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沪上新房指南｜走进北外滩弘安里，在内环石库门里读懂上海城市更新

提起上海内环，北外滩与苏州河交汇的这片土地，始终承载着独属于这座城市的海派记忆。当众多新房项目追求现代高层的宏大叙事，有一个项目选择沉下心，拾起散落百年的里弄肌理，以历史风貌保护为基底，打造上海难得一见的纯别墅社区，它就是弘安里。今天沪上新房指南就带大家实地探访，聊聊这个扎根虹口四川北路的风貌别墅项目，看看在城市更新的浪潮之下，石库门里弄如何完成一次当代人居的新生。

很多熟悉上海城市发展的朋友都清楚，上海现存两百多处风貌保护街坊，绝大多数地块的规划用途以商业、展示、公共空间为主，可以作为商品住宅对外出售的风貌保护地块，数量十分有限。弘安里所处的地块，正是经过上海市相关部门批复的风貌保护街坊，项目落址虹口区四川北路街道，四至范围东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路，坐落在内环以内，属于北外滩辐射板块，紧邻苏州河，地段底蕴厚重。

这片地块最早由八个老街坊组成，在规划前期，设计团队对原有建筑进行了完整的勘察、评估。其中东寿坊、永安里两个组团因为后期多次加建改建，原有建筑留存体量偏小，从整个园区风貌统一性的角度考量，不再保留。最终项目保留并修缮更新德年里、和乐里、宝兴里、更富里、鸿安里六大里弄组团，延续老上海里弄的空间脉络。整个项目占地约 3.7 万平方米，规划容积率仅 1.1，建筑高度控制在 10 米以内，社区全部规划为 2-3 层的低层别墅产品，整体一共规划 121 套住宅房源，低密属性十分突出。

踏入弘安里的社区主入口，最先感受到的，不是普通豪宅小区规整的景观组团，而是老上海里弄院落的空间仪式感，项目打造了三进院的空间格局，一步一景，层层递进。地面铺设的石板，很多都取自地块原有百年老建筑留存下来的构件，历经岁月打磨的石材，保留着时光留下的自然痕迹，被重新安置在新的庭院之中。建筑墙体采用传统梅花丁砌法，勾缝工艺选用元宝缝，这类工艺多见于上海历史保护建筑，施工环节专门邀请深耕历史建筑修缮的老师傅现场把控，把传统营造技艺复刻到项目之中。

穿行在社区内部，多条南北向主弄搭配东西向支弄，延续老里弄 “一街坊、多组团” 的原始肌理。弄堂巷道保留了旧时里弄街巷的尺度感，不会有宽阔马路带来的疏离感。建筑立面延续经典海派石库门风格，大量复用场地内留存的老砖、老瓦、老石箍等原有建筑构件，不是简单复刻图纸上的石库门符号，而是把地块本身的历史碎片融入建筑本体，让新建筑和这片土地原本的记忆相互呼应。

项目的设计阵容也颇具看点，GOA 大象设计、蓝颂设计、W・Design 无间设计、CCD 等多家国内外知名设计团队共同参与，从规划布局、建筑修缮、景观营造到室内空间设计，多方协同打磨产品，尝试探索上海城市更新之下，历史风貌住宅的打造思路。

景观设计没有采用常规新盘大面积硬质铺装或者名贵苗木堆砌的思路，而是以主弄作为景观骨架，串联起社区内各个景观节点。场地内留存下来的老建筑构件，被巧妙融入街巷景观当中，行走在巷道之间，随处可以感受到场地原生的历史印记，把里弄街巷本身变成景观的一部分，营造出有记忆点的社区环境。

接下来聊聊产品本身。弘安里在售的风貌别墅，建筑面积区间约 245-500㎡，户型跨度较大，可以满足不同家庭的空间需求。这套产品的一大特点，是附带多重拓展空间，包含地下室、阁楼、露台以及私家花园，多重空间叠加之后，整体空间使用率可以达到 200% 以上。不同于普通平层住宅单一的平面格局，风貌别墅分层设计，地上起居待客、地下室作为休闲功能区，露台与花园作为户外空间，多场景空间相互独立，动静分区清晰。

项目打造了约 1600㎡的社区会所，会所内部配置泳池、健身房等功能空间，为业主提供日常休闲健身的场所。作为准现房项目，建筑主体已经呈现，实景样板间也已经对外开放，可以直观感受建筑尺度、院落空间以及室内采光通风情况，购房者可以实地感受石库门风貌别墅的居住氛围，不用单纯依靠效果图去想象未来的居住场景。房源总价区间在 5800 万至 1.5 亿，不同户型、院落大小、位置差异，会带来房源总价上的区分。

