北京买房：理清思路，购房建议2029

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我想知道楼房的建造成本在这20多年里涨了多少？能有准确数字吗？

A：

1、准确数字没有，顶多是某个时间段的均价。

2、20多年里涨了多少？其实没多少，肯定比工资的涨幅小，也比通胀的幅度低。1992年北京房地产市场开始启动，当时小板楼的成本价400块钱一平米纯框架，商品房电梯小高层毛坯状态的不到1000（含机电）。

当时宣武某拆迁公司曾经在丰台偏远地段儿买了一批小产权安置房，小板楼600块钱一平，人家村里反正有利润。1992年方庄的电梯塔楼卖2000来块钱，利润率据说20%左右。

3、之后1994年北京房改时，市区的新建公房成本价是1165，价格有效期截止到1995年3月份。

4、再之后1998年房二次房改时，市区公房成本价1560，近郊的1200，远郊的980。当时通州太玉园有小产权卖了，步梯楼7/800块钱吧。顺义的安居工程是胜利小区，800一平吧，几乎成本价。房山窦店的是卖980，属于商品房了。

注意，除公房外都是不带电梯的小板楼。电梯房成本价1500-1800吧，肯定不超2000块钱。

5、2005年前后北京小板楼成本价1200毛坯，算上社区配套1500，楼房还是不到2000，因为建材没怎么涨。

6、2015年前后经过大通涨，小板楼毛坯1500吧，算上配套2000来块钱。楼房毛坯2000，都算上3000左右。

7、现在小板楼我都不知道了，没人盖，纯毛坯应该是不到2000块钱。另外电梯楼在外地北方小城市的成本是不到3000，卖5000块钱在刨去地价+税费之后有利润。北京普通小区的建安不超5000，保证金就是这个数，能覆盖绝大多数楼盘的保交楼成本。

仅供参考。

二

Q:

北京有没有这种房子，我200万买下，住20年后还能卖出200万的。

A：

远郊有可能有这种房，市区的够呛，现在200万的20年后估计怎么的也得400万了。要不您看看现在的二手房吧，甭说20年前的了，40年60年的都有，看看当年多少钱？

Q:

你说的是以前，我说的是以后，一个国家只可能有一次房价暴涨的时期。

A：

哦，这观点挺有意思。逻辑思维一般有6种方法，您用的是归纳法、演绎法，还是类比法？总不会是幻想法吧？如果一个国家只有一次机会，请问欧美等国为什么100年来持续上涨啊？

Q:

你说的是外国，我说的是中国，中国有自己的国情，亚洲国家都是要以日本为榜样的。

A：

是吗？日本在您心中这么牛叉吗？那问题来了，2005年东京新建公寓均价是5000万日元，为什么2025年涨到了1亿以上啊？20年翻了番还多，您怎么解释？

Q:

这我不管，我只知道日本房地产泡沫破了。

A：

对啊，日本房地产泡沫在1991年就破了，至今也没什么起色。但是东京的市区涨回来了，而且还又创了新高。主要是您不是想在北京买房吗，对标东京有什么不合适的吗？

Q:

日本人家挣多少钱？房价上涨是应该的。北京才挣多少钱，有可比性吗？

A：

既然没有可比性，那您为什么要比啊？我给您提个思路吧，比较工资收入除了平均数，也可以用最低收入来比较购买力的。因为任何一个国家或城市的法定最低收入，都是在当地生存的最低线，勉强温饱而已。

比如北京的最低时薪是27.7元，东京是1226日元（51.7人民币），也就是说，北京的27.7人民币的购买力，在东京要51.7人民币的1226日元。您能理解吗？

那东京现在的平均工资是40万日元，折合1.68万人民币。其购买力约等于在北京的9040块钱，您觉得东京收入很高吗？而且这收入还是税前的，扣除30%的各项税费，到手的也就相当于北京6300块钱的购买力了，很高吗？

Q:

