中央财政首次贴息稳楼市！如何看待地产板块机遇？

近日，多部门联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息支持。此次新政有哪些核心看点？对于普通投资者而言，地产板块的投资机会可以如何把握？

本次房贷贴息新政有何看点？

此次政策明确，贴息资金由中央财政和地方财政按90%、10%分担，政策由“以往地方性购房补贴”上升为“全国性财政金融支持安排”，中央财政首次直接参与住房需求侧支持，信号意义较为突出。

从政策发力方向看，此前房地产支持更多集中于供给端，本次贴息政策则进一步向需求端发力。根据中国人民银行数据，2026年二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%，贴息后符合条件的购房者前5年实际商业贷款利率可降至2.06%。商贷利率下降也为后续公积金利率调整创造了条件，需求侧政策仍具备进一步发力的空间。

从需求端看，此次贴息政策呈现出三个值得关注的看点：

1、政策精准聚焦刚性住房需求，有助于推动二三线城市库存去化。

此次新政明确，贴息支持对象需同时满足以下三个条件：一是使用新发放贷款购买首套住房（不含置换存量贷款）；二是购房面积在120平方米及以下；三是购房总价在150万元及以下。据此测算，对应住房均价不超过1.25万元/平方米，因此政策主要面向二三线城市刚需购房群体，有利于促进二三线城市库存去化。

2、贴息力度适度，有助于直接降低居民购房成本。

本次贴息按照贷款本金给予年化1个百分点的贴息支持，贴息期限不超过5年；单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。据此测算，贴息政策最多可为购房人减少利息支出5万元，直接降低居民购房成本，进而有助于促进购房需求释放。

3、打通置换链条，推动一线城市低总价刚需房源去化。

此前地方性政策多侧重于新房去库存，而本次政策将二手房纳入贴息支持范围，有助于促进低总价新房和二手房成交，有利于稳定低总价住房价格预期，打通“卖一买一”置换链条，进而推动一线城市低总价刚需房源去化。

综合来看，机构表示，此次贴息政策落地有助于推动刚性购房需求入市，并与供给端现房销售制度改革形成供需两端政策共振，或有望助力行业加快止跌回稳。

展望后市，地产板块投资价值如何看？

综合机构研报，可重点从购房性价比、交易结构变化与板块估值三个维度来理解当前的机会与空间。

逻辑一，租金优势显现，购房性价比提升。

“供平过租”是指购房月供低于租金，常被视为房价见底的重要参考指标。贝壳研究院数据显示，7月50城住宅租金环比涨幅扩大，北上深平均租金已连续5个月环比上涨；北上广深租金收益率分别为2.15%、2.11%、2.21%和1.97%，50城平均为2.8%。若以150万元房屋总价、100万元贷款并享受贴息测算，四城月供与租金比分别约为114%、116%、111%和124%。整体看，北上广深已接近“供平过租”状态，部分楼盘或已实现。

逻辑二，存量主导新格局，关联业态或迎来新空间。

国家统计局数据显示，2026年1-8月全国二手房交易占比已达52%，较2020年的27%、2025年的46%持续上升，二手房首次超过新房，表明我国住房市场交易结构正由新房主导转向存量主导。分析认为，这一变化不仅将体现在交易结构上，也或将带动城市更新、老旧小区改造、经纪服务、物业运维等相关业态迎来新的发展空间。

逻辑三，估值处于相对低位，具备一定修复空间。

经历前期持续调整后，房地产板块整体估值处于近年相对低位，在政策催化下，板块估值修复或具备一定空间。根据Wind数据，截至2026年10月7日，内地地产指数得最新市净率为0.61倍，位于近十年间从低到高得5.81%分位。

感兴趣的投资者或可关注房地产ETF银华（159768），该基金跟踪中证内地地产主题指数，一键覆盖地产板块核心龙头，助力投资者分散个股风险的同时，力争把握行业估值修复与转型发展的中长期机遇。

风险提示：

房地产ETF银华费率情况

费用类型

收费方式/费率

申购费/赎回费

申购赎回代理券商可按照不超过0.50%的标准收取佣金

管理费

0.50%/年

托管费

0.10%/年

基金运作综合费用（年化）

0.66%

注：费率情况详见基金产品资料概要，截至2026.1.30，请以届时最新基金公告、基金法律文件为准。

投资有风险，投资需谨慎。基金是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

根据有关法律法规，银华基金管理股份有限公司做出如下风险揭示：

一、依据投资对象的不同,基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

四、特殊类型产品风险揭示：请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。

五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。银华基金管理股份有限公司提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

六、本基金由银华基金管理股份有限公司依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站http://eid.csrc.gov.cn/fund和基金管理人网站www.yhfund.com.cn进行了公开披露。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

更多深度解读，请搜索「和讯小金鲤」小程序