10月京沪深宅地“缺席”，土拍释放什么信号？

中指研究院的最新数据显示，9月全国300城住宅用地平均溢价率为6.9%，较8月进一步回落。

10月，北京、上海、深圳均无宅地出让安排，仅广州有6宗涉宅用地出让；热点城市中，杭州也仅有一宗宅地出让，成都、天津、南京、武汉等城市土拍较多，分别有11宗、7宗、42宗、15宗。

接受证券时报·券商中国记者采访的业内人士认为，“8·28”地产新政后项目资金占用周期拉长，房企报价更趋谨慎，但9月溢价率回落更多体现在普通城市及非核心地块上，核心城市优质地块竞拍热度仍在。10月一线城市土拍减少与供给节奏有关，也与新政后土地供求双方进入重新算账的调整期有关。

9月宅地溢价率回落，核心地块热度仍在

中指研究院的数据显示，9月，300城住宅用地成交3750万平方米，同比下降34.6%；土地出让金1678亿元，同比下降19.7%；平均溢价率6.9%，较8月进一步下降。

中指研究院认为，三季度300城宅地平均溢价率自年内高点逐月回落，一是二季度末核心城市集中推地，基数相对较高；二是“8·28”地产新政后项目资金占用周期拉长，房企报价更趋谨慎，高价追地现象明显减少。

不过，中指研究院同时指出，溢价率回落更多体现在普通城市及非核心地块上，核心城市优质地块竞拍热度仍在。如9月10日，深圳福田香蜜湖地块为区域时隔近十年再度供应的纯商品住宅用地，起始楼面价相对较低，吸引中海、华润置地、招商蛇口等7家房企参拍，经257轮竞价，最终由中海以25.5亿元、125.46%的溢价率竞得。

中指研究院表示，9月上海、北京、深圳、杭州、成都等地完成宅地出让，房企报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交成为市场主流，仅少数区位稀缺、总价可控的核心优质地块实现高溢价成交。其中，北京温榆河地块经174轮竞价，由华润以82.99亿元、17%溢价率获取；上海九批次、十批次共7宗涉宅用地收金约288.8亿元，其中浦东金桥地块、闵行古美地块、杨浦五角场地块均溢价超20%成交；杭州双桥地块溢价率为33%。

值得注意的是，部分城市出现宅地临时中止交易现象，北京9月已有3宗住宅用地暂停出让，西安、成都、福州等城市也有个别地块终止出让。北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，下一步，将结合“8·28”地产新政相关要求，进一步优化出让条件。

10月一线城市土拍较少，二线热点城市较多

中指研究院的数据显示，10月，一线城市土拍较少，北京、上海、深圳均无宅地出让安排，仅广州有6宗涉宅用地出让，总起始价约30.3亿元。其中，黄埔区、花都区各1宗，从化区、增城区各2宗；起始价最高的为黄埔区地块，建设用地面积34822平方米，规划建筑面积76608平方米，容积率2.2，起始价13.15亿元，起始楼面价17170元/平方米。

对于一线城市土拍较少的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受证券时报记者采访时表示，主要是供应节奏的原因，一线城市8-9月集中推出了较多优质地块，以稳定市场并加快年度供地进度，土地供应阶段性释放后，10月待拍量有所回落。

多位房企内部人士对证券时报记者表示，一线城市土拍较少与“8·28”地产新政有关。新政对土地供求双方都有影响，出让方既要考虑需求方积极性、保证土地能够成交，又希望卖个好价格，不少地块价格需要重新测算；企业则处在理解消化政策、重新算账的调整期。“买卖双方都在对市场作判断、做调整，市场正在新政策和市场的新环境下重新寻找平衡。”

热点城市中，杭州仅一宗宅地出让，为萧山区世纪城核心单元地块，规划建筑面积55517.5平方米，容积率2.5，起始价19.99亿元，起始楼面价36000元/平方米。

成都、天津、南京、武汉等城市土拍较多，其中不少地块为远城区地块。成都市本级范围内已公告11宗涉宅用地将于10月出让，其中天府新区2宗、郫都区1宗、双流区3宗、新津区1宗、青白江区1宗、新都区1宗、温江区2宗，总起始价52.35亿元；天津将有7宗涉宅用地出让，总起始价17.27亿元；南京市区范围内将有42宗涉宅用地出让，总起始价193.16亿元；武汉将有15宗涉宅用地出让，总起始价41.17亿元。

值得注意的是，北京虽10月无宅地出让安排，但9月30日已挂牌一宗昌平区北七家镇宅地，挂牌截止日期为11月3日。这是“8·28”地产新政后北京挂牌的首宗宅地，出让面积88918.894平方米（合133.38亩），规划建筑面积100913.441平方米，起始价29.36亿元，起始楼面价29094元/平方米；土地出让价款方面，如竞得人已参与地块预申请并缴纳预申请保证金，自出让合同签订后30个工作日内缴纳50%，24个月内全部缴清。