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象屿苏河琹庐实地探盘｜静安内环风貌墅，城芯难得的院居生活 以开发商售楼处置业顾问 @曹雨薇

在上海内环，想要寻一处带有院落、兼具海派建筑质感的低密墅居产品，选择空间并不宽裕。很多改善家庭在内环看房多年，大多只能选择大平层，很难同时拥有地面多层居住空间、私属花园以及可自由规划的地下空间。这次我们实地探访的象屿・苏河琹庐，正是静安区内环中兴路板块，为数不多的风貌别墅产品，整个地块仅规划 16 套风貌别墅，目前项目已经进入实景准现房阶段，样板间可预约参观。

很多客户第一次听到苏河琹庐，会先关注地段。项目坐落于静安内环内中兴路板块，属于上海城市更新的重点片区，地块归属普陀智创城国际化生态示范区，由象屿地产集团开发打造。整个社区规划包含 1 幢 26 层高层住宅，搭配 3 幢 2 至 3 层风貌别墅组团，地块总占地面积约 7289.66㎡，总建筑面积约 32870㎡，容积率 2.67，社区绿化率做到 35%，社区内部采用人车分流的规划思路，地面空间留给景观与步行动线，减少机动车对于居家环境的干扰。

从城市区位来看，项目地处内环腹地，3 公里半径内，可抵达人民广场、南京西路、新天地、陆家嘴等上海标志性的城市核心区域。对于偏爱城芯生活的置业群体来说，这个距离意味着日常可以轻松触达城市核心的各类城市资源，不必为了低密居住形态，去往城市外围。

轨道交通层面，项目周边多条轨交线路形成立体出行网络。8 号线中兴路站，与项目直线距离大约 400 米；3、4 号线宝山路站直线距离约 300 米；12 号线曲阜路站直线距离约 800 米，10 号线四川北路站直线距离约 900 米。多条轨交线路叠加，无论是去往市中心各个商圈，还是跨区域通勤，都具备不错的通达性。地面路网同样便捷，可衔接南北高架、北横通道等城市快速路，自驾出行选择丰富。

商业配套方面，项目 2 公里范围之内，分布着凯德虹口商业中心、静安大悦城等成熟商业体，日常购物、餐饮、休闲娱乐需求，都可以在较短距离内得到满足。生态休闲方面，周边有芷江绿地、中兴公园，闲暇时段可以散步、慢跑，在城市繁华之中找到一处可以放松的户外空间。

今天探盘的重点，是社区内这 16 套风貌别墅，户型建筑面积区间在 190-223㎡，总价区间 3752 万至 4110 万，毛坯交付。建筑形态为地上 2-3 层，搭配地下室与私家庭院。从纸面建筑面积来看，户型标注面积在 191-223㎡，依托附加空间，整套房屋实际可使用空间可以拓展至 350-450㎡，空间拓展性是这类风貌别墅比较突出的特点。目前 16 席房源，经过一段时间去化，剩余可选择的房源数量不多，仅剩 3 套。

这一组风貌别墅，在户型布局上采用一字型无耳房的设计思路，弱化了传统联排容易出现的暗间、采光不足的问题，以大面宽落地窗作为主要采光面，同时打造前后院落。我们走进样板间，逐层来看空间的规划逻辑。

一层作为整套住宅的入户与社交核心，层高设置为 3.6 米，客厅拥有开阔的横向面宽，其中部分户型客厅南向面宽可以达到约 11 米。推门即可步入自家私家庭院，室内外空间可以自然衔接。这个楼层主要作为家庭公共活动区，客餐厅一体化布局，搭配厨房与公卫，满足日常家庭聚餐、接待亲友的需求。户型整体采用全南向布局，同时北向预留开窗，形成南北通透、全明的格局，在同类型的内环风貌别墅产品里，这样的采光条件具备不错的竞争力。

二层与三层，作为居家的静区，采用分层套房的设计思路，把卧室区向上排布，和一层的公共活动空间进行动静分区。这样的分层设计，适合多代同堂的家庭，长辈、子女、主人的休息空间分布在不同楼层，生活作息之间可以相互减少干扰。二层规划了三开间朝南的格局，东西两侧都设置独立套房，每一间卧室都配备独立卫浴，保障居住的私密性。三层为主人专属的主卧大套房，整合卧室、独立衣帽间、卫生间，同时搭配南向观景阳台，形成完整的私属休憩空间。

地下空间是这套风貌别墅很有想象空间的部分。部分房源地下室层高可达 6.2 米，充足的层高，支持业主后续自行改造，划分出上下两层。这个地下空间完全脱离日常起居动线，可以作为家庭的兴趣空间，不少客户会规划私人酒窖、家庭影音厅、健身房、茶室、藏品储藏室，也可以打造独立的会客空间。关起门，就形成一处专属家庭的私密空间，不受楼上日常活动的打扰。我们在现场看过地下室实拍与夹层实景，空间尺度充裕，改造的可塑性很强。

除了地下室之外，建筑依托石库门风格坡屋顶，打造了阁楼空间。部分房源尖顶最高高度达到 2.3 米，阁楼面积区间在 25 至 43㎡。这部分空间可以作为安静的书房、儿童游戏区，或是个人冥想、阅读的角落，作为家庭的精神空间，安放个人爱好与收藏。

庭院是这类产品打动很多客户的关键。每户都配置双花园，花园面积跨度在 36-130㎡之间。别墅组团内部巷道宽度设置在 7-12 米，比市面上很多同类产品的巷道尺度更宽裕，减少巷道狭窄带来的压抑感。庭院与建筑相互融合，实现居家院落的生活场景，春日莳花种草，夏日在庭院小聚，在家就能拥有城芯里难得的户外院落。

