重庆设计集团·重庆市设计院有限公司：“四大体系”破题存量资产盘活难题

当前，城市更新已迈入体系化推进的新阶段，但落地过程中出现了“从更新问题清单到资产经济属性和财务盈利能力，从传统资产评估到最优用途的收益预期，从空间改造到持续运营”三重阻隔，存量资产盘活难以长期规模化推进成了共性难题。

针对行业普遍难题，重庆设计集团·重庆市设计院有限公司(以下简称市设计院)依托重庆市可持续城市更新研究院，围绕“政策机制、金融模式、长效运营”三大要素，创新构建技术、赋能、工具、组织四大体系，为破解存量资产盘活难题探索形成了一套可复制、可推广的系统性解决方案。

技术体系：全流程植入资产体检，推动空间语言向资本语言系统转译

作为破解存量盘活难题的核心技术支撑，市设计院以住房城乡建设部《城市更新视角下国有存量空间资产盘活与效益提升研究》课题为依托，构建全链条资产体检方法论，将资产体检系统性植入城市体检、更新规划、片区策划、项目实施方案各层级环节，逐级深化打通空间诊断到资本落地的完整逻辑。

在工作逻辑上，完善自上而下逐级传导、自下而上反向校验的闭环体系。在城市体检自上而下框定更新重点片区的基础上，资产体检自下而上对片区内存量资产进行经济属性与合规底线的精细化诊断，形成互验闭环。若资产体检发现某片区产权极度分散、合规成本过高，及时反向预警、优化更新时序与片区边界，让城市更新决策贴合资产实际禀赋，有效规避无效投入与资源浪费。

在评价体系上，打破传统资产评估单一估值模式，补位城市体检偏重公共空间维度的评价局限，构建涵盖区位条件、物理改造成本、合规底线、负债重组与财务估值等维度的指标体系。首次将净营业收入、改造投入、偿债能力等核心金融指标纳入资产评价体系，形成“空间坐标+财务账本”一体化的评价，让空间状态可被资本全流程精准解读。

在落地应用上，资产体检体系实现前置排雷、运营前置、肥瘦搭配三大核心功能。通过摸排精准甄别高风险资产、可修复资产与优质盘活资产，精准规避投资风险；以目标营收、改造成本动态测算反向指导空间改造方案与业态布局，实现策、规、算一体化统筹；通过优质经营性资产与公益性设施统筹搭配、联动开发，搭建差异化投融资路径，形成片区可持续投融资闭环。

目前，整套资产体检方法论已完成技术论证与成果提炼，《城市更新视角下国有存量空间资产盘活与效益提升研究》课题已顺利通过住房城乡建设部验收，并获得高度认可；延伸的核心技术《基于街景与卫星图像的存量空间识别方法、装置及介质》已获国家发明专利授权，形成了从理论方法到技术专利的完整转化；多篇研究成果已被CSSCI等高水平期刊录用；资产体检方法论已在多个片区更新策划中开展验证应用，相关技术指引的编制工作正在稳步推进中。

《基于街景与卫星图像的存量空间识别方法、装置及介质》专利。重庆设计集团市设计院供图

赋能体系：构建三维协同架构，筑牢存量盘活支撑保障

依托重庆市可持续城市更新研究院，于2026年1月，在重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市国有资产监督管理委员会指导下，举办“2026城市更新赋能存量资产盘活智享会”，汇聚各行业智力支持设立更新政策研究社、大资管算法中心、城市运营学院，从政策、金融、运营三个维度为存量资产盘活提供全链条精准支撑。

2026城市更新赋能存量资产盘活智享会现场。重庆设计集团市设计院供图

政策端联合重庆大学、市社科院等成立政策研究社，聚焦打通制度堵点，形成专题研究成果，支撑行业主管部门研究起草《重庆城市更新政策工具箱》《关于促进中心城区城市更新中国有存量资产所有权和盘活权分离的指导意见》等政策技术文件。其中“所有权与盘活权分离”的政策设计，为国有存量资产在产权不变前提下引入市场化运营力量提供了制度通道。同步支撑《重庆市城市更新条例(征求意见稿)》立法工作，将实践中验证有效的政策工具上升为法治保障。

