广西
经济学家说了一句让很多人不舒服的话：200万的老破小，建议尽早卖掉
上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁，在腾讯财经《经济大家说》栏目中直言：“如果在短期没有明显看到需求改善的话，我建议大家还是考虑尽早地出手流入市场，能够持币观望。”
他说的不是三四线城市的远郊大盘，而是一线城市核心区的老破小。
这话放到2026年10月，很多人可能觉得不好理解——国庆期间二手房成交量同比大涨57%，重点20城前三季度二手房累计成交同比增长6.5%，上海内环老破小连续多月止跌甚至小幅回升-。
成交量在涨，价格在稳，为什么要卖？但朱宁的判断并不是拍脑袋。他早在2024年初就说过，房价还需要3到5年再调整20%到30%才能最后触底。到了2026年，他重申：大体预测没有什么改变-。
更值得留意的是他点出的一个现象——一些三四线城市的房价下降幅度在收窄，但成交量和流动性在快速枯竭；而一线城市的二手房市场调整幅度反而在加大。
这就意味着，同样花200万买房，五年后可能走出两条完全不同的曲线。
一线城市核心区的200万，买到的大概率是一套老破小。这类房子的核心问题不在价格，在流动性。带电梯的老破小和不带电梯的老破小，接盘群体规模差得很远，非电梯房的交易周期更长、折价压力更大。租金回报率也说明问题。一线城市整体租金回报率约1.98%，深圳低至1.82%，一套200万的房子年租金不到4万，扣除维保和空置成本后，持有本身就是亏的。
房价收入比同样偏高。北京24.8倍、上海25.7倍、深圳27.4倍，普通家庭不吃不喝25年以上才能全款买房-。这种状态下，一旦政策脉冲式刺激的效果消退，补跌压力并不小。
三四线城市的200万，情况不太一样。廊坊、涿州这些环京区域从2021年高点算起，部分区域已经腰斩，涿州从2万跌到6000出头，固安从2.7万跌到7500元-。泡沫挤到这个程度，继续大幅下跌的空间反而有限。三四线城市房价收入比已降至7.4倍，部分弱二线城市更是低至5倍左右，接近国际合理区间-。
但跌幅收窄不意味着能涨回去，真正的难题是卖不掉。三四线城市去化周期达32.4个月，即便不再新建，现有库存也要近三年才能消化完。
资金面的变化也在印证这个趋势。高盛数据显示，中国居民房产占家庭资产比重从2021年年中的67%降至2026年一季度的52%，五年间下降15个百分点；同期现金及存款从16%升至25%，其他金融资产从15%升至20%-。资金正在从房产向金融资产转移，这不是短期波动，是结构性转变。
人口趋势更是一道硬约束。截至2025年末，全国60岁及以上老年人口约3.2亿人，“十五五”时期年均净增约1300万老年人-。老年人大多已有住房，年轻人数量持续减少，纯刚需购房群体在持续萎缩。
不过市场并非没有结构性机会。上海总价300万以下老破小连续多月止跌回升，70㎡以下房源较2025年11月低点微涨2.4%。上海已启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点，累计完成收购523套-。核心城市改善型优质项目也表现出较强韧性，深圳某高端项目开盘去化率达95%，单日揽金60亿。
朱宁给普通人的建议很朴素——第一套房应是消费品，而非投资品。这句话放到今天，比任何预测都更值得琢磨。
五年后你的房子值多少钱，答案不取决于总价，取决于你把它放在资产负债表里的哪个位置。
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