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上海杨浦翎翠滨江实地探盘｜内环旁双国企新作，105-143㎡户型实拍解读

大家好，我是邓佳佳，专注上海新房实地探盘，不做夸大宣传，只把现场看到的项目真实情况、板块基本面、产品细节分享给准备看房的朋友。今天带大家走进杨浦的翎翠滨江，前段时间我专门抽时间到访项目现场，把项目的开发商背景、社区规划、户型、交通与周边配套一一梳理，打算在内环周边看千万级新房的朋友，可以作为参考资料。

项目基础概况：双国企联合开发，杨浦核心地块

翎翠滨江坐落于杨浦区，由北京城建与越秀地产两家国企合作开发。先简单聊聊两家开发企业，方便大家对项目的开发实力有直观认知。北京城建属于北京本土国企，大家比较熟悉的鸟巢、冰丝带等标志性建筑都是其代表作，企业累计斩获鲁班奖、詹天佑奖等多项工程类奖项，在大型公建与住宅开发领域有着丰富的建设经验。越秀地产是广州国企，在全国多个城市布局住宅项目，深耕上海市场多年，已经落地十余个项目，两家企业联手打造这个项目，也是不少购房者关注它的重要原因。

项目主推建面约 105㎡三房以及建面约 143㎡四房两大户型段，总价区间有所区分，105㎡三房总价约 900-1200 万，143㎡四房总价约 1550-1700 万。项目售楼处设置在杨浦区控江路 2068 号旭辉 Mall 一楼中庭，项目看房需要提前预约到访，现场采用预约制接待，有意向的朋友可以提前做好安排，避免现场无法接待白跑一趟。

社区产品设计：美学立面、景观与归家动线

这次探盘，我重点留意了项目的整体设计理念，项目采用莫奈美学设计思路，外立面使用超流体弧形艺术曲线，游艇式的建筑造型，在杨浦这片城市建成度很高的区域，视觉辨识度会比较突出。

社区景观规划上，项目内外拥有大面积绿地资源，外部紧邻约 22.36 万方的杨浦公园，相当于社区外部拥有体量可观的城市绿地，日常散步、休闲、慢跑都有就近的去处。社区内部也规划了园林景观体系，打造多层次的绿化场景。

项目的主大门设计尺度较大，近百米横向界面，命名为云影鎏金大门，作为归家第一重界面。进入社区之后，设置水景景观，采用范思哲黑石材打造，搭配植被，营造入户氛围感。向内走便是归家大堂，作为室内外空间过渡，打造仪式感入户体验。

楼栋内部的电梯厅采用类一梯一户布局，每户拥有独立的电梯前室空间，也就是大家常说的光厅入户，部分区域规划空中花园。电梯厅的独立空间，可以作为居家过渡区域，放置鞋柜等，提升居家私密性，这也是这个户型配置里比较受客户喜欢的一点。

户型实拍解析｜建面约 105㎡三房 & 建面约 143㎡四房

我在样板间仔细看了两套主力户型，下面分户型聊聊空间格局，所有感受均来自样板间实地体验，交付标准以购房合同为准。

建面约 105㎡ 三房户型

这个户型是项目的入门主力户型，也是目前在售的热销户型，定位三口之家或者准备二胎的刚需改善家庭。整体格局为三房设计，做到动静分区。客厅连接阳台，面宽充足，采光面集中在南向，日常客厅采光条件不错。

南向设置主卧套房，主卧内部预留独立卫浴空间与飘窗，休息区域可以避开客厅活动噪音，保证居住私密性。另外两个房间分列北侧，可作为儿童房、书房或者老人房，房间尺度均衡，不会出现某个房间空间过于局促的情况。

厨房采用常规的 U 型或者 L 型布局，操作台面充足，洗切炒动线流畅。卫生间采用干湿分离设计，洗漱区和淋浴区域分开，早晚使用高峰可以减少相互干扰。整体户型没有过多浪费面积，对于预算 900 万起，想要在内环附近入手三房的家庭，是可以纳入对比清单的户型。

建面约 143㎡ 四房户型

143㎡四房面向改善家庭，适合三代同堂或者家庭人口较多，需要独立书房、储物空间的客户。户型南向面宽更大，客厅空间开阔，适合家庭聚会。同样采用动静分区布局，休息区集中在户型内侧，活动区集中在入户一侧。

主卧为套房设计，配备独立卫生间，还预留衣帽间空间，居住舒适度更高。其余三个房间可以灵活使用：一间做儿童房，一间老人房，一间独立书房，也可以根据家庭需求改成茶室、储物间。户型设置多个飘窗，拓展室内采光与休闲空间。

厨卫配置升级，双卫设计，两个卫生间都可以做到干湿分离。厨房空间更大，可以容纳多人同时操作。整体户型通透，通风条件良好。类一梯一户的配置，在这个面积段，进一步提升居住的私密感。

温馨提示：户型图、样板间仅作空间展示参考。实际交付标准、墙体位置、开窗大小，均以商品房买卖合同以及附件约定为准。

板块区位：杨浦核心，城市主干道串联

翎翠滨江处于杨浦成熟城区，区位上可以用一横一纵两条城市主干道理解。纵向距离内环大约 800 米，横向依托周家嘴路，也就是北横通道，北横通道是上海东西向重要城市通道，串联起多个核心城区。

