从“看沙盘”到“看实景”，国庆黄金周新房市场回暖

来源：第一财经
节前政策落地叠加开发商活动，带动了市场需求。
“银十”开局，重点城市楼市升温。
从数据来看，国庆假期重点城市新房网签量表现好于去年同期。根据中指数据，10月1日至7日，重点25城新建住宅成交55.1万平米，较去年国庆假期日均同比增长超3成；另据广发证券研报，国庆假期前6日，30大中城市商品房日均成交面积同比增长0.4%，亦显著好于8-9月的同比负增长。
业内认为，假期期间总体交易规模同比有所增长，得益于节前政策端的积极部署，在9月底最后两天，房贷贴息政策发布，京沪穗又接力落地现房细则。多项利好政策相继兑现，再叠加今年以来房价企稳的态势，市场交易活跃度正在提升。
与此同时，紧随着政策的步伐，开发商在延续传统营销活动的同时，更贴合现房销售制度的落地以“兑现能力+产品实景”增加认购积极性，部分楼盘则结合购房贷款贴息等政策推出购房优惠等，持续吸引购房者。
实景展示提升购房信心
在“828新政”之后约一个月内，北上广赶在小长假前公布了现房销售制度细则。上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，现房销售制度的核心在于“购房后无需立即供楼”，这减轻了资金压力，也降低了交付的不确定性。
当“所见即所得”逐步渗透进购房者的观念中时，交付周期和产品兑现进度也就成为被重点关注的细节。各大热销项目也都不约而同地通过实景开放吸引购房者。
在广州，保利旗下多个项目通过开放实体示范区、会所、全新样板间等方式，叠加各类主题活动，持续吸引客户到场，促成成交。
其中，保利珠江天悦开放了全新样板间，叠加国庆专属福利，假期共成交12套，环比9月周均成交上升238%；国庆最后一天更是连续成交了3套300方以上大户型产品，单日破亿。整体来看，国庆双节期间，保利在广州销售额超30亿元。
在深圳，前海未来城项目在假期7天内去化了23套，该成绩离不开超百万方大城的实境呈现。“目前有2栋（两个单元）在今年年底交付，1栋（两个单元）在明年3月交付，”该项目相关负责人提到，除了限时折扣窗口之外，高区样板间的正式开放，实景呈现了高区视野与户型尺度，也让客户可先看实景、再做决定。
越秀地产旗下许多“实景看得见”“配套已落地”的项目则制造了不少“首访即成交”现象。例如广州市天河区，越秀·观樾的湖居环境及生活配套均实景呈现，一名哈尔滨籍客户在实地看到项目中的别墅产品后，一次看盘便完成了认购。
位于北京朝阳区的璞樾项目也依托实景会所打造了系列活动，吸引购房者，推动项目在假期内累计到访量环比上涨50%，认购金额近 2 亿元。据了解，截至国庆假期，该项目整体去化率已突破8成。
龙湖方面也向记者表示，深圳观萃、昆明峯萃等项目凭借新规产品、高得房率和实景兑现度获得了市场认可，其中北京宸裕以“产品+兑现”的双重确定性赢得了顺义改善客户，园林、风雨连廊、双会所等首开即实景呈现。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也注意到，受“828新政”影响，多个项目开放实体样板房、示范区、实景园林，以“所见即所得”替代传统沙盘营销，这些标杆项目到访率、转化率领先。
多位受访房地产一线营销负责人向记者表示，小长假期间的项目实景开放是推动购房者做出买房决策的一个关键原因，因为这些实景会所和样板间展示给购房者的是未来真正的生活，也让客户可以亲自去感受，不用再靠想象。
贴息红利激活观望需求
小长假前的政策“组合拳”中另一项关键举措即是房贷贴息。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发通知，明确自10月1日起，对符合条件的首套住房商业贷款实施财政贴息。
该政策聚焦“首套刚需”，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房，单户所购住房建筑面积不超过120平方米、购房价格不超过150万元。多地低总价项目受益于该项政策，中小户型、中低价位房源销售被带动。
记者了解到，国庆期间，位于昆明的滇池晴翠项目热势不减，7天成交31套，在昆明楼市国庆集中成交的行情中表现稳健。此番热销的核心推力，来自总价段结合销售政策错位竞争，叠加政策红利。
滇池晴翠项目相关负责人提到，该项目主力总价80万至120万元，属刚需产品，正对应首套房客群。在国家贴息及省补后，开发商又给出买房即送装修、送封窗交付、家具家电优惠礼包等，进一步减轻刚需客户现金流压力。
龙湖方面也透露，贴息对特定客群、特定产品的成交有一定助力。“天津春江天玺的产品与政策适配度较高，国庆期间整体转化率超过10%，贴息对缩短客户决策周期起到推动作用。”公司旗下重庆一项目也有约3成成交客户转化受到贴息促进。
另据“佛山住建”10月4日披露，国庆黄金周期间，佛山五区售楼部到访、咨询、认购量持续走高；其中，受10月1日正式生效的房贷贴息政策拉动，一批符合条件的项目率先吃到“红利”，保利中交大都汇作为贴息新政受惠房源，国庆前四天到访客户超200组、成交逾25套。
在江西南昌，邦泰一项目在假期内的去化节奏也有明显加快，7天累计到访客户200多组，累计认购接近30套。贴息政策有效激活了潜在的观望客户。
据中指研究院监测，广州部分郊区刚需盘因总价较低、契合购房贷款贴息政策门槛，吸引了一批刚需客户入市；在郑州，贴息政策对刚需购房客户形成直接利好，叠加前期房贷延期、公积金提额等政策支持，假期内当地较多楼盘客户看房热度有所提升，部分购房客户购房决策周期缩短。
展望后市，“银十”成交表现将是观察四季度市场的重要窗口。上述机构认为，短期来看，核心城市部分项目仍有一定需求支撑，但市场整体仍处于分化调整阶段；后续需重点关注购房贷款贴息政策的实际带动效果、各地增量政策出台情况以及8·28商品住房销售制度改革细则的落地进展。