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这是保利海韵第一次推出85㎡内三房，也是第一次出现东南向看中心花园的四房。
5栋推出前，还是有不少老城区买家在问。
这一栋和隔壁6栋166~172㎡大平层，目前已启动认筹，诚意登记5万可享额外99折，预计5天后9月30日解筹，抢在国庆前入市。
借助假期冲一波销量，标准保利打法，5栋总货量150余套，其中85㎡内三房只有60套，估计又是快刀斩乱麻。
大家关心的价格也出炉了，三房总价门槛确实降低不少：
04梯腿83㎡，是5栋性价比最高的单位，中低楼层460~480万。
三个卧室全部朝南，餐客厅南北对流，两个次卧分布在两侧，玄关处还打造了一个深800mm收纳库。
这种“飞机户型”，在小面积三房中非常少见。
03梯腿85㎡，总价最低480~500万，相同楼层比上面的04梯腿普遍贵了20万/套。
它属于常规竖厅户型，楼栋自遮挡少，买家接受度普遍较高。
5栋的四房，朝向、景观有所升级，价格则相当坚挺：
05梯腿107㎡，总价去到650~675万；而02梯腿117㎡，总价675~705万。
05比02面积小了10㎡，平均价差只有25万，非常少见。
这是因为05的107㎡是全盘南北对流，楼距约100米看项目中央园林的户型。
待售的2、3栋，同一户型和朝向，全部做了132㎡。
01和02梯腿都是117㎡东南向竖厅，01是东边户，总价700~730万，是5栋四房中最贵的梯腿。
平均比02西边户贵了25万。
整体看，04的83㎡、02的117㎡西边户，在5栋中性价比相对突出，同一面积段梯腿差也不算离谱。
但日照、遮挡、景观一摆出来，还香不香？就不好说了。
便宜梯腿的高楼层，对比贵梯腿的中低楼层，总价又差不多，到底怎么选？
另外，梅梅还打听到两个重要消息，直接影响大家的买房计划。
随着8.28现楼销售政策推进，接下来很多项目可能也会“抄作业”。
首先，5栋贷款买家可以等到“竣工备案后再供楼”，按目前建设速度，大概2028年才开始还贷，给到1年多的缓冲周期。
但先别开心那么早，全款拿下，还是贷款拿下，首付给多少，这次直接影响到折扣，这才是真正拉开价差的地方。
梅梅看了全套折扣方案，全款买家，按尾款时间不同，最多给到9.45折，而贷款买家，最多只有97折，首付少甚至不打折。
选全款还是贷款，总价优惠最多相差5.5%，这也是近年，开发商罕见给全款客如此大的付款折扣。
举个直白点的例子，同样是107㎡四房，总价650万。
·全款，且今年12月20日前交齐，折扣最狠（9.45折），总价最低可以做到614.3万。
也就是说，如果你现金足够充裕，同一套房最多可以省35.7万！
·贷款，如果首付3成，只能拿到99折，总价643.5万，比全款大佬要多付29.3万。
如果首付第一次，比如给15%呢？则要实打实给650万，一点折扣不给，比首付三成的买家贵了6.5万。
那如果首付多给，去到6成呢？可以给到97折，折后总价630.5万，可以比低首付买家便宜13~19.5万。
而以前，你是全款还是贷款，最多差1个点优惠，首付给多给少，折扣力度也是一样的，没有差别。
因为银行放款快，这边房子卖出去，那边回款就在路上。
现在8.28新政，银行要等到项目竣备才能放款，回款周期拉长至两年后，这时，全款客、高首付客自然变香饽饽。
所以，怎么选房是门学问，用什么方式买更划算，也是门学问，大家对保利海韵这种折扣策略怎么看？欢迎留言聊一聊。
坦白说，保利海韵5栋价格出来，我觉得挺大胆的。
一方面，本身价格就涨了不少，三房5.5万~6.2万/㎡，四房5.8万~6.2万/㎡，普遍与此前贵了1000~3000元/㎡。
另一方面，相比首开的9栋、10栋，5栋户型使用率下滑了5%左右，建面变大，总价变高，实际可用面积差不多。
当然，保利海韵的优势也确实硬核，老城区没有这么大的社区与围合式花园，地铁、学校、商业也都样样俱全。
户型和梯户比确实不够顶，但门楼、会所、园林实景开放后，南洋风的精致审美，也着实打动不少买家。
现在也有实体板房了，交标、尺寸、层高，一目了然，不过实体板房在9栋，属于超新规，和目前加推的5栋不一样。
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