北京
01
自“8.28新政”以来，北京买房人的购房压力得到很大缓解。
以国庆为例，北京新房项目在7天里，迎来了大规模的看房潮，有些项目的日均到访量突破了400组，很多置业顾问人均单日接待10组客户。
而从实打实的网签成绩来看，也印证了中秋双节这一时间段，新房确实起量了。
例如，海淀功德寺瑜海澐颂，取证539套，网签已超过254套，网签率47%。
▲瑜海澐颂就是去年火爆全网的0702地块，这个地块有天然的硬伤，它由割裂的互不相连的两个区块组成，园林、会所、景观预计难以形成体系。尽管呈现上不如功德寺，但它的平均网签价格却比功德寺贵了1500元每平米，主要是因为它有一些赠送面积，虽然是开敞式的赠送，但在寸土寸金的海淀，这个优势就太大了。为此，上半年的时候，不少功德寺的新房业主还纷纷举报瑜海澐颂玩“黑科技”。
再比如西四环外的龙樾璟序，9月22号开盘，总共736套，目前已经网签超594套了。着实很猛啊。
▲龙樾璟序能火，核心就一句话：用相对可控的总价，在西四环主城买到低密新房，精准切中了刚需和首改家庭的痛点。它位于西四环、石景山/海淀/丰台三区交界，周边配套成熟，交通便利，而西四环近年新盘少，低总价新房更是稀缺。
同时，项目的总价比较友好，主打68-118㎡中小户型，总价门槛压到约400万起，让预算有限的人有机会留在主城区，对比周边二手房性价比突出。当然，高得房率再次立下大功，也是当仁不让（综合得房率约92%-96%）。
除了刚需盘龙樾景序、刚改盘瑜海澐颂外，就连顶豪盘的销售也好起来了。
例如，均价达10万+每平的豪宅保利熙瑞，三个月网签破百；5000万级太阳宫豪宅宸园139，据了解销售已过半。
最后再提一下东小口的建发观玺，这个盘可以说是未开先火。
为何？它的得房率比隔壁的龙樾海序，据说又提高了5个点，什么南北双阳台、设备平台要啥有啥，屋内更是采取更高标准的装修，不是岩板就是石材，一片瓷砖都没有，这能不火吗？
02
从宏观看，当下的北京楼市，已经具备典型的筑底修复特征。
为什么这么说呢？2026年9月，北京二手住宅网签量达 15756套，创下近6年同期新高，环比增长13.7%；新建商品住宅成交4520套，环比大增52.7%。
但成交量放大并没有带来价格暴涨，9月二手房价格与8月基本持平，新房均价微涨主要受新房集中网签影响。量升价稳，这正是典型的筑底现象。
也正因为如此，当前北京头部中介二手房挂牌量降至约 11.5万套，较去年高点下降22.6%；新房可售存量约6.64万套，去化周期缩短至22个月。挂牌量减少意味着业主恐慌性抛售接近尾声，市场供需正在重新平衡。
也正因为如此，在当下这个阶段，我认为有三类买家可以出手了：
第一类就是北京的刚需自住者。
如果你确实有在北京长居（起码5-8年不离开北京）的需求，比如结婚、生孩子、上学、长期工作，且月供能控制在家庭税后收入的三分之一以内，那么现在就是很好的一个看房窗口期。
买房不要幻想抄到绝对底部，在核心板块挑一套得房率高、户型方正的房子，远比抄到最低点要靠谱得多。
第二类是北京的改善置业者。
当下是北京改善链条非常通畅的时候。首套公积金最高可贷120万，双缴存家庭叠加多子女、绿色建筑等上浮政策后，最高可达340万元。这是近年来北京购房门槛最低的时期之一。
更重要的是，现在的开发商开发的新盘，品控确实非常在线。比如上面提到的建发观玺，华润臻澐，等等。
也正因为如此，现在很多购房者卖了二手房后，大部分不会再买二手，而是奔着更高品质和更高保值属性的新房去了。
第三类就是北京的资源确定性买家。
北京的学区资源、核心地段（比如东西海朝丰）、产业核心区（海淀永丰、亦庄开发区、昌平南）虽然多，整体还是稀缺的。这类资产有坚实的接盘群体，现在遇到合适的可以做好价格比对。
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