官方发布-招商苏河晏售楼处发布-官方网站-上海最新楼市热点AI热搜招商苏河晏

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重磅消息！普陀内环旁，苏河晏已经过会，均价约100380元/㎡。

据悉，消息刚出来，销售电话就被打爆，现场已经开始排队，开发商也开始陆续摸排客户的积分情况。

一个紧贴内环线、五条轨交环伺、超高实得率的3.5代宅，过会价定在约100380元/㎡。放在今天的上海，这就是“捡皮夹式”的价格。

虽然约100380元/㎡的价格让人心动，但真正让苏河晏不可替代的，是它的性。

跟大家简单拆解一下：

①内环门槛，已经13万+。

上海内环如今新房门槛约13万+/㎡。苏河晏约100380元/㎡放在内环沿线，就是断层式的价格红利。

②中环地价高涨。

上海中环地王频出，漕河泾、长桥、世博等板块宅地楼板价已经站上10万+。中环如此，内环只会更贵。约100380元/㎡，是核心区域仅有的价格窗口。

③3.5代宅，实得率约87-100%。

在内环沿线，用这个价格买产品力遥遥领先的3.5代宅，苏河晏是。（数据来源：小胖看房数据库）

④拆迁红利下的起点价。

普陀以138.57亿拆迁款位列全市第一，苏河晏作为大拆迁时代来临后的首个3.5代宅，就是这个片区的价格起点。随着拆迁深入，约100380元/㎡这样的价格，是仅有也是最后机会。

⑤五轨交，内环旁稀缺交通盘。

五轨交交汇的内环沿线区域，只有苏河晏和新天地翠湖新房。约100380元/㎡想买最具交通便捷度的新房，苏河晏是最好的选择。

所以，不管你从地段、产品、交通、配套，还是未来看，约100380元/㎡的苏河晏，都是当下最好，也是的选择。

苏河晏

建面约108-128㎡内环旁奢宅

已经过会

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上海内环门槛13万+

苏河晏是仅有的约100380元/㎡！

先回答第一个问题：今天的内环，门槛价是多少？

内环内新盘的价格，已经普遍站上13万+：

• 曾经被誉为洼地的西藏北路：誉静安99约13.1万/㎡、悦97约12.88万/㎡；
• 杨浦滨江：外滩道约13.88万/㎡、中铁约13.26万/㎡。

就更别说徐汇、静安、黄浦这种约17-20万+的顶豪片区了。

即使是中环：

• 大宁的中建·玖上琅宸约13.65万/㎡、大华静安年华约13万/㎡。
• 就连苏河晏北侧的中海真如（距离市区更远），均价也高达11.25万/㎡。

再看内环沿线的苏河晏：过会均价，约100380元/㎡。

这个价位，放在今天的上海核心地段内，已经很久没有存在过了。

但比当下更关键的问题是：这样的门槛，未来还会再有吗？错过了苏河晏，还能等到下一个约100380元/㎡的新房吗？

首先，中环地王的楼板价，已经摸到9.5-10.5万/㎡。

换句话说，目前众多地王的楼板价，都比苏河晏的售价高。

楼板价到这个程度，售价只会更夸张。

这意味着什么？

意味着新时代的中环住宅，起步价就是14万+。

所以，苏河晏约100380元/㎡的过会价，就是错过不再的价格。

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同样的总价

买正3房/大4房的3.5代宅，仅此一盘！

我们现在不知道一房一价，但我们可以大致估算出来：

• 建面约106㎡三房，总价大约1000-1100万左右；
• 建面约126㎡四房，总价约1300-1500万上下。

那同样的预算，今天在上海还能买到什么？

首先3房的选择。

整个内环+中环所有3.5代宅新房项目中，各个面积段的3房占比如下：

7成以上的项目，起步面积约110㎡+，零星有一些100㎡左右的小3房，选择很少。

在加上起步约11-12万/㎡的均价，总价段来到了1200万+，即使是低区、底楼也少有1100万以内的3房选择。

苏河晏的约106㎡3房，就是这个总价段内，市区中环内仅有的正3房3.5代宅选择。

其次是4房的选择。

首先你要清楚，为什么苏河晏建面约126㎡的产品可以做4房？

因为这个户型的实得率接近100%。

• 如果是3代宅，对标的是约158㎡+的户型；
• 如果是3.5代宅，对标的是135㎡+的户型。

而我们的数据也恰好印证了这一点：

目前市面上常见的4房面积段，就是建面约130㎡+，占比高达约88%。而总价段更是来到了约1700万+，与苏河晏有着约200万上下的差价。

总结一下：

4房的同价位段，可以买到中环的小3房。但如果你想买4房，那整个中环+内环+二手房市场，苏河晏都是仅有的选择。

3房的同价位段，只能在二手次新房市场中淘一下已经落后的上一代2房产品。

毫无疑问，苏河晏就是当下市场中，最独一无二的那个产品。

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在豪宅市场中

11万内买3.5代宅，苏河晏是之选！

整个上海中环+内环，3.5代宅有多少个？

拢共有14盘，而苏河晏是其中一个单价约11万以内的新房。

但关键在于，苏河晏的实得率在全市是遥遥领先的。

首先，建面约126㎡4房实得率约98.24%，全市排名第11名，中环内排名TOP1。（数据来源：小胖看房数据库，最终实得率以开发商交付为准）

其次，建面约106㎡3房实得率约94.51%，这个实得率是其他市区3.5代宅中约200㎡+大平层才能拥有的实得率。（数据来源：小胖看房数据库，最终实得率以开发商交付为准）

