北京真实判例：央产房登记产权人胜诉，占房人腾退

很多家庭都有这样的情形：单位集资建的央产房，登记在职工名下，房子却被亲戚、朋友长期占用，甚至对外出租多年。占房的人说，这房子是借名买的，实际出资另有其人。登记产权人想收回房子，法院会支持吗？

这个问题涉及不动产物权登记的效力，也涉及借名买房争议与返还原物之诉的关系。本文依托北京法院真实生效判例，拆解此类纠纷的裁判规则，为被占房的产权人提供维权参考。

本案属于北京典型的央产房占房纠纷。韩某东于2004年与单位签订集资建房合同，购得位于北京市丰台区金家村288号院的一号房屋，房屋性质为央产房。2007年，韩某东取得房屋所有权证书。韩某东与任某巍系夫妻，房屋取得在二人夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。

韩某东取得房屋后，该房屋一直由韩某博占有使用，期间还对外出租多年，出租收益未支付给韩某东。韩某东、任某巍多次与韩某博协商要求腾退，韩某博拒不搬离。韩某东、任某巍遂诉至法院，要求韩某博腾退房屋。

庭审中，韩某博辩称，涉案房屋系借名买房。2004年电子工业出版社集资建房时，某公司借用韩某东北京户口资格购房，并将购房款及手续费一次性汇至出版社，该公司与韩某东签订有借名买房证明。2011年，该公司业务调整，韩某博的叔叔韩某成以200万元从该公司处购得该房屋。韩某成是涉案房屋的实际出资人，原告只是名义购房人，既未出资也从未管理维护房屋，无权要求腾房。韩某博还表示，其入住系经叔叔韩某成同意，属于有权占有。

法院审理后查明，双方均确认一号房屋因房屋性质问题，现尚无政策办理房屋过户手续。经法院多次释明，韩某博一方明确表示，韩某成一方不提起主张权利的诉讼。

法院审理后认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。韩某东系经登记的一号房屋所有权人，依法享有房屋的物权。虽韩某博辩称韩某东系名义物权人，案外人韩某成对房屋享有债权，但经法院多次释明，韩某成一方明确表示不提起主张权利的诉讼。在未经法定程序推翻物权登记的情况下，韩某博占有一号房屋系无权占有。一号房屋取得于韩某东及任某巍婚姻关系存续期间，二人作为共同原告要求返还房屋并无不当。关于韩某博主张的债权问题，可另行解决。法院判决韩某博于判决生效之日起十日内向韩某东、任某巍返还一号房屋。

通过这起央产房借名买房与腾退纠纷案件，能够给到普通家庭非常重要的几点维权启示。

第一，不动产登记具有公信力，登记产权人依法享有物权。即便存在借名买房的争议，在借名关系未经生效判决确认之前，登记产权人仍然可以基于物权要求占用人腾退房屋。占用人不能以借名买房为由拒绝腾退。

第二，主张借名买房的一方，应当主动通过诉讼确认权利。本案中，案外人韩某成声称出资购买房屋，却始终不提起确权诉讼。借名买房的主张不落地为生效判决，就对抗不了登记物权。

第三，房屋被占用期间，登记产权人要注意保留证据、及时主张权利。占用时间越长，腾退难度越大，还可能产生占有使用费、租金损失等争议。发现房屋被侵占，应当尽快通过法律途径解决。

借名买房不是占房的护身符。想要房子，先到法院把借名关系确认下来，否则登记产权人随时可以要求腾退。

北京靳双权律师，在房地产法律领域精耕细作近二十年的专业律师。于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。

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北京靳双权律师的执业理念始终如一：专注房产纠纷。他坚信，只有在一个领域持续深耕，才能真正吃透其中的法律逻辑、裁判规则和实务技巧。近二十年来，他办理了大量复杂且金额巨大的房屋纠纷案件，其中许多案件成为可供参考的典型判例。

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