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嘉里金陵华庭探盘｜外滩金陵东路，29 席石库门风貌别墅，城芯文脉藏品即将登场

大家好，我是置业顾问曹雨薇，今天带大家走进黄浦外滩 CAZ 核心板块的嘉里金陵华庭，聊聊本次压轴推出的 29 套石库门风貌别墅。外滩作为上海城市发展的核心封面，很长一段时间内，板块内可供入市的低密院落类住宅产品处于供给稀缺的状态，金陵华庭这一批风貌别墅的推出，也让市场再度聚焦金陵东路这片承载百年海派记忆的土地。

很多关注上海高端资产的朋友，对嘉里金陵华庭这个项目并不陌生。项目前期推出的高层云端大平层，分三期陆续推向市场，每一轮的认购数据都能直观感受到沪上高净值群体对于这个地段、这个项目的认可度。一期房源一共 158 套，户型面积约 270-600㎡云端平层，采用线上预约搭配线下认购的方式，开盘当天房源全部去化，实现 92.34 亿销售额；二期推出 120 套建面约 360-875㎡江景大平层，短短四天半时间，接待意向客户 227 组，认购率达到 190%，这一批房源过会均价约 20.5 万 /㎡；三期加推剩余高层住宅房源，有效认购 61 组，认购率 153%。在客群结构上面，上海本地 310 户籍的高净值买家占比接近三成，其中来自杨浦的成交客户数量，在上海各区买家当中排在前列。

从一期到三期持续火热的市场表现，项目吸引了大量沪上实业经营者、企业家、金融领域从业者等客群。这批高层产品全部售罄之后，项目迎来收官作品 ——29 席石库门风貌别墅。这批院落产品，面向深耕上海、理解城市文脉资产价值的藏家开放，未来入住的业主，圈层属性相对统一，邻里之间拥有相近的认知与视野。

项目基础信息一览

嘉里金陵华庭坐落于黄浦外滩金陵东路，开发主体为嘉里建设。本次推出的风貌别墅为三层石库门形制，产品形态涵盖联排、双拼与独栋三类。户型建面区间约 280-460㎡，项目楼王户型建面可达约 750㎡，单套总价区间 6500 万至 3.2 亿以上，实行一户一价。房源交付时间定在 2028 年 10 月 31 日，属于期房产品。

整个项目属于大型城市综合街区开发，总建筑面积约 66.3 万平方米，地块一共 10 幅，其中部分地块尚未完成出让。业态规划十分丰富，包含住宅、办公、商业以及酒店等多种类型，项目整体预计在 2027 年至 2029 年分批次竣工，项目正式动工时间为 2023 年 8 月。在整体体量分配上，住宅部分总建面约 12.4 万㎡，商业加上办公的建面约 32 万㎡，项目整体投入资金规模预计超过 500 亿。

整个片区规划建设约 240 米以及 180 米两座超高层办公地标塔楼，建成之后，会重塑外滩一带的城市天际线，和黄浦江对岸陆家嘴的地标建筑群形成呼应。项目住宅组团还规划有约 150 米的超高层塔楼，塔楼采用一层两户的布局设计，每户都拥有 270° 的环幕视野。现代感十足的超高层塔楼，和地面保留焕新的石库门风貌群落形成新旧对话，塑造全新的城市立面，站在高层空间，能够将陆家嘴、外滩、黄浦滨江的城市景观尽收眼底。

而我们本次重点探访的风貌别墅组团，总共只有 29 套，每套都搭配 50 至 100㎡不等的私家院落。社区内部配置约 4500㎡专属地下会所，会所内部设置恒温泳池、私宴厅等空间，仅对这 29 户别墅业主开放。车位配比做到 1:3.5，对比同板块其他风貌别墅产品，车位储备量更为充足。同时项目打造一条总长约 1 公里，体量约 12 万方的低密风貌商业街区，整合石库门、里弄、骑楼等多种海派建筑形态，未来这里会成为上海极具代表性的风貌漫步街区，也如同一座开放式的风貌博物馆，把老上海的建筑肌理重新活化。

很多看房客户会问我，看这类城芯院落资产，应该优先看产品硬件，还是优先看地段价值。我的看法是，会所、车位、院落尺度、建筑设计，都是加分的产品细节，但决定这类不动产长期价值底色的，还是地块所处的区位能级，以及上海核心城区这类带院落风貌物业的存量情况。接下来，我们把视角落回金陵东路这片土地。

区位解读：CAZ 核心交汇，黄浦城市更新的关键板块

金陵东路地处黄浦 CAZ 核心承载区，是城市多重资源的交汇地带。从历史风貌维度来看，地块落在外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区的交汇位置，周边紧邻外滩金融集聚带，同时衔接人民广场的商业文化资源。在黄浦的城市更新版图当中，金陵东路片区被视作串联外滩、新天地、豫园几大成熟板块的关键一环，也常被大家称作黄浦城市更新进程里的重要拼图。