金融端联合高和资本等机构成立大资管算法中心，“策规算一体化”将资产管理、金融思维植入城市更新项目全流程，支撑编制《重庆城市更新项目争资要点》，系统梳理各类资金渠道应用场景。开展资产体检专项指标研究，深化资产证券化等金融工具适用性探索，搭建从并购基金、Pre-REITs到公募REITs的资本接力路径。

运营端联合奥雅可是、四川美术学院等机构，致力于打造成为城市更新运营领域的知识传播枢纽、资源整合平台和实践创新工场，培育行业运营思维。开展存量项目运营研究，总结提炼不同类型更新项目的成功运营范式与盈利模型；研究社区治理与市场化运营相结合的机制；探索通过数字化工具提升资产管理和运营效率的路径。

工具体系：打造智能对接平台，促进空间资本精准匹配

为推动存量资产盘活从“经验化”向“数字化、智能化、标准化”升级，市设计院依托多年项目实践与技术积累，自主研发城市更新资源对接平台及产业导入智能体，将成熟的盘活方法论转化为可交互、可落地、可复用的数字化工具，实现存量空间资源与市场资本、产业资源的精准高效匹配。

城市更新资源对接平台及智能体。重庆设计集团市设计院供图

平台围绕市场主体投资决策核心需求，搭建全维度智能交互体系，精准解答“能不能改、值不值得投、适合做什么”三大核心问题。一是“能不能改”，通过资产本底一档统查，归集建筑参数、产权合规等核心信息，建立资产“基础身份证”，实现资产底数一档统查；二是“值不值得投”，通过周边潜能一图尽览，整合产业、人口、配套等要素构建立体化片区画像；三是“适合做什么”，通过产业适配一键输出，基于200余个更新项目实践构建匹配算法模型，智能生成最优盘活方向与产业类型建议，每项推荐可追溯、可解释。

技术实现上，形成三项核心能力：全维度静态底数归集，形成标准化资产数据档案；动态化价值潜能评估，构建“因数法+市场法”双轨算法模型，引入竞争压力与趋势动力修正系数；空间化信息落位呈现，实现存量资产信息全域落图。

组织体系：构建开放协作生态，激活存量更新内生动力

为打通存量资产盘活“最后一公里”，市设计院依托“三师进社区”平台，针对产权主体“不懂政策、不会算账、不敢决策”的能力门槛，谋划推动三师在多个街道建立常态化工作机制，发挥三重功能：当好“资产侦察兵”，在街道层面完成资产摸排与初筛；当好“需求翻译官”，将产权主体诉求与政策工具、市场机会双向转译；当好“项目孵化器”，协助完成小型更新项目的策划生成与前期论证。核心价值在于将专业能力从“替代决策”转变为“赋能决策”，激活存量更新的内生动力。

“三师”助力自主更新活动现场。重庆设计集团市设计院供图

在行业生态共建上，由市设计院联合重庆发展资产经营有限公司与国家开发银行重庆分行、重庆市地理信息和遥感应用中心、德勤中国、戴德梁行、龙湖集团、华润置地、西南证券、高和资本等15家单位共同发起，组建存量资产更新盘活联盟。联盟以“信息互通、资源互补、风险共担、价值共享”为原则，通过项目路演、联合尽调、标准共建等活动形成稳定协作机制。联盟与智能体形成联动——线上负责日常匹配与初步触达，线下负责深度协同与项目推进。

立足“十五五”发展新起点，市设计院将以“四大体系”的阶段性实践为起点，紧抓空间与资本两个存量时代的根本议题，持续深化存量资产盘活的系统解法。一是持续深耕专业能力。以研究院为核心载体，围绕资产体检、政策研究、金融链接、运营赋能等方向持续投入，锻造不可替代的专业能力。二是持续扩大协作生态。扩大存量更新“朋友圈”，推动资源对接从集中活动走向常态运转，让生态协作成为可持续运转的基本模式。三是持续推动成果转化。推动资产体检、策规算一体化、产业适配算法等核心成果从研究验证向标准输出转化，形成具有行业通用性的技术指引。四是持续服务发展大局。主动服务全市“十五五”城市更新与资产盘活工作部署，立足市设计院主责主业，充分发挥技术支撑作用，在存量资产盘活领域积极贡献设计智慧与专业力量。(重庆设计集团市设计院)