深圳首个人口减少的区，为何是罗湖？

头图来源｜图虫创意

文章来源｜城市财经

作者｜余飞

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罗湖，深圳唯一人口减少的区

前两天，本号全面梳理了一下北上广深四大一线城市过去五年的人口变化。

对比七普时期，最终得出的结论是，既有分化，也在分化中看到了一致性：

京沪先行，京沪七普时期人口整体在增加，但各区之间核心区人口在往外围区流。而过去五年，京沪人口整体在减少，城市内部，无论核心区还是外围区，也都在减少。

广州已经跟上步伐。虽然广州人口整体仍在增加，但城市内部已经从七普时期的全面增加，到过去五年核心区人口开始减少，增量集中在外围区。其中广州最老的核心城区越秀，七普时期就已经出现人口减少现象

深圳，是唯一一个核心区、外围区仍在通吃人口红利的一线城市。但过去五年，罗湖区的人口已在减少，成为深圳各区中唯一人口减少的区。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

最后得出的结论是，在少子化背景下，在全国人口四连降背景下，中心城市的人口增量也在逐渐收缩，越来越多的中心城市人口开始见顶。

这一结论得加上其他主要城市的人口增量变化，就更加一目了然。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口大趋势浩浩荡荡，人口减量时代，影响只不过是逐渐传递，需要时间罢了。

本号预测，十几二十年后，全国还能有人口增量的城市，不会超过十个。

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罗湖减量第一

关键问题来了，为何是罗湖区人口开始减少？

这里依旧存在着走势上的一致性，广州最先出现人口减少的，也是最老的城区越秀。

当然，具体原因，还得从发展逻辑与数据中去找。

首先，可以回答的是，罗湖区的人口减少，主要集中在2022年，之后几年人口仍在增加，只是之后几年人口增量依旧没有抵消2022年的人口减少量。

2022年，是一个非常特殊年份，是黑天鹅盛行之年，是影响最深的年份。

在这种大背景下，当年东南沿海人口集体回流内地，于是出现了很多罕见现象：

罕见一，当年北上广深港五大一线城市常住人口集体减少。

罕见二，广东省、深圳市、广州市都出现了历史性的人口减少。

2022年广东省常住人口减少27.2万人、深圳减少1.98万人，广州减少7.65万人。

罕见三：整个粤港澳大湾区11座城市，当年仅珠海有增量，其余全部减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

从深圳内部各区来看，下辖的10个区外加深汕合作区，有五个区人口减少，其中罗湖区减少量第一，减少了13.02万人，福田、龙华、南山、盐田都有减少。

制图：城市财经；数据：各区统计局

可以看到，在当年那种特殊情况下，并非只有罗湖区人口在减少，但罗湖区确实减少量最多。

而后几年，罗湖人口其实一直在增加，但增量尚没有填满2022年减少的量。

制图：城市财经；数据来源：罗湖区统计局

而2022年人口同样减少的福田、南山、龙华、盐田，过去几年的增量已经吞没了当年的减量。

所以才有了最终呈现的2025年各区常住人口，仅罗湖相比于2020年有减少。

这是直接因素。

其次，老城区的痛点限制了罗湖的人口竞争力，才是根本因素。

如果说罗湖区是过去五年来，深圳各区中唯一一个人口减少的区域，直接因素是2022年特殊年份导致罗湖区人口减少第一，那根本因素则是罗湖区的人口竞争力是核心区中最弱的。

这一佐证，可以直接看去年各区的人口增量数据。

去年深圳各区人口增量三甲依旧是原关外的三大王者地段，宝安、龙岗和龙华。

核心区南山的人口竞争力同样不错，位居各区第四，核心区第一。

罗湖区去年的增量为1.41万人，这个曾经的深圳核心，这个深圳起步最早的区，如今的人口竞争力在各区中已处于中下游，在三大核心区中垫底。

制图：城市财经；数据来源：各区统计局

当然，罗湖的人口竞争力不如宝安、龙岗、龙华很正常，因为南山、福田的人口竞争力也不如这三个。

主要是因为核心区房价高、租金高，居住成本高，而深圳的地铁通勤又非常方便。所以在南山上班的很多人，居住在宝安甚至光明，在福田上班的很多人居住在龙华，在罗湖上班的很多人居住在龙岗。