你在偷换概念，说不服我就强词夺理。反正我立帖为证，20年后的房价只会下跌不可能上涨。

A：

好吧，您赢了，我向您的自尊心+独立思考能力致敬。只不过再问一句，今天200万的购买力，20年后您觉得价值多少？如果购买力下降，物价是涨是跌？作为不动产的房价会不会跟随？

仅供参考。

三

Q:

我没理解您这段话“平房学区房买的时候是高于平均价的，遇到腾退时却只能按照评估价，到目前为止没有一房一价的政策。所以还是别盼着腾退了，至少是不占便宜。”您能详细解释一下吗？我想买的是金融街学区的，看网上有一套198万的，8平米，对口涭水河小学

Ps：那我要买别的学区呢，比如陶白学区的等等，有便宜的。

A：

1、198万8平米，每平25万吧。那您看看周边面积大的平房多少钱，应该在20万以下。那请问，平房中这种几平米面积的是主流吗？如果不是，那板块内平房的整体均价就不可能达到25万，一般20万出头儿就差不多了。

所以我说的准确意思是，既然您考虑平房的占坑儿房，那就必定是总价低的小面积，每平单价就必定高于均价。

2、可腾退时是没有一房一议的政策的，人家评估的是整个板块的均价。那假定均价是20万，乘以1.33的系数是26.6万。那人家大面积房子假定是单价20万买的，每平挣6.6万。您呢，成本就是25万了，每平才挣1.6万。合适不合适的只能自己判断了呗。

而且我这是瞎估计的，或者说是乐观估计，到时候是否能赚钱看人家的估值吧，未必能占便宜。

3、另外一点，金融街学区确实很强，但涭水河小学的排名不算太高。之前高峰期的时候家长们没办法，被裹挟着只能抢房，也就抬高了所有房子溢价，尤其是占坑儿房。

但现在已经进入低谷期了，大多数学区房的溢价在逐年走低，尤其是对口学校不太强的，海淀有的学区已经降到只剩学籍价值了。那您看的这涭水河的也不算太强，是否能得到支撑看政策和市场吧。

4、别的学区也是这种情况，本质上都一样。而且因为平房的每套房都不一样，根本无法估算租售比和溢价率，大家都是估着来。

仅供参考。

四

Q:

这是我买的东四环外**的底商，19年600万买的，当时是烟酒店5年的合同还有4年，租金收益率5%，我认为还可以。但没想到我刚一办完就退租了，我怀疑是原房主给布的局，托儿。后来就是口罩三年，到现在也都是断断续续，最长的租不到一年，短的试了几天半个月就不租了。中介说现在最多400万，因为房租都普遍降了。

我现在为难的是如果卖掉就是纯赔，算上利息和房产税损失400万打不住，可如果不卖的话5块一平的物业费就很贵了，每年什么都不干就6000多块钱。而且还有供暖费好像45，物业费只收钱不干活，保安保洁什么都没有，不交的话还就断电，弄的我卖也不是不卖也不是。

Ps：我现在也是这种情况啊，不是我不想卖，而是挂牌了半年根本没一个人看，别人介绍的也都是上来就砍价极其不合理，连给到350万的都没有。

A：

1、我没什么建议，只能说如果是我的话就卖掉了。或者说我早就把手里的底商+商铺都陆续卖掉了，留下的两个都是实在卖不掉的。北京从2006年之后就不缺商业地产了，2010年之后更是供大于求，所以我就都卖了，免得不挣钱还得往里撘物业费或商管费。

2、既然没什么人买，那这谁也没办法啊，我也帮不上忙。要不您也设个局呗，自己开个便利店什么的，然后再带租约卖房。

3、另外您这套房我估计是地理位置不太好，而且不是餐饮铺吧？否则不至于说100平的才400万不到。我刚才看了看，网上报价是均价8万左右，至少是6/7万吧。那如果是地段儿普通就是一步差三市，谁来了也没什么好办法。我帮不上忙。

仅供参考。

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