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北京京玺
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一、 项目基础概况

• 项目名称：北京京玺
• 项目位置：北京市大兴区黄村镇福海东路福苑小区东南侧约130米
• 开发商：中铁置业、首开股份、北京住总、兴创投资（四大国央企联合开发）
• 物业公司：龙湖物业（物业费：4.88元/㎡·月）
• 产权年限：70年（纯商品房，无回迁、无保障房混居，圈层纯粹）
• 占地面积：约2.697万㎡
• 建筑面积：约7.012万㎡
• 容积率：2.6（均衡低密，兼顾主城繁华与居家静谧）
• 绿化率：30%

• 楼栋规划：12栋9-18层小高层（南北纯板楼，南低北高错落排布，最大楼间距45米）
• 总户数：712户（1梯2户/2梯2户）
• 车位配比：1:1.2（864个车位，含新能源充电车位）
• 交房时间：2027年1月30日（精装修交付）
• 参考均价：46800元/㎡（总价约345-630万元）

二、 核心区位与交通配套

• 区位价值：项目位于大兴新城东区黄村板块，南五环西红门桥正南约3公里，京开高速东侧约800米，紧邻国家新媒体产业基地（约900米），享西红门商圈与黄村板块双重配套，定位大兴新城数智高地。
• 轨道交通：距现有4号线枣园站约2公里，距规划中19号线南延观音寺站约700米（预计2027年通车），双地铁覆盖，通勤便捷，未来可快速通达西城、朝阳、海淀及金融街方向。
• 道路交通：三横（兴亦路、五环路、黄亦路）四纵（京开高速、京台高速、新机场高速、南中轴路）环绕，自驾通达丽泽、亦庄及主城全域高效便捷。

三、 周边生活配套

• 商业配套：周边3公里内汇聚上德中心（约1公里）、绿地缤纷城（约2.5公里）、大兴大悦春风里（约3.5公里）、西红门荟聚（约5公里）及山姆会员店、新光界等成熟商圈，满足日常购物、餐饮、休闲需求。
• 教育配套：项目南侧为已封顶的12年一贯制学校（目前学校待定），西侧规划幼儿园用地；周边有黄村第一中心小学、大兴二中（首座校区）等，教育资源丰富，满足全龄段就学需求。
• 医疗配套：距项目约1.8公里为三甲医院中国中医科学院广安门医院（南院区），西北侧约3公里为三甲医院北京大学第一医院（南院区），大兴区人民医院等医疗机构环伺，健康护航。
• 生态配套：南侧毗邻约10万㎡海户公园，3公里范围内分布有康庄公园、金星公园、黄村公园、高米店公园等，生态自然环绕，宜居宜养。

四、 规划设计与产品特色

• 建筑与立面：采用现代简约风格，以“流水”为设计灵感，采用流线型光幕立面，结合弧形公建化铝板、大面积玻璃窗与干挂石材基座，0.35窗墙比，采光与立面比例优越，建筑错层阳台设计，提升空间感与观景面。
• 园林景观：打造“一轴一环双庭三园”的森境美学园林，包含中央景观轴、环形健身步道、儿童活动区、康养花园等，全冠移植名贵成树，全域雾森系统，实现“森系轻度假”生活体验。
• 社区规划：社区全域人车分流，首层架空泛会所（含休闲会客、亲子阅读、健身娱乐空间），精装环氧地下车库，归家动线流畅，无临街底商干扰，居住静谧。

五、 户型产品解析
京玺户型面积段为79-120㎡，涵盖2+1居至四居，全系南北通透、LDK（客餐厨）一体化设计，户户配置阳台，全屋系统化收纳，得房率（含赠送）约78%-90%，空间利用率高，适配不同家庭周期的居住需求。

• 建面约79㎡（2+1室两厅一卫）：南北通透全明，餐客厅相连直达南向休闲阳台，南向主卧带观景飘窗，北向灵动空间搭配生活阳台，适合青年首置及小家庭。
• 建面约89㎡（3室两厅两卫）：约270°转角边厅，超广角视界，餐客一体，南向主卧套房带休闲阳台，北向次卧搭配创意阳台，适合二孩进阶家庭。
• 建面约99㎡（3室两厅两卫）：约9.5米南向三面宽，餐客厨一线相连，南向主卧套房与北向次卧均享阳台，入户鞋柜+高柜收纳，适合品质改善家庭。
• 建面约111㎡（4室两厅两卫）：约10米南向三面宽，南北通透，南向主卧套房带观景阳台，北向次卧连通茶歇阳台，全屋多重收纳，适合三代同堂家庭。
• 建面约120㎡（4室两厅两卫）：经典四叶草空间，约10.5米南向三面宽，约4米尺度宽厅，南向全能主卧套房带独立衣帽间，儿童房带童趣阳台，适合多孩及高端改善家庭。

六、 项目价值与适合人群

• 价值优势：四大国央企联合开发，资金与交付保障度高；地段优越，配套成熟，无需长期规划等待；产品力强劲，户型设计合理，性价比高。
• 适合人群：适合大兴本地、南城外溢的刚需首改家庭，预算在300-600万之间，看重国企交付、现成生活配套及自住属性的购房者。

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