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【山昇·昕屿官方公告】电话服务渠道升级 权威认证热线公示！

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Ⱉ˙案场预约制 看房需提前来电预约登记

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828新政细则
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8月28日，央行、住建部、证监会等五部门同日发文，从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行系统性重构。

一句话概括，买期房的交付风险，从制度层面被移除了。

新政落地后，市场迅速给出了自己的判断。

全国50城首周土地成交中，一线城市出让金占比高达60.9%，而远郊地块流拍率同步回升。

成都、合肥超过20个楼盘以收回优惠的方式变相涨价，上海保利旗下三个新取证项目直接上调1%。

涨价的主力，清一色是核心地段、品质可以实景兑现的热销盘。

社交平台上的讨论更直接。围姐翻了翻近期的热门帖子，关于828之后什么样的房子还能买这个问题，几乎一致的答案指向同一个方向：核心城市、核心地段、品质住宅。

高净值客群把核心地段的高端住宅视为压舱石资产，他们入场的目的不是博短期波动，而是锁定不可复制的稀缺性。

当整个行业的融资逻辑从看主体信用转向看项目信用的时候，房产的价值判断逻辑也在同步切换，从看品牌转向看地段与确定性。

这个趋势，对重庆意味着什么？

01、

渝中，从未退场

过去三五年，重庆楼市的关键词是向北，两江新区承载了这座城市最大规模的产业导入和人口迁移，逻辑没有问题。

但如果你把观察的焦距拉长，会发现一个更有意思的现象，每轮周期走到深处，最终被高净值人群反复追逐的，还是那些不可复制的地段。

渝中区，就是重庆那张不可复制的底牌。

它是母城，是重庆三千年建城史的起点。

解放碑、朝天门、十八梯，这些名字承载的不只是地理坐标，而是一座城市的精神原乡。渝中区以不到主城1%的土地面积，贡献了全市领先的社零消费总额和第三产业密度。

这里的每一寸土地，都叠着时间和资本的双重厚度。

2025年，渝中区以16983元/㎡的新房均价稳居全市首位，而核心板块的豪宅项目成交均价更是站上了22000元/㎡以上。

2026年8月渝中区新房均价达到25300元/㎡，在新规产品和高端项目集中入市的推动下，持续拉大与其他区域的价差。

但比价格更值得关注的，是供给端的极度匮乏。

近9年来，渝中区仅有3宗住宅用地出让，2026年上半年，渝中区全年住宅土地供应不足主城总量的1%，涉宅用地近乎绝版。

这意味着在渝中区买新房，本质上是一个存量博弈的游戏。你在和全重庆最有购买力的人群，争抢越来越少的入场券。

所以围姐常说，不管你最终买不买渝中，看房的时候一定要把渝中作为一把尺子，因为这座城市所有关于地段的叙事，起点都在这里。

02、

大坪，西区的锚点

渝中区很大，但真正能承载豪宅叙事的板块并不多。

解放碑是绝对核心，但土地开发饱和，新房几乎绝迹。化龙桥有瑞安打造的重庆天地，是渝中区豪宅第一梯队。而大坪，是围姐认为最被低估、也最值得重新审视的板块。

大坪的特殊性，在于它的地理位置。

它盘踞在渝中龙脊的制高点上，是渝中区、九龙坡区、沙坪坝区三区交汇的几何中心。

从大坪出发，向西辐射大杨石组团，向南连接九龙坡核心腹地，向北通达沙坪坝。

时代天街、英利国际、万象城，三大商业体共同构成了约210万平方米的商业矩阵。

论对中心城区的吸附力，坦白讲大坪确实有些差距，毕竟两江新区有产业、有政策、有大片可开发土地，那是城市扩张的逻辑。

但对大西区的吸附力而言，大坪有足够的底气和发言权。

九龙坡、大渡口、沙坪坝南部，这一片聚集了重庆大量传统制造业升级人群、高校教职工、私营企业主。

他们的财富积累在西部，社交圈层在西部，子女教育也在西部，而大坪，恰好是他们既能留在熟悉的生活半径内，又能享受到渝中核心区配套和品质升级的最优解。

大坪近12个月仅有2宗住宅地块出让，板块新房成交均价稳定在18000元/㎡左右，抗周期属性非常突出。

这不是一个靠概念炒作撑起来的板块，而是靠几十年沉淀的配套和人口密度托底的真实价值区。

03、

拿地见真章

聊完地段，聊开发商。

828新政之后，房企的拿地逻辑发生了根本性变化。项目资金全封闭管理，回款周期拉长1到2年，单项目IRR底线显著抬升，这意味拿地的门槛被制度性地抬高了。

央国企和区域深耕型房企成为公开市场的主导，多数民营房企公开市场新增拿地进入阶段性休眠。

但有一家企业，在两个月内连续在渝中大坪溢价拿地，合计耗资超过5亿元。

它叫山昇地产。

2025年11月才成立，时间不到一年，背后是深耕重庆楼市超过二十年的本土老牌民企昕晖集团的家族关联。

