西雅图开发商将闲置多年的商业空间改造成公寓

多年来，西雅图市领导一直在讨论将更多办公楼改造成住房，作为市中心向混合用途社区演变的一部分。如今，有开发商表示，疲软的写字楼市场和新住房短缺让这个设想成了最实际的选择。

Holland Partner Group曾试图将Ivey on Boren公寓下方约55,000平方英尺未完工商业空间出租，但四年都没成功，最近将该空间改造成了44套阁楼式公寓。

该项目推出之际，西雅图正面临两种截然不同的趋势。市中心写字楼空置率仍居高不下，而新住房项目已大幅减少。城市数据显示，新住房申请量较2020年峰值下降了94%，这让开发商和住房倡导者纷纷警告：今天的放缓，可能就是明天的住房短缺。

这三层商业空间最初是为康沃尔艺术学院建的，位于这栋45层公寓大楼的底部，该学院原计划将这些空间用作教室和行政办公室。施工于2019年开始，大楼于2022年投入使用。但到那时候，康沃尔学院已经用不上这些空间了。

Holland随后花了四年时间向办公租户推销这些未完工的楼层，之后才决定另寻出路。

“自新冠疫情以来，西雅图写字楼市场就一直不景气，目前写字楼空置率在25%至30%之间，而且短期内也看不到好转的迹象，”Holland Partner Group董事总经理雷蒙德·康奈尔告诉KING 5电视台。“把这55,000平方英尺改造成公寓，正好可以摆脱西雅图低迷的写字楼市场。而另一方面，西雅图的住房又极度短缺。”

Connell 的评估在很大程度上反映了更广泛的市场状况。世邦魏理仕（CBRE）报告称，2026 年第二季度西雅图市中心的写字楼空置率达到 35.4%，不过该公司的最新报告也发现，中央商务区的空置率自 2020 年初以来首次出现下降，部分得益于人工智能公司的扩张。

改造完成的项目包含 44 套一居室和两居室阁楼式公寓，这些公寓与楼上的住户共用屋顶休息室、健身和健康设施、共享办公空间及其他配套设施。

这一改造也与西雅图对市中心的长期规划相契合。

“未来几年，我们将看到更多人住在市中心，更多混合用途的开发项目，更多公共空间，以及全市范围内更紧密的合作伙伴关系，”市长凯蒂·威尔逊（Katie Wilson）在今年早些时候的“市中心状况”演讲中表示。“我坚信市中心有巨大潜力，将其打造为一个充满活力的 24 小时居住社区，这当然意味着要建造更多住房，并在条件允许时改造一些建筑。”

这一愿景体现在西雅图的市中心区域中心规划草案中，该规划提出到 2044 年在市中心新增至少 13,500 套住房，同时鼓励对现有建筑进行适应性再利用，包括将写字楼改造为住宅，作为实现该目标的策略之一。

“这些规划代表了政策方向，随后将提交给市长和市议会，”西雅图规划与社区发展办公室社区规划经理艾莉森·米勒对KING 5表示。“然后市里其他部门就可以着手推进了。实施细节还需要继续敲定，我们也要想清楚怎么继续推动这件事往前走。”

西雅图还采取了旨在通过简化审批许可流程和为符合条件的项目设立销售税延期缴纳计划来鼓励改造的政策。

康奈尔表示，霍兰德利用了该市的快速许可流程，但最终决定不申请税收优惠，因为按照该计划的要求，运营成本会增加，导致项目在财务上根本做不下去。

尽管如此，康奈尔也提醒说，不要把艾维大厦当成大规模办公楼改造的通用模板。

与许多传统办公楼不同，商业楼层从一开始就与住宅塔楼一同设计，使其能够与楼上的公寓共用电梯、停车场和配套设施。每层楼的面积相对较小——也就是每层楼面的尺寸和形状——这也让设计出实用的住宅户型变得更容易。

“这对我们公司来说是一个独特的项目，因为办公空间原本就是这座住宅塔楼的一部分，”康奈尔说。

另一个即将完工的改造项目，位于北安妮女王大道201号，也印证了这一点。

那栋四层办公楼正在被改造成74套公寓。项目开发商Stream Real Estate的马克·安杰利洛在接受KING 5采访时表示，施工将在本月内完工，之后公众可以安全参观。

Board & Vellum的建筑师吉尔·伯丁此前曾将该建筑描述为“改造项目中的‘独角兽’（极为罕见）”，因为它的楼板进深较浅，可以高效地设计出每户都能有窗户和自然采光的公寓。

这栋钢筋混凝土建筑的楼板内也没有后张拉索（一种常见的建筑加固材料），因此更容易铺设住宅所需的管道和开凿结构开口。

html

这两个项目都说明了为什么写字楼改住宅的改造项目仍然高度依赖于每栋建筑自身的特点。传统写字楼往往进深较大，导致大片内部区域远离窗户，而结构和机械系统又可能使翻新成本高得令人望而却步。

康奈尔表示，这些挑战可能导致公寓户型不合理、冗长的走廊白白浪费空间，以及住宅配套设施有限。

尽管如此，他相信推动艾维改造的市场力量依然没变。

“有需求，而市政府没有采取措施增加供应，所以这是一个机会，让我们从供应过剩的产品中抽身，转向供应不足的产品，”他说。