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沪上新房指南｜黄浦老城厢探盘：上海壹号院・锦华里，大新天地之上的海派风貌院墅

@沪上新房指南

在上海城市发展的叙事里，老城厢始终是一处特殊的存在。这里沉淀着跨越数百年的城市脉络，里弄街巷保留着属于上海本土的人文底色，同时又紧邻新天地、豫园、外滩等城市名片，站在历史与现代交汇的十字路口。今天的探盘，我们走进黄浦老城厢板块的上海壹号院，聚焦项目内的风貌别墅组团锦华里，聊聊这片土地之上，城市更新与当代墅居融合的实践。

上海壹号院坐落于黄浦核心老城厢，锦华里作为项目的风貌别墅产品，规划建面区间约 250-990㎡海派风貌院墅。项目首批次计划推出 38 套房源，样板间支持线上预约，感兴趣的购房人可以提前安排参观。站在大新天地的核心节点，锦华里的区位逻辑，是把七百余年的海派文化积淀，和城市更新带来的发展机遇叠加在一起，在历史土地上搭建起连接过往与未来的居住载体。

提起大新天地片区，很多人的第一印象是成熟的商业氛围与浓厚的海派人文氛围。锦华里处于片区蓝绿丝带规划的关键节点，伴随大新天地向东、向南拓展的规划逐步落地，片区通过水系景观、绿地廊道与公共开放空间，将新天地、豫园、外滩三大成熟商业板块串联成片。按照规划，未来整个片区商业体量有望突破 28 万方，商办整体规模达到约 150 万方，片区内商业业态、产业载体以及生态空间的整体布局，会迎来新一轮的升级。这种连片式的城市板块更新，不只是商业体量的简单叠加，更是城市功能的重塑，在老城厢这片拥有厚重历史的土地上，形成繁华配套与历史肌理共生的格局。

从文化地理的角度来看，这片土地属于上海核心历史风貌区范围，在上海中心城区 12 片历史文化风貌区之中，老城厢本身就是上海城市文明的发源地之一。项目所处位置，约 1 公里半径之内，分布着豫园、文庙、新天地等极具辨识度的城市文化地标。数百年间，这里一直是商贸往来、文化交融的枢纽地带，不同文明在此碰撞融合，华商名流、世家望族曾在此聚居，纵横交错的街、巷、里、弄，留存着独属于上海的生活记忆。老城厢水系密布，街巷肌理保存完整，海派文化兼容并蓄的特质，就藏在一砖一瓦与里弄格局之中。而锦华里的打造，正是在这样珍贵的历史基底之上，进行风貌保护与居住空间更新，尊重土地原生的文化脉络，延续这片土地的人文气质。

很多人会好奇，在核心风貌区做风貌更新住宅，背后需要怎样的专业支撑。锦华里的产品打磨，前后历经十余年的持续研究与方案迭代，项目集结了一批国内风貌保护、建筑设计领域的专家。中科院院士郑时龄、华东建筑设计研究院宿新宝领衔风貌专家团队，搭配 gad 蒋愈、CCD、无间等多家知名设计机构，多方团队协同，反复推敲建筑形制、街巷尺度、景观营造等各个细节。这份长期深耕的成果，在 2023 年，项目在尚未正式对外面世的阶段，就获得机会代表中国参加威尼斯双年展，以上海老城厢风貌更新的实践成果，向国际展示国内历史城区有机更新的探索路径。这也意味着，锦华里不只是一个住宅项目，也是一次历史建筑保护、老城空间活化的落地作品。

走进锦华里的空间设计逻辑，设计师没有简单复刻老式里弄建筑，而是在风貌保护的前提下，重构当代家庭的居住场景。项目采用多重庭院搭配露台、地下室、阳台的复合空间体系，拓展居住场景的可能性，让室内外空间产生更多互动。采光设计是这套风貌墅产品重点考量的内容，项目组合庭院、地下室采光井、宅间大面积玻璃窗、阳台与露台等多种载体，搭建多层次的采光系统，改善传统老里弄采光不足的痛点，提升室内通透感，兼顾通风与采光，打造能够和自然气息持续互动的居住空间，也就是大家常说的 “会呼吸的风貌墅”。

在身份感与归家仪式感的营造上，锦华里为每一处宅院设置独立门牌号，在新天地板块，独立门牌赋予宅院专属的空间标识。归家动线采用多种入户方案，重视入户的仪式层次与宅院内部的私密性。多数合院产品，除主入口之外，还设置次入口衔接庭院，出入口与庭院相互串联，拉长空间的层次变化，构建一套循序渐进的归家序列：从城市公共街道，过渡到半私密的庭院空间，最终进入完全私密的室内区域。层层递进的动线，弱化城市街道的喧嚣，在繁华城芯内部，形成一处向内收敛的私人领域。

项目景观设计遵循 “中意西景、中正西融” 的营造思路，以中式花园隐居理念作为内核，保留上海里弄的场所记忆，同时吸纳西式花园造景的手法。设计团队梳理场地原有建筑特征，提取四类建筑与场地风格元素，将中西风貌特征交织融入别墅花园，演绎适配当代生活的海派里弄园林。