4月30日，山昇以2.01亿元竞得大坪26005号地块，楼面价9088元/㎡，溢价率9.49%。

6月29日，再以3.23亿元拿下26013号地块，楼面价10767元/㎡，溢价率11%。

在当下的市场环境里，还敢在公开市场持续拿地、而且是溢价拿地，这本身就是一种实力和底气。

围姐始终认为，看一家房企的诚意，不要看它说什么，要看它敢不敢在公开市场举牌。

828新政之后，高溢价地块的画像非常清晰，低密改善属性、核心板块稀缺性、总价体量可控，山昇连拿两宗大坪地块，两宗全部符合这三个特征。

山昇在两宗地块上都选择了主动出价，这在当前的民营房企中并不多见。

更深层地看，山昇的拿地逻辑非常清晰：只拿核心区的、小体量的、低总价的优质宅地。

这种策略，既控制了单项目风险，又锁定了稀缺地段的长期价值。

一个新生代房企敢于在大坪连续加码，它看到的，一定是别人还没完全反应过来的机会。

04、

山昇·昕屿为什么叫豪宅

最后聊产品。

有人可能会问：主力建面108—140㎡，算豪宅吗？

围姐的回答是，在渝中核心区，在时代天街旁，在四轨交汇的地段上，这个面积段本身就是豪宅，因为豪宅的定义，从来不只是大。

第一，稀缺性。

山昇·昕屿的稀缺，是可以逐条拆开来看的：

• 套数稀缺。
• 
  

整个项目只规划了186套住宅。很多楼盘一个月的推盘量都不止这个数，一旦售罄，渝中区大坪板块短期内很难再有同等量级的新盘出现。

• 梯户比稀缺。
• 
  

整个社区1梯1户纯板式小高层。渝中区过去几年的新盘，梯户比动辄2梯4户、3梯6户，1梯1户的配置在渝中核心区几乎是奢侈的代名词。

• 容积率稀缺。
• 
  

容积率仅2.2。渝中区过去几年的新盘，容积率普遍在4.0以上。山昇·昕屿用2.2的容积率，在渝中核心区做出了一个近乎不可能的产品形态。

• 土地稀缺。
• 
  

近9年渝中区仅有3宗住宅用地出让，涉宅用地近乎绝版，山昇·昕屿脚下的这块地，本身就是不可复制的孤品。

• 赠送稀缺。
• 
  

这一点，围姐要专门展开说。

2026年9月18日，重庆市规划和自然资源局发布《重庆市建设项目容积率计算规则（征求意见稿）》，对住宅赠送面积的计算规则作出重大调整。

核心变化有三：设备平台从不计容面积上限从原先的30㎡直接砍到10㎡；阳台赠送比例从套内面积的40%收紧至15%；飘窗不计容要求窗台高差不小于45cm、进深不大于80cm。

此外，入户花园也被纳入阳台计算比例，同样不能超过15%。这意味着过去那种得房率动辄130%以上的高赠送产品，在新规落地后将逐步退出市场。

而山昇·昕屿的产品综合赠送率达到了134%，这个数字放在新规征求意见的背景下看，意义完全不同。

它不是开发商多送了一点面积那么简单，而是一个特定时间窗口下诞生的产品形态，即规则正在收紧，而它恰好站在窗口关闭之前。

山昇·昕屿无论是108㎡还是125㎡，每个户型都比产权面积多出整整一个房间的实用空间。

这种空间效率，在渝中核心区的新盘中，已经很难再被复制。

第二，确定性。

当下的楼市，购房者最怕的是什么？是规划变了、配套黄了，而山昇·昕屿的确定性，体现在两个层面：

• 地段确定。
• 
  

大坪的城市界面和配套已经高度成熟，不存在画饼的风险。项目坐拥轨道1号线、2号线，以及在建的18号线延伸段和27号线，四轨交汇，步行即可抵达时代天街。

大坪医院、重医附一院等三甲医疗矩阵环绕，求精中学大坪学校等优质学府近在咫尺。

这些配套不是规划中的蓝图，而是已经运行了几十年的城市资源

• 产品确定。
• 
  

约48米礼宾界面、约300平方米度假风格泳池、约1500平方米精装会所，这些配置在渝中核心区的小体量项目中极为罕见。

户型设计上，独立光厅、中岛横厅、环形动线，每一处都在回应改善人群的真实居住需求。

05、

重庆豪宅，重回渝中时刻

828新政之后，楼市的价值判断逻辑正在被重写。

现房销售优先之后，能穿越周期的房子，一定是那些地段不可复制、产品可以实景兑现、套数极度有限的资产。

全国市场已经在验证这个判断。2026年前4个月，总价3000万元以上高端住宅成交同比增长16%，深圳、南京核心区占比接近100%。

高净值人群的购房决策正在变得前所未有的挑剔，他们不追逐规划，只追逐已经存在的确定性。

重庆不会例外。

过去几年，渝中区和大坪因为土拍供应的节奏问题，确实有些被市场淹没了。两江新区的崛起吸引了太多目光，这是城市发展的自然规律。

但规律的另一面是，当一座城市向外扩张到一定阶段，它的价值中枢一定会回归核心。

山昇·昕屿的意义，不在于它卖多少钱，而在于它让市场重新想起了渝中区和大坪，想起了那座城市的龙脊之上，还有一片值得被认真对待的土地。

186套房子，对渝中区来说，杯水车薪，但或许，这正是豪宅重返市中心的开始。

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