这片区域有着典型的 “外市内里” 空间特质，向外可直面外滩的繁华界面，向内留存着上海老城厢的里弄肌理，也是上海海派文化包容性的具象体现。不同于外围新城成片规划开发的板块，外滩核心区土地资源十分有限，成片大规模城市更新项目本身就不多，能够在这样的核心区位，规划新建带私家院落的风貌别墅，在近 20 年的外滩新房供应当中，属于比较少见的供给。

日常居住的空间感受上，项目约 150 米超塔大宅步行可达外滩滨江，形成一种很特别的生活状态：向外走，就是成熟的商业街区、城市公共景观；回到社区内部，则回归静谧的居住氛围。12 万方风貌商业群落，并非简单新建商业综合体，而是对原有里弄风貌进行保护式开发，保留原有街巷尺度，未来街区里会布局多元的商业业态，漫步其间，可以感受新旧共生的城市氛围。

整个大型综合体项目分阶段落地，2027 到 2029 年分批完成竣工交付。住宅规划总建面仅 12.4 万方，在整个 66.3 万方的大盘当中，住宅占比并不高，而 29 席风貌别墅又是住宅板块里的压轴产品。市场层面，别墅产品单价上限可达 25 万 /㎡，单套起步门槛较高，套均总价处在八千万这个区间，城央院落藏品属性突出。

设计理念：十余家国际团队联合创作，静奢风重塑风貌建筑表达

金陵华庭风貌别墅没有简单复刻老式石库门建筑，而是邀约 KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、天华、ASPECT Studio 等十余家国际顶尖设计团队共同参与方案创作，整体以开阔静奢作为核心设计思路，在保护海派建筑文脉的前提下，探索外滩风貌建筑的当代营造方式。

传统石库门建筑有独特的空间记忆，青砖、里弄、天井院落，是老上海的建筑符号。本次风貌别墅保留三层石库门的空间形制，同时在内部空间尺度、采光通风、动线规划上做现代化升级。每户自带独立私家院落，面积 50-100㎡，院落可以作为家庭户外空间，闲暇时小聚、莳花种草，在寸土寸金的外滩核心，拥有一方私属户外空间，是很难得的体验。

产品分为联排、双拼、独栋三种形态，面积梯度跨度较大，从 280㎡起步，最大楼王户型达到约 750㎡，可以适配不同家庭的空间需求。联排户型兼顾实用性与院落体验；双拼产品私密性更强；独栋楼王户型空间尺度更为舒展，拥有更大的院落与室内空间，单套总价也会来到 3.2 亿以上，一户一价的定价模式，也对应每套房源不同的位置、院落大小、景观条件。

配套层面，专门为 29 户别墅业主打造约 4500㎡地下会所。会所属于业主专属空间，包含恒温泳池、私宴厅。在家中不方便承办大型家宴的时候，可以在私宴厅接待亲友。车位配比 1:3.5，对于高端家庭而言，多台车停放需求可以得到很好满足，对比同区域其他风貌别墅项目，车位配置优势明显。但我依旧想再次强调，会所、车位都是产品配套，选择这类资产，核心考量，还是地段稀缺性，以及城市核心区院落物业的存量供给。

客群画像：同频层峰汇聚，读懂城芯文脉资产的价值

前面提到项目三期高层大平层开盘持续热销，积累了一批高净值业主。从成交客群来看，买家大多是长期扎根上海的企业家、实业经营者、金融行业从业者。他们熟悉上海城市发展脉络，对于核心地段不动产的价值逻辑，有自己独立的判断。

29 套风貌别墅，作为整个金陵华庭住宅板块最后的藏品，体量不大，筛选属性更强，面向愿意长期持有、理解上海历史风貌地段资产价值的藏家。这类买家挑选物业，除了室内空间、装修标准、社区配套之外，会重点考量地段的城市资源不可替代性，以及这类带院落的新建风貌产品，在上海核心城区未来的供给可能性。

外滩发展多年，可供开发的土地资源持续收紧，能够新建带私家院落的风貌别墅，供给量十分有限。不同于普通商品住宅，这类物业承载的，不只是居住功能，同时叠加城市地段、历史风貌、院落空间多重属性。这也是为什么项目前期高层产品，每一期都迎来较高的认购热度，大量高净值客户持续关注项目动态。

一期 158 套云端平层，开盘即全部去化，收获 92.34 亿销售额；二期 120 套江景大平层，四天半吸纳 227 组意向客户，认购率 190%，过会均价 20.5 万 /㎡；三期剩余高层房源，有效认购 61 组，认购率 153%。上海本地户籍买家占比接近三成，杨浦买家成交数量在各区当中排在首位。从这一组组市场数据可以看出，上海本土高净值群体，对于黄浦外滩 CAZ 板块资产的认可程度。

