山东
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海淀永丰F2 || 中海富华里最全信息汇总
北京三批次集中供地，最热门的地块毫无疑问是海淀永丰F2的三个地块，中海拿了0013/0015两宗地块，海开拿下了0019地块。
三个地块位于海淀永丰，大牛坊社区东边，北清路的北侧，地块西侧是西玉河，西侧还有共产房中铁碧桂园、中粮天恒智慧谷等。
海淀永丰F2的三个项目，也是目前海淀上车门槛最低的新房。
中海的两个项目案名为【中海富华里】，其中0013地块【中海富华里·富园】。
先来看下中海富华里·富园（0013）地块的基本信息。
限高30米，中海富华里·富园产品为6-10层的洋房，社区排布比较舒适。项目西侧为西玉河湿地公园，向西望去，满目山景和水景，生态环境很好。
项目一共15栋楼，南偏东29度，因为拿地时竞现房销售面积，50%建面需现房销售，所以现在期房只能销售一半。期房销售8栋，现房销售7栋，下图中灰色楼栋为现房销售，预计要3年后上市了。
项目本次预计开370套，其中62%占比为80平两居户型，其次是95/99平小三居产品，而120/125平四居产品相对最少。
80平两居边户，南北通透，全明格局，动静分区，餐客厨一体化，超大卫生间，主卧L型超大窗户。
80平两居中间户，同样全明格局，与边户的区别是主卧的窗户小一些。
95平中间户三居户型，南北通透，三面宽朝阳，格局非常方正。餐客厨一体，双明卫，独立玄关。
99平边户三居，与95平户型格局类似，面积稍大一点，主卫的窗户更明亮。
120平中间户四居，经典四叶草户型，四个卧室互不干扰，南向三面宽，餐客厨一体化，南向双飘窗，双明卫，主卧套房设计。
125平边户四居，与120中间户类似，区别是主卧L型大飘窗，主卫窗户更明亮。
来看看价格和项目的上车门槛。
参考中海汇德里的77平小户型，均价为8.5-8.6万，略高于大户型。
中海0013地块项目的销售指导价为8.5万，80平小户型，估计也会略高于均价，预估均价8.7-8.8万来推算首付吧：
- 总价696万，首套首付4成，首付278万
- 总价696万，二套首付8成，首付557万
即中海永丰【富华里富园】上车门槛为278万左右，比中海汇德里略高。
项目周边规划的主要配套有：海淀大悦城在建，中关村三小科技园分校在建，故宫北院在建，作为低密度的宜居区域，配套还是相当不错，最大的遗憾是没有地铁规划。不过海淀山后今年打通了不少道路，开车也比较便利。
最后谈谈项目是否好买的问题。
年初永丰F1的中海汇德里，销售很快，尤其是小户型一房难求，两居排卡人数：房源数约为4：1。但现在，永丰F2项目跟F1面临的局面大不一样。
- 3月份北京楼市气氛还不错，现在到了年底则冷了不少。
- 相比F1，F2地块指导价涨了2000元/平米，实际拿地成本也更高（考虑50%现房销售），开发商也很难让利。
- F1的中海汇德里+幸福里润园总共1500+房源，消耗了大量的购买力，海淀北部剩下的购买力还要面临文源府、昌平南其他10多个项目以及未来朱辛庄地块的分流。
基于以上的考虑，结合户型配比，这次的小户型应该比汇德里的小户型更容易买到，不过四居户型和99平的三居套数太少，反而不太好买。当然，即使买不到，还可以等中海0015地块和海开的0019地块项目。
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