人民日报｜田轩：让房地产真正回到“住”上来

近日，北京大学光华管理学院院长、北京大学博雅特聘教授田轩在人民日报撰文，题为《让房地产真正回到“住”上来》，深入解析我国房地产市场的新发展阶段。

本期「媒体光华」专栏，为大家带来文章全文。

近日，住房和城乡建设部有关负责人在国务院新闻办新闻发布会上表示，我国房地产市场已进入存量阶段。二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，今年前8个月已达52%，超过新房成为住房交易市场的主力，这正是房地产发展阶段转换最直观的市场证据。

这一转变并非突如其来，而是符合经济发展规律的必然结果。从供给侧看，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房超过1.1套，人民群众“有房住”的问题已基本解决。从需求侧看，我国常住人口城镇化率已达67%，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，居民部门“卖旧买新”“以小换大”的改善型置换需求成为交易主流。

从“增量”到“存量”，房地产发展阶段转变的背后，是产业发展目的的回归。过去很长一段时期，房地产投资属性被不断放大；进入存量阶段，行业核心矛盾从总量不足变为结构性供给不足，居民需求从“有没有”转向“好不好”，对房屋品质、社区环境、物业服务的精细化要求日益凸显。房地产发展的价值，终究要回到“住”这个民生属性的根本上来。

房地产回归民生，首先要兜住底。存量阶段，政策应统筹防风险、促转型、惠民生多重目标；对行业而言，应加快构建房地产发展新模式，形成更可持续的发展模式；对经济发展而言，房地产对宏观经济的贡献将从增量为主转向存量提升，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量；对普通居民而言，意味着居住体验的实质性改善，意味着更多在城市打拼的人，都能有安心的居所。

房地产回归民生，关键要提品质。近年来，住房和城乡建设部大力推动“好房子”建设，新版《住宅项目规范》提出了多项住房品质提升要求。新版规范，不仅能指导新建住房的开发，更将为存量住房的改造升级提供明确依据。

房地产回归民生，最终要落到实打实的居住体验改善上。今年前8个月，我国新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房交易网签面积同比增长10.6%，这一降一增，不是市场需求在萎缩，而是需求结构在“换挡”：越来越多的人不再盯着房产价格追涨杀跌，而是通过理性置换，将房子的意义从投资品切换为更合适的生活空间。这背后，是人民群众的选择——大家更在意房子能不能住得更舒心、更踏实。

当一所房子的价值锚点从“涨不涨”转向“好不好”，房地产行业才能真正与人民群众的美好生活同频共振，走出一条更扎实、更长远、更高质量的发展之路。

田轩，北京大学光华管理学院院长，北京大学博雅特聘教授，第十四届全国人大代表、教育部“长江学者”特聘教授（2016）、国家杰出青年科学基金获得者（2018，获首批延续资助2024）、复旦管理学杰出贡献奖获得者。研究领域包括中国经济、公司金融和创业投资。研究成果多次发表在Journal of Finance、Journal of Financial Economics、Review of Financial Studies、《经济研究》和《管理世界》等国内外顶级学术期刊，以及《人民日报》《光明日报》《经济日报》等主流媒体上。多次入选科睿唯安“全球高被引科学家”、爱思唯尔“中国高被引学者”、斯坦福全球前2%顶尖科学家“终身科学影响力”和“年度科学影响力”榜单。曾担任深交所第一届创业板上市委委员、并购重组委委员，中国证监会第六届并购重组委委员。多次参加中央领导主持召开的经济形势座谈会，多篇内参报告得到中央领导批示。获得北京大学经济学学士、华盛顿大学经济学硕士、波士顿学院金融学博士学位。

来源丨人民日报

排版丨李珅

编辑丨王小雅

审阅丨塔娜

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