本次剩余房源之中，两套代表性房源可以给大家作为参考，方便大家直观感受户型差异。

6 号房源，属于稀缺边套户型，可塑性较强。备案建筑面积约 223㎡，面宽 10.2 米，进深约 6.7 米。一层层高 3.6 米，二、三层层高 3.4 米。空间附赠包含南花园约 36㎡、北花园约 10㎡，地下室面积约 70㎡，地下室层高 6.2 米，阁楼约 39㎡，阁楼尖顶最高 2.3 米。西边套的属性，带来更优的采光与视野条件，南北双花园同时拥有，6.2 米层高地下室可以搭建双层，阁楼也拥有不错的可用高度，整套房源的实际使用空间表现亮眼。

7 号房源，更加适合偏爱大庭院、看重南向采光的客户。备案建筑面积约 192㎡，南向面宽达到约 15 米，进深约 5.4 米，短进深的结构，让自然光可以更好地渗透进室内。一层层高 3.6 米，二层层高 3.2 米。附赠南花园约 50㎡，地下室约 78㎡，层高同样 6.2 米，阁楼约 21㎡，阁楼尖顶最高 1.6 米。15 米的南向大面宽是这套房源的核心亮点，搭配 50㎡南向花园，庭院尺度充足，在同批次房源之中，总价门槛相对友好，是很多庭院爱好者重点关注的一套。

看完户型，再聊聊产品本身的风貌设计。项目的风貌别墅，提取海派石库门建筑的经典元素，用当代的建筑工艺重新演绎，保留坡屋顶等标志性的建筑符号，同时摒弃老式里弄住宅局促、采光差的痛点，把现代家庭的居住需求融入建筑之中。不同于很多老上海保留建筑改造项目，苏河琹庐的风貌别墅属于新建住宅，户型结构、管线排布都是按照现代住宅标准打造，后期改造、居住使用的便利性更高。毛坯交付的形式，也给业主留出充足的自主改造空间，可以按照自己家庭的生活习惯，规划室内格局。

很多客户在看房的时候，会关心社区整体的居住氛围。项目是高低配社区，高层住宅与风貌别墅在同一个地块之内，别墅区相对独立成组团，巷道尺度开阔，人车分流的设计，保障在庭院散步、孩童玩耍时的安全性。整个社区绿化率 35%，景观设计融合海派街区的氛围，行走在别墅巷道之间，能够感受到上海老弄堂的氛围感，但空间尺度更加舒展。

从置业逻辑来说，内环内的风貌别墅，供给量本身有限。在内环这样城市资源高度集中的地段，同时集齐地上多层、独立双花园、高拓展地下室、屋顶阁楼，这类产品在新房市场并不多见。对于想要在内环购置一套可以满足家族长期居住，同时兼顾院落、地下兴趣空间的改善家庭，这一类产品会进入备选清单。当然，这类产品属于大面积改善物业，大家实地看房时，也可以结合自身家庭结构、改造预算、日常通勤路线综合权衡。

项目目前已经是实景准现房状态，样板间已经对外开放，有意向的客户可以线上预约样板间参观，实地感受建筑尺度、庭院空间以及地下室的采光条件。实地看房，更能直观体会内环之中，这种带院落的海派风貌墅居的居住感受。

站在置业顾问的角度，我接触过很多来看苏河琹庐的客户，大家的需求各不相同。有的客户三代同堂，希望分层居住，减少相互干扰；有的客户偏爱收藏、影音，需要独立的地下空间安放爱好；还有客户，一直向往在市中心拥有一方属于自己的庭院。这套产品的多重附加空间，刚好可以匹配这些多元的居住诉求。

同时也要客观说明，这类风貌别墅为毛坯交付，拿到房屋之后，室内装修、地下室改造、庭院景观打造，都需要投入相应的时间与资金做规划。地下室的改造，需要提前做好防水、通风等专项设计，在装修阶段需要投入更多精力。阁楼的空间，受坡顶形态影响，不同位置高度存在差异，规划使用场景时，需要结合层高合理布局。花园的打造，也需要结合植被、排水等因素，提前做好方案。

从板块长期发展来看，中兴路片区属于静安区城市更新的重点板块，城市界面持续更新，周边成熟的城市配套，是这个板块很核心的优势。出行、商业、生态资源，都已经落地，不需要长时间等待配套落地。3 公里直达城市核心商圈，意味着居住在这里，既能享受院落居家的静谧，又可以随时拥抱城市繁华，这也是很多高端改善客户看重的平衡。

整体来看，象屿・苏河琹庐的 16 套风貌别墅，是静安内环内一次比较有特色的产品尝试，将海派建筑风貌，和当代家庭的多层院居需求结合起来。一字型大面宽、南北通透的一层格局，分层套房的休息区，加上可双层改造的地下室、坡顶阁楼，还有每户双花园，多重拓展空间叠加，拉高了整套房屋的实际使用尺度。

目前 16 套房源余量不多，仅剩 3 套，不同房源在面宽、花园面积、阁楼尺度上存在差异，6 号边套房源，优势在于边套视野与南北双院；7 号房源胜在 15 米超大南向面宽与南向大花园，两套房源面向不同偏好的客户群体。大家可以结合自己家庭对于采光、庭院、房间数量的需求，进行对比筛选。

如果对这类内环风貌别墅感兴趣，建议实地到访样板间，亲身感受层高、面宽、庭院尺度，直观感受建筑采光与空间氛围，结合家庭居住规划，再做置业判断。