等到这批 29 套风貌别墅交付之后，整个社区的业主圈层会保持相对纯粹。大家有着相近的视野，同样认可上海核心城区的长期价值，邻里氛围会更加同频。

大盘规划：66.3 万方综合街区，多业态共生的城市更新

嘉里金陵华庭整体是一座超大型城市综合街区，总建面约 66.3 万㎡，一共 10 个地块，部分地块还没有完成出让。业态涵盖住宅、甲级办公、特色商业、高端酒店，是黄浦区重点推进的城市更新项目。项目总投入预计超过 500 亿，2023 年 8 月动工，整体分批竣工时间落在 2027 至 2029 年。

项目规划 240 米、180 米两座超高层办公地标，建成之后，刷新外滩南部天际线，和对岸陆家嘴建筑群形成空间对话。住宅塔楼约 150 米，一层两户，每户配置 270° 环幕视野，现代超高层住宅和低层石库门风貌别墅、风貌商业街区上下结合，新建筑与历史建筑肌理相互融合，打造层次丰富的城市界面。

约 1 公里长，12 万方风貌商业街区，是整个片区的亮点。街区保留石库门、里弄、骑楼多种传统建筑形态，不是推倒重建，而是修缮活化原有城市肌理，打造开放式漫步街区。未来这里会引入多元化商业内容，日常逛街、休闲，不用远距离出行，下楼就可以体验海派风貌商业。但商业街区属于片区公共配套，和别墅私属院落、地下会所属性不一样，需要区分看待。

住宅总建面仅 12.4 万方，在大盘当中占比并不高，而风貌别墅仅仅 29 套，属于住宅板块里收官的少量藏品。项目整体开发周期较长，分阶段落地，从土地规划、建筑设计到业态招商，都会循序渐进推进。

置业思考：城芯风貌院落资产，该关注哪些维度

很多客户在看这类上海核心区千万级以上资产时，习惯用普通商品房的评估逻辑来衡量，对比户型面宽、得房率、装修标准。当然，产品硬件值得细看，但对于外滩这类风貌院落物业，思考维度可以放得更广。

第一，板块土地供给。外滩核心区土地出让节奏慢，能成片开发、同时规划新建风貌院落产品的地块，存量不多。城市核心区的土地资源，伴随城市开发持续收紧，这也是这类资产受到资深藏家关注的底层原因。

第二，产品形态。新建带私家院落的石库门风貌别墅，和市面上老里弄改造的老房子存在差异。本项目为新建产品，拥有现代化机电系统、地下会所、充足车位，同时保留石库门建筑风貌，兼顾传统建筑美学与当代居住舒适度。50-100㎡私家院落，在黄浦核心内环内，属于很珍贵的户外私属空间。

第三，大盘的长期落地。项目是 66.3 万方大型综合街区，包含办公、商业、酒店多业态，整体竣工周期 2027-2029 年。大型综合体的兑现，需要时间落地，选择期房产品，也需要考量项目开发节奏与资金实力。嘉里建设拥有多年在上海开发大型综合体项目的经验，也是大家会重点参考的因素。

第四，圈层与邻里。29 套的小规模，意味着未来业主总量不大，前期高层业主已经积累了一批沪上高净值人群，风貌别墅作为压轴产品，客群画像同样偏向长期深耕上海的实业、金融领域的经营者，圈层氛围相对统一。

当然，产品本身也有需要理性看待的地方。房源属于期房，交付时间 2028 年 10 月 31 日，需要等待一段时间才能入住；总价门槛较高，起步 6500 万，最高可达 3.2 亿以上，一户一价，不同房源位置、院落大小，价差明显。项目地处城市核心繁华地段，周边城市界面持续更新建设，居住感受上，既有城芯繁华配套，也会带有城市中心区域的固有特点。

站在金陵东路这片土地回望，外滩见证上海百年城市变迁，而金陵华庭是当下外滩板块城市更新当中分量很重的一个综合项目。前期高层大平层连续三期热度走高，市场的反馈，印证大家对这片土地价值的认可。如今 29 席石库门风貌别墅作为收官藏品正式亮相，建面约 280-750㎡，搭配 50-100㎡私家院落，即将进入市场。

三层石库门建筑形制，十余家国际设计团队联手打磨，12 万方风貌商业街区环绕，地下专属会所、高配比车位加持，叠加外滩 CAZ 核心区位。对于寻找上海城芯文脉院落资产，愿意长期持有、欣赏海派建筑魅力的藏家来说，嘉里金陵华庭这批风貌别墅，是外滩板块近阶段难得的新供给。城市核心地段的风貌院落资源，存量有限，每一套都带着独有的地块印记，等待懂得欣赏这份海派底蕴的人