整个景观体系分为四重递进的景观空间，由城市界面向内层层铺展，由宏大的城市界面，逐步收束到细腻的私属节点空间。第一重是城市沿街界面，塑造典雅舒展的道路景观；第二重为贯穿社区的景观轴线，串联各个组团；第三重是供人缓步穿行的归家巷弄；第四重是宅院内部精巧的节点景观。由外到内，尺度不断缩小，氛围由城市的热闹，逐步转向庭院的静谧，实现艺术场景与私密感的平衡，身处其中，既能感知城市繁华，归家之后又可独享庭院安宁。

园区内部的主题花园同样经过细致雕琢，规划了「藏幽望舒」「暗香疏影」「繁花浮动」等多组绿化主题。不同主题庭院形成自然的空间过渡，设计师提取老城厢风貌意境，用现代造园技法融合东西方园林审美，打造风格各有侧重的海派花园。植被搭配、景观小品、庭院铺装，都和建筑风貌保持统一，让建筑与园林彼此呼应，而非割裂的两张皮。

再来看产品尺度，锦华里的院墅分为两类层高体系。大户型版本，地下层高 6.1 米，一层层高 3.9 米，二层、三层层高均为 3.6 米；小户型版本，地下同样为 6.1 米挑高，一层 3.6 米，二层与三层 3.3 米。6.1 米的地下空间，拥有充足改造潜力，可以划分双层功能区，作为家庭休闲、藏品展示、私宴聚会、影音娱乐等多元场景。

项目附赠空间较为丰富，包含私属花园、双露台、阳台、阁楼，搭配大面积地下室，组合形成多维度的生活动线，家庭不同成员，都能找到适配的活动区域。隐私处理上，阳台与露台统一采用格栅设计，在保障视野开阔的基础上，对外部视线形成一定遮挡，做到通透观感和居家隐私两者兼顾。

针对传统里弄巷道狭窄、通行局促的短板，锦华里对街巷格局做了优化升级，组团内部支巷拓宽至 3–4.5 米，相比原生老里弄，通行舒适度与空间私密性都有明显提升。保留里弄街巷的空间韵味，但改善老式里弄的居住短板，这也是本次风貌更新的重要思路，留住记忆，同时适配现代人的居住习惯。

从整体地块规划来看，上海壹号院项目划分为两大地块。西区地块以新建高层住宅为主，一共规划六幢高层，地块内还包含 4 套保留改建的别墅产品。也就是说，整个项目是高层现代住宅与风貌别墅组团共存的复合型大盘，不同业态分区布局，高层产品与锦华里风貌院墅，在空间上形成区隔，既共享大盘配套，又保证风貌组团的独立氛围。

很多人会疑惑，在上海核心老城厢做风貌别墅，难点到底在哪里。不同于普通新建商品房，风貌区开发，首要前提是尊重历史肌理，建筑高度、立面风格、街巷走向、树种选择，都要受到风貌保护相关规范约束，不能自由发挥。这也是为什么项目前后耗费十余年打磨方案，从建筑风貌、街巷尺度，到园林植被、门窗细节，都要反复比对历史档案，在保护框架之内，植入现代居住功能。

传统石库门里弄，很多户型存在采光差、厨卫局促、层高不足、地下空间潮湿等问题，并不适合当代大家族长期居住。锦华里的更新路径，不是简单的建筑翻新，而是 “保护修缮、保留改造、更新改建” 多种方式并行，提炼老城厢四大建筑原型，一户一策定制设计，每一栋宅院的立面、格局都会结合地块条件差异化打造，减少标准化复制带来的同质化。建筑风格包含江南园邸、近代中西合璧、近代装饰艺术、现代主义四大类型，还原不同年代上海建筑的多元面貌，就像一部立体的海派建筑读本。

居住在城市核心的风貌院墅，价值不只是建筑本身。老城厢的价值，在于不可复制的城市区位。新天地、豫园、外滩这些地标，不是新建可以复刻的资源，它承载着上海百年的城市记忆。而片区蓝绿丝带规划落地之后，水系、绿地、公共空间连成网络，老城厢不再是孤立的历史保护区，而是持续生长的城市板块。商业、产业、生态资源持续导入，老城厢会持续焕新，而锦华里就处在这片板块更新的核心位置。

当然，风貌墅居，也有需要购房人理性看待的部分。风貌区的建筑建设规则相对复杂，建筑形制、外立面等需要遵守风貌管控要求，户型格局、开窗位置等，和常规新建别墅会存在区别。地块属于老城厢成熟建成区，周边城市界面已经成型，城市肌理保留老城区特征。同时，这类大尺度的风貌合院，总价门槛较高，更适合看重城芯土地人文价值，有大家族居住需求，或是把房产作为长期资产配置的买家。

对于想要入手老城厢风貌产品的购房者，有几个建议可以参考。第一，一定要实地参观样板间，亲身感受庭院尺度、地下空间采光、街巷尺度，图纸上的空间感受，和实地体验差异较大；第二，重点关注风貌建筑的相关管控约定，了解建筑后续维护、改造的相关限制；第三，结合自身家庭需求，评估大户型多庭院、多层空间的打理成本，花园、露台、地下室都需要持续维护。

回到本次探盘，上海壹号院锦华里，是一次老城厢有机更新的落地样本。它把七百多年老城厢的文脉，和大新天地板块更新红利结合，由国内顶尖的风貌专家、建筑、景观、室内设计团队耗时十余年打磨。产品保留里弄街巷的东方隐居意境，融合西式花园美学，在独立门牌号、多重入户、四重递进园林、6.1 米地下挑高、丰富附赠空间等