但南山、福田的居住成本比罗湖高出不少，人口增量却高于罗湖，就只能说明罗湖的人口竞争力越来越弱。

关键问题来了，罗湖区的人口竞争力，为何越来越弱？

03

罗湖人口竞争力为何越来越弱

核心原因在于，罗湖开发太早，产业空间所剩无几，而改造成本又太高。

所以，只能做老城区更有优势的商业，而不能像宝安、龙岗、龙华那样工业制造业。

同时，因为最早被开发，当深圳寻找空间发展的时候，不断向西，核心区从罗湖迁至福田，之后又演变成了福田、南山双核，现在又增添了宝中。

在这一过程中，福田赋予了金融产业发展的重任，而科创则交给了南山和宝中。

罗湖是深圳最早发展的城区之一。口岸、商业、金融、外贸，这些曾经支撑深圳高速增长的产业，很长时间都集中在这里。

但几十年发展下来，罗湖也把自己的空间用得差不多了。

罗湖面积只有78.79平方公里，城区高度成熟，新增土地非常有限。

这也是罗湖近几年反复强调低效用地再开发、旧工业区改造、产业空间挖潜的原因。

也是罗湖经济增速、增量表现都不够亮眼的核心原因。

过去五年，罗湖区GDP增量才159.98亿元，而南山增量高达3600.16亿元，南山区GDP已突破万亿。

五年增幅，罗湖只有6.7%。

制图：城市财经；数据：各区统计局

2025年，罗湖提出全年新增100万平方米产业空间，并推进小坑工业区、港莲工业区、罗芳水厂等一批低效用地再开发项目。

看起来是在招商，背后其实是在“找地”。

而且老城区找地的成本很高。

一块几十年前建成的工业用地，涉及土地权属、旧厂房、居民安置、基础设施、城市更新等一大堆问题。改造周期长，资金投入也大。

对于金融、商贸、总部经济，这套城市空间还能继续使用。

对于研发、中试、先进制造、机器人等新产业，要求就高得多。

这恰恰碰上了深圳产业结构的大变化。

2025年，深圳战略性新兴产业增加值已经占GDP的43%，高技术制造业占规上工业增加值59.9%。

深圳新增的产业空间，越来越集中在科技、制造、研发这些领域。

龙岗就是一个典型。

2025年龙岗GDP达到6095.92亿元，第二产业增加值3942.61亿元。2024年，龙岗规上工业增加值增长9.4%。

宝安也是如此。

这些区域土地面积大，产业园区多，能够同时容纳工厂、研发、办公和居住人口。

罗湖的情况完全不同。

2025年，罗湖GDP为2535.26亿元，同比增长4.2%，低于深圳全市5.5%的增速。

罗湖经济高度依赖服务业。2025年第三产业占GDP的92.7%，金融业增加值809.44亿元，同比增长8.1%。

金融仍然是罗湖最重要的产业。

但商贸业增加值只有366.86亿元，同比下降2.5%；社会消费品零售总额1267.43亿元，仅增长0.4%。

过去支撑罗湖的金融、商贸、专业服务，已经进入成熟期。

与此同时，新产业还没有完全接上来。

2025年，罗湖战略性新兴产业增加值274.33亿元，占GDP的10.8%。

这就是罗湖现在最尴尬的地方：

老产业有基础，新产业在培育；老城区配套成熟，产业空间却越来越紧。

人口自然也会跟着产业走。

年轻人进入深圳，现在有更多选择。

在罗湖工作，可以住龙岗；在南山工作，可以住宝安；在福田工作，可以住龙华。

深圳早已经从过去的罗湖、福田双核心，变成南山、宝安、龙岗、龙华、光明等多个产业增长极共同发展的城市。

人口也随之重新分布。

罗湖的问题，归根到底落在四个字：

空间不够。

空间不够，产业就难以扩张；产业增长慢，就业岗位增量就有限；年轻人口的选择变多以后，居住成本和就业机会一比较，人口自然会向外围产业区转移。

这也是罗湖这几年大力推进城市更新的原因。

罗湖下一步能不能重新吸引人口，关键就看两件事：能不能从老城区里挤出更多产业空间，能不能把金融商贸之外的新产业做起来。

这场转型，对于罗湖来说，已经没有太多绕路的空间了。

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