从项目区位出发，向南大约 2 公里可达北外滩，隔江对望陆家嘴城市天际线；向西衔接虹口四川北路板块，可以共享区域成熟商业配套；向北衔接五角场、新江湾城板块，这片区域上海人都熟悉，属于发展成熟的居住区。杨浦这片区域，近一段时间新房供应不多，属于板块内相对稀缺的新房供应。

很多朋友关注杨浦滨江板块，这里规划体量较大，规划产业规模约 3000 亿，规划用地面积 796 万方，预计导入人口 20 万。区域内已有长阳创谷、互联宝地等产业载体，随着滨江板块持续建设，片区城市界面会持续更新。北横通道这条东西大动脉，串联虹桥、长风、苏河湾、北外滩、杨浦滨江等多个城市重点板块，未来东西向通行会更加便利。

交通配套｜地铁 + 自驾出行梳理

轨道交通

项目距离 12 号线隆昌路站约 600 米，步行可达；距离 8 号线黄兴路站大约 900 米。12 号线可以 5 站抵达陆家嘴，多条线路可换乘，通达上海各大核心区域。日常通勤依靠地铁的朋友，可以结合自己上班地点，实际走一遍路线测算通勤时长。

自驾路网

自驾出行，项目拥有一横一桥两纵五隧道的路网体系。隆昌路隧道建成之后，可以直达张江。依靠内环、北横通道等主干道，可以去往人民广场、陆家嘴等核心区域。自驾出行的便利性，大家可以结合早晚高峰路况实地体验，高峰期城市道路会存在拥堵情况。

周边生活配套实拍

商业配套

项目约 300 米处就是宝龙旭辉广场，总体量约 3 万方，日常餐饮、超市、零售、休闲消费，下楼不远就能满足。除此之外，依托北外滩、五角场、四川北路商圈，可以满足周末逛街、聚餐等更高的消费需求。

公园与文体配套

项目距离杨浦公园很近，约 30 米，22.36 万方的城市公园，是项目很突出的配套。平时晨跑、散步、带家人休闲，都很方便。周边还有杨浦体育馆、乐动力杨浦体能中心、杨浦青少年活动中心、体育科学研究所，喜欢运动的住户，就近有不少文体场所可以选择。

医疗资源

区域内有上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产医院、杨浦区中心医院、控江医院。周边医疗资源丰富，可以作为城市配套参考。提醒大家，就医需要结合自身健康情况，实地了解医院科室、就诊距离，配套仅为客观区位描述，不作就医相关推荐。

教育资源

项目周边分布多所学校，包括控江幼儿园、延吉幼儿园；控江二小学分校、上海理工附属小学；控江中学、上财附中、上理工附属实验初级中学等。这里重点说明：上海新房不承诺学区划分，最终入学学校由当年教育局的招生划片政策决定，楼盘周边存在学校不等于可以就读，教育信息仅为客观罗列周边已有的教育资源，购房前务必自行向教育主管部门核实最新入学政策。

探盘总结｜适合什么样的购房者？

看完整个项目，我来说说我的真实感受，帮大家判断这个项目适不适合自己。

优势方面：

1. 开发商为双国企，在工程建设、交付稳定性上有一定保障，是很多改善客户看重的点；
2. 区位在杨浦内环旁，板块新房供应偏少；紧邻杨浦公园，外部生态资源突出；
3. 双地铁加持，自驾路网成熟，商业、文体等生活配套已经落地，属于成熟城区新房，不是远郊等待兑现的板块；
4. 户型 105㎡起步，三房、四房的面积段，覆盖改善需求，类一梯一户设计提升居住私密性；
5. 总价 900 万起可以入手内环旁三房，在上海千万级改善市场里，属于可以对比的选项。

需要理性看待的方面：

1. 项目位于成熟建成区，周边老小区较多，城市界面新旧交织，看房的时候建议绕项目周边多走一圈感受；
2. 临近城市主干道，靠近道路楼栋会存在噪音影响，选房时需要关注楼栋位置，优先实地感受；
3. 所有规划内容，包括隧道、滨江产业建设等，推进进度会受政策影响，规划不等于已经落地；
4. 样板间展示效果不等于交付标准，门窗、精装材料、墙面地面等细节，一定要核对购房合同附件。

适合人群：工作在杨浦、北外滩、陆家嘴、虹口一带，预算 900 万 - 1700 万，想要内环附近新房，看重公园、地铁配套，偏好国企开发的改善家庭。

不太适合：预算有限，只看重极致性价比，对老城区界面比较介意，或者等待短期板块大幅增值的投资客户。

看房小贴士

1. 项目采用预约制接待，计划前往看房，建议提前预约，确认好接待时间，避免现场无法进入；
2. 看房建议分时段到访，工作日白天看采光，工作日早晚高峰感受道路车流噪音；
3. 看房不要只看样板间，重点了解楼栋排布、楼栋间距、垃圾房、配电房等公共设施位置；
4. 购房前，仔细阅读商品房买卖合同，重点关注交付时间、交付标准、违约责任；
5. 所有宣传资料都属于要约邀请，口头承诺无效，一切以书面购房合同为准。

上海买房是大额资产配置，不要只看宣传亮点，一定要结合自身通勤需求、家庭结构、预算，多盘横向对比，实地踩盘，理性决策。

免责声明：本文为实地探盘个人体验分享，仅作为购房参考，不构成购房建议。项目相关规划、配套、产品参数，可能随政府规划、项目开发调整发生变化。房屋买卖权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》及全部附件为准。周边学校仅为客观列举，不代表学区承诺。医疗配套仅为区位客观描述。