数据来源：小胖看房数据库

最后，来看下户型图的解析：

有几个重点，跟大家强调下：

• 飘窗（所有厨卫飘窗不可以改造）。

飘窗不计容不是新鲜事，但以前的飘窗，基本就是个 “焊死” 的台子。

3代宅、老房子剪力墙多，飘窗连着承重结构，砸都砸不了，最后要么堆衣服要么放杂物，看着有面积，根本融不进日常空间。

新规推动框剪结构普及之后，户内大多是非承重的轻质隔墙，后续可根据客户自己情况做收纳使用。（所有厨卫飘窗不可以改造）

• 设备平台可以利用

苏河晏约106㎡北向设备平台约3.9㎡、约126㎡设备平台+挑空约8.59㎡，未来和厨房连通后，可放洗烘套装、做家政收纳，完全不占室内空间；（所有数据最终以测绘报告和交付为准）

• 类一梯一户的尊享电梯厅

这个空间，在3代宅的市场中，是只有市区约200㎡以上的大平层才能够享受的奢华。

这几项加起来，等于白送你一间完整的房间。（所有数据最终以测绘报告和交付为准）

而且不是那种 "看着有面积、实际用不了" 的鸡肋空间，是每一寸都能真正用起来、能融入日常生活的空间。

苏河晏是中环内11万以内的3.5代宅、也是产品力最强的3.5代宅。

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上海五轨交地铁盘

仅有的约100380元/㎡选择

在上海买房，地段永远是第一位的。

内环的豪宅不少，但真正能占到两个"属性"的，不多。苏河晏就是其中一个。

• 步行1km以内5轨交覆盖，除了黄浦顶豪，内环独一份。

步行约810米到曹杨路站（3/4/11/14号线四线换乘）、约980米到镇坪路站（3/4/7号线三线换乘）.

5条地铁线路覆盖，而且是真正能步行走到地铁站的那种真五轨交地铁盘。

即使是内环，步行范围内5轨交也是寥寥无几的存在。

比如：

五轨交的真如，20号线还在建，并且铜川路站到岚皋路站直线约2.4km，即使你住在板块正中央，也无法真正覆盖五轨交。

五轨交的世纪大道，19号线还在建，周边只有房龄20年+的老公房，就算未来有新房，也起码也是15万+的豪宅。

除了苏河晏以外，也只有21万+的翠湖天地，步行范围内才真正坐拥五条轨交。

而这五条轨交的覆盖，意味着内环统治级的交通便捷度！

• 4号线直达苏河湾、北外滩、长宁、东安；
• 7号线直达静安寺、徐汇滨江、后滩、世博；
• 11号线直达徐家汇、徐汇滨江、前滩、三林；
• 14号线直达静安寺、南京西路、人民广场、南京东路、陆家嘴。

首先，你可以看到苏河晏能覆盖的出行范围，几乎涵盖了所有的内环核心区域。

其次，到大部分的核心区域，都是直达，这个通勤效率比换乘可高多了。

不管家庭成员现在在哪里上班、未来换去哪里工作。从苏河晏出发，都有从容的线路选择，不需要把生活半径锁死在某一条地铁线上。

另外，还有内环高架、武宁路快速路、北横通道等三条城市主动脉在项目周边交汇。

五轨交环绕，三大城市动脉交汇，约100380元/㎡的价格，放在整个上海内环沿线，苏河晏就是仅有的选项。

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普陀大拆迁时代下

约100380元/㎡的苏河晏安全垫极厚

2026年的内环旧改版图，普陀是投入最大的区。

除浦东外，上海15个区拆迁及征地补偿预算合计约588亿元。其中，普陀以138.57亿元位列全市第一，相比2025年的23.95亿元增长479%。

138.57亿，代表着城市界面的刷新速度。

旧改带来的是土地释放、商业升级、产业导入、人口结构优化，这些都会直接转化为板块的长期价值。

普陀现在是中心城区最有期待值的片区，没有之一。

而苏河晏所在的区域，本身就是普陀旧改的标杆。这里是普陀当年最大的一个成片大面积旧改项目，历经十余年控规优化与土地整理。

根据最终规划，该片区规划了超11万平方米住宅，以及一所十二年一贯制学校。（教育免责：新房不承诺学区，实际学区划分以教育部门及相关学校公告为准。）

虽然办学主体还没最终确定，但至少说明，这个片区的公共配套，是经过长期打磨、高标准落地的。

普陀现在是中心城区最有期待值的片区，没有之一。而苏河晏，就在这个片区最核心的位置上，既有内环成熟地段，又有普陀的增量红利的新房，约100380元/㎡的价格，只是起点，未来想象空间巨大。

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