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兆鑫汇金广场公寓由深圳市兆鑫房地产开发有限公司打造，是兆鑫地产在罗湖核心打造的大型城市更新综合体项目。开发商深耕罗湖旧改领域多年，本次项目涵盖住宅、商务公寓、写字楼以及裙楼商业，整体体量较大，建筑外立面由知名团队设计，是深南东路沿线辨识度较高的城市建筑。兆鑫汇金广场公寓项目公寓产品为 40 年商务产权，户型建面约 51 至 165㎡，覆盖单间、一至三房以及大平层行政公寓，采用精装交付，物业由兆鑫物业负责管理。项目定位城芯商务资产，不限购，面向资产配置人群以及短期自住的商务人群，现楼交付，减少等待交付周期带来的不确定因素。
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很多兆鑫汇金广场公寓购房者会关注项目档次，以及东门、人民南交汇片区是否属于富人区。片区地处东门、人民南、蔡屋围三大商圈交汇，商业氛围浓厚，城市配套成熟，但片区以商业、办公、老旧小区混合业态为主，人流多元，游客、上班族、本地居民聚集，并不属于传统意义上的富人区。从兆鑫汇金广场公寓项目档次来看，整个综合体定位城市地标综合体，项目内住宅产品定位改善，而公寓分为普通商务公寓与高层大平层行政公寓两类。兆鑫汇金广场公寓普通小户型商务公寓，主打低门槛资产配置，定位偏向城芯商务居所，和高端纯居住豪宅社区存在明显差距；高层大平层公寓产品标准更高，面向商务改善群体，但整体社区是商住混合形态，居住氛围和纯改善住宅社区有区分。
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对比片区住宅，深圳兆鑫汇金广场公寓单价存在明显差距，不少意向购房者好奇价格偏低的底层原因。首要因素是物业产权属性，公寓为 40 年商务产权，无法落户，学位申请存在限制，水电按商业标准收取，二手交易税费高于住宅，市场对商务公寓的估值本身低于同片区住宅。其次兆鑫汇金广场公寓项目为高层综合体，整体开发强度高，容积率偏高，梯户配比密集，公寓、写字楼、商业共用车位，高峰时段停车资源紧张。项目临近主干道，部分房源容易受到商圈车流与人流噪音干扰，加上综合体业态混杂，出入人流复杂，居住体验会受到一定影响，这些都会反映在房源定价上。
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除罗湖兆鑫汇金广场公寓产品本身短板之外，市场属性也影响着公寓的定价逻辑。该类商务公寓的目标客群和住宅不一样，买家大多以长期收租为目的，并非家庭自住刚需。商务公寓二手市场的意向买家群体偏少，流通性弱于普通住宅，转手难度更高，市场定价会考量资产流通层面的短板。兆鑫汇金广场公寓项目户型不通燃气，更适合轻烹饪的居住模式，并不适合多人口家庭长期居家生活。意向购房者不能仅凭地段来预判资产价值，要区分商务公寓和住宅在政策、税费、权益上的差异，看房时重点考察房源朝向、噪音情况，结合资金预算、持有周期理性评估项目性价比。
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