广西
房贷利率罕见倒挂，香港人开始抢固定利率，国内房贷什么时候可以“锁定低利率”？
香港房贷按揭利率一般都是选浮动利率的多，选固定利率的人少。因为固定利率通常要比同一时间的浮动利率高一点，固定利率对银行的风险比较大，就要多收一点利率。
不过近期固定利率和浮动利率出现了倒挂，大型银行将定息计划利率调至2.93%，低于“H按”（与HIBOR挂钩的浮动利率）的3.25%，完全改变了选择逻辑，导致八月香港业主按揭选择固定利率的比例上升至34.1%，创逾八年新高。
为什么香港银行这么干？5.5%利率的三十年美债不香吗，非要争取这2.93%的贷款客户？这里有两个原因：
一是竞争激烈，香港楼市经过了四年多的惨烈下跌后，去年终于进入上行周期。大量内地买家（2026上半年9776宗、占豪宅七成）进入香港楼市。银行纷纷用低息定按争夺“转按”业务。7月香港转按宗数已经连续7个月上升，8月转按贷款金额又增加6.8%。你不降低利率，现有客户就被别的银行抢走了。
二是银行认为这一轮加息不会走得太远，机构的观点就是一年75个基点，明年年底再次进入降息周期。而香港银行的固定利率一般是三年或五年，到期还是会重新定期，也就是说，银行在赌2028年后再次进入降息周期。
全球大部分国家的利率都是像香港这样以浮动利率或三五年一变的半固定利率为主，银行把风险转嫁给购房者。唯一的例外是美国，90%的房贷是30年固定利率。这是因为美国的债券市场非常发达，银行可以把贷款打包转让，风险就转让给债券投资者，而购房者可以在利率上行时，享受原低利率，在利率下行时，选择重新贷款，享受新的低利率。所以面对近期利率的上行，美国购房者心态相对较好。
最后看一看国内，目前约94%的存量个人住房贷款是“LPR+加点”的浮动利率贷款，主要是因为2019年LPR改革时，国内的利率长期处于下降通道，当时后台有很多向我咨询如何选择的读者，我也是建议浮动利率。
不过，现在的房贷利率已经降到3%了，未来继续降息的空间还有多大呢？而且现在央行已经允许固定利率房贷转成浮动利率房贷，很多银行也明确提供“固转浮”机制，固定利率并非一个完全不值得考虑的选项。
首发于“人神共奋（ID：tongyipaocha）”微信公众号，看经济现象，读财富密码。
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