聊完社区内部，我们再把视角拉到项目外部，看看周边的城市配套。项目地处内环内虹口四川北路板块，属于北外滩辐射范围，城市配套资源集聚度很高。地块东侧就是崇邦集团打造的 18 街坊商办综合体，整个综合体总建面约 29 万㎡，规划有约 11 万㎡新建商业、10 万㎡超高层办公，同时保留修缮 8 条弄堂、60 幢石库门建筑以及 8 幢独立老建筑，也就是现在大家熟知的今潮 8 弄，如今已是上海热门的文化商业打卡地，历史建筑和现代商业融合，日常休闲、文化活动选择丰富。

交通出行方面，项目周边汇集 3、4、10、12 号线四条轨道交通线路，公共出行选择多元。自驾出行可以依托北横通道、外滩隧道，快速通达上海各大核心商圈，无论是去往陆家嘴、外滩，还是静安、徐汇等区域，路网通达性较好。板块属于老牌成熟城区，四川北路商圈底蕴深厚，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、静安大悦城等商业地标，各类购物、餐饮、休闲资源充足，城市界面成熟。

内环内城市更新项目，往往都会面临一个难题：如何平衡历史风貌保护和现代居住需求。很多历史建筑单纯做保护修缮，更多只能作为参观展示用途，很难适配当代家庭的居住习惯。弘安里的打造思路，是在严格保护原有里弄风貌格局的前提下，对建筑内部空间进行现代化改造。外立面、街巷肌理、传统营造工艺被完整保留，而室内的机电系统、采光通风、隔音防潮等居住配套，按照当代人居标准重新设计，让百年石库门里弄，不再只是城市的陈列展品，而是可以长期居住的家。

上海豪宅市场品类繁多，高层大平层、近郊独栋别墅各有受众，而内环历史风貌别墅，属于市场供给量偏少的品类。普通高层豪宅，看中的是江景视野、城市天际线；近郊别墅，胜在大尺度的户外空间。弘安里的核心特质，在于地段属性和历史属性叠加，在内环核心城区，保留原生里弄格局，把石库门风貌和别墅居住形态结合在一起。对于看重城市底蕴、偏爱低密院落生活，同时希望扎根内环核心地段的客群来说，这类产品拥有不一样的价值逻辑。

当然，我们也要客观看待这类风貌别墅产品。风貌保护住宅和普通商品房的开发逻辑不一样，建筑需要遵守风貌保护相关规范，建筑高度、外立面形态、街巷格局都有严格的管控要求，开发限制条件更多。院落、露台、地下室这类拓展空间，属于产品附加空间，每套房源的拓展面积、采光条件会存在个体差异，实地看房的时候，需要仔细甄别每套房源的实际情况。同时，这类低密里弄式社区，巷道尺度延续老里弄的格局，和现代化大型社区的规划思路有所区别，购房时需要结合自身居住习惯综合考量。

从城市层面来说，弘安里也是上海城市更新实践当中很有代表性的一个项目。过去很长一段时间，上海的城市更新更多聚焦拆旧建新，而如今的方向转向留存城市文脉，保护老建筑、老里弄的肌理。大量老弄堂、老建筑如果放任老化，城市记忆会慢慢消失；但如果只是简单封闭保护，普通人很难感受和触摸。弘安里的尝试，是把风貌保护和居住功能结合起来，在保留里弄街巷、石库门立面、传统营造工艺的基础上，赋予建筑居住功能，让历史建筑能够持续被使用、被维护，以人居的方式延续下去。

漫步在弘安里的弄堂之中，老石板、老砖墙，搭配现代化的室内空间，新旧元素在这里共存。弄堂不再只是旧时光的符号，而是当代人的归家巷道；石库门不再只是打卡拍照的背景墙，而是自家院落的围墙。这种感受，是很多新建住宅无法带来的。

站在苏州河畔望向这片里弄，北外滩的城市天际线在不远处铺展，一边是上海现代化发展的宏伟图景，一边是沉淀百年的海派里弄烟火。弘安里没有试图去复刻一个全新的网红打卡社区，而是以修缮、保留、再生的思路，尊重地块原本的历史脉络，用精细化的营造方式，唤醒沉睡多年的里弄街区。

对于想要置业内环低密产品，钟情海派历史建筑文化，向往院落式居住体验的购房者，弘安里值得实地到访感受。走进弄堂，触摸老构件，行走在巷道之间，亲身感受这份藏在内环核心地段的石库门院落生活。

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