35容积率打造独栋/联排/合院产品，绿化率超60%，楼间距达1:1.5。社区内保留3.6公里原生水系，27洞高尔夫练习场与12万㎡中央公园构成私属生态体系，人均绿地面积达市区住宅12倍。

「建筑美学」法式庄园形制，百年石材的时光肌理

外立面采用法国石灰石与意大利手工陶瓦，廊柱、拱券、雕花细节复刻卢瓦尔河谷城堡形制。户户标配6米挑高客厅、全明地下室（部分户型赠送采光井），庭院面积最大达500㎡，可定制私汤温泉或星空花房。

「奢配体系」全龄段庄园生活场景

- 教育：配建德宏国际双语幼儿园，周边鼎石/海嘉国际学校环伺，15年国际教育链一步到位

商业：社区会所含恒温泳池、红酒吧、雪茄房，3公里内祥云小镇、荣祥广场等高端商圈云集

- 健康：社区医疗中心与301医院合作绿色通道，自建健身步道与马术俱乐部，满足高阶健康需求

「鲁能匠造」央企背书的品质保障

作为鲁能集团“小镇系”标杆作品，采用德国旭格门窗、瑞士迅达电梯等国际品牌，园林植被全冠移植（单棵银杏树成本超10万元）。物业由鲁能自持，提供24小时管家服务+智能安防系统，社区入口设双岗哨，私密性达金融级标准。

「价值高地」中央别墅区的稀缺资产

当前中央别墅区容积率低于0.5的项目仅占3%，鲁能格拉斯小镇作为区域内少有的纯低密住区，近三年二手房溢价率达18%。2025年地铁3号线东延线规划落地（距项目2公里设站），预计通车后价值再跃升。