七成只是下限，50万到256.7万元差在哪

上海商铺、商住公寓持有者需要重新算账，40年产权到期不是自动续上，续期地价最低按基准地价的70%计，60平方米公寓测算约50万元、陆家嘴100平方米商铺约256.7万元，最终要交多少还看哪些条件？

10月4日，“上海40年公寓续期或缴地价七成”冲上热搜，商铺、商住公寓和写字楼的持有者开始重新计算到期成本：产权届满后并不会自动延续，需要申请续期并缴纳地价费，如果申请不通过或者不申请的话，土地还会被收回。

真正的疑问，不是要不要继续，而是这笔钱到底怎样形成的。住宅和非住宅适用的规则不一样。民法典第三百五十九条就住宅建设用地使用权的规定是“自动续期”，上海、成都等地目前也存在不申请、不缴费、正常交易的相关口径。

商铺、写字楼、商住公寓属于非住宅建设用地，在期限届满后要按照法律规定办理，继续使用不能简单认为是房产证到期之后自动延长。上海于2026年7月31日发布《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，文件提出“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”，同时把连续用地价格最低标准写得比较清楚，即不得低于连续用地地块所在级别基准地价的70%。

但是“七折”只是下限，而不是所有的项目最终都要按照七折来计算。“地块所在的区域”，即该地块所处的地理环境或者行政划分范围，又叫做“块”的地理位置；土地用途是地价的主要决定因素之一，“土地用途”也可以叫作地租。在实际操作过程中也会有其他的限制条件。

几个测算案例能说明差距有多大。网民对上海中环附近一套约60平方米的商住公寓进行估算，按照五级地段基准价每平方米12000元、七折后约8500元计算，续期费用约为50万元出头。

腾讯新闻10月6日对陆家嘴一套100平米商铺进行的简化测算显示，核心商业区按照一级基准地价每平方米36870元、七折下限每平方米25894元来算出金额为256.7万元。

这两个数字只能用来理解计算逻辑，不能直接当作实际缴费通知。续期地价不是房产证上建筑面积乘以一个楼面价后得到的，还要考虑地块级别、土地用途、续期年限、容积率以及经营绩效等因素的影响。

最终价格由具体项目的条件以及相关办理结果决定，区域不同、面积相同的物业费用会出现很大差异。上海文件还对到期续期和提前续期进行了区分。“剩余年期不足三年时可以申请到期续期”，但是需要公共利益收回的项目或者项目绩效被评为C、D类的办理会更加严格。

经营状况较好，绩效优秀，剩余年限小于原出让年限一半的优质项目经过有关部门认定后可以申请提前续期。商业、旅游、娱乐用地原剩余年限与续期年限合计一般不超过40年，单次续期一般不少于5年。

出让价款一般在一年内缴纳完毕，特殊项目可以延后到两年分期缴付，但是合同签订一个月之内要先行支付50%的款项。文件也为拟发行不动产投资信托基金（REITs）项目的发行人留有空间。

涉及REITs等特殊情形时，申请年限可以按照项目的实际情况来确定。上海易居房地产研究院研究员认为，给一些剩余土地使用权期限小于20年的存量商办项目提供了一定的空间，因为土地期限不足会成为发行REITs所必须解决的年限问题。

七成并不是上海独有的简单模板，各地正在形成不同的算法。广州2026年4月出台的工商业用地续期规定中包含着一个公式，即续期年限除以40再乘以同地段当期标定地价、总建筑面积和70%；

达标项目可以按照相关的优惠政策执行，绩效达不到标准的项目就可能会按照更高的标准来缴纳。广州国际轻纺城在8月份结束所有的流程之后被报道成全国第一宗落地的大规模商地续期案。

乌海采用阶梯年期系数，续期1到10年的系数为0.50，之后逐渐提高，在续期36到40年时达到1.00，并且根据基准地价和土地分摊面积进行计算。深圳目前沿用2019年以前的规定，补缴地价按照公告基准地价的35%来计算，但是深圳市规划和自然资源局2024年公开回复称法定年限到期延期尚无相关规定，35%的口径能否长期适用仍未明确。

海宁根据土地市场的评估结果，再乘以亩产效益评价修正系数来确定其应该支付的50%土地出让金。非住宅续期没有全国统一的免费自动续期方案，城市之间的计算方式和办理条件不能直接套用。

商业用地集中到期尚未到来。中国第一批40年产权商业用地大约在2037年前后进入大规模到期阶段。过去很多持有者并没有认真计算，因为这类物业常常被当作短期交易或者出租的资产，很多人计划持有前五年、前十年而不是直到40年届满。

如今商铺、商住公寓转让市场趋于谨慎，人们把继续出租当作一种选择，那么续租费就成了遥远未来的一种负担，变成了长期持有所要面对的一笔债务。商业物业成本不止是续期地价。

上海自2011年起开始房产税试点，商业物业必须按照规定缴纳，空置状态并不当然免除持有成本。如果同时存在持续缴税、物业经营及维护支出、到期补缴地价等情形的话，那么长期持有的真实成本就不能只看买入价和租金。

因此，上海40年商铺续期问题的焦点不是看到“七成”两个字后就得出统一答案，而是先确定物业性质、土地用途、所在地段、面积口径、剩余年期和项目绩效等信息之后再决定采用哪一种办理方式。

七成给出的是地价底线，具体项目还要以正式申请、评估和合同结果为准。续期并不是到期当天才出现的选择题，越早把续期成本和长期持有成本算清楚，越能看清未来究竟是继续持有还是在条件仍可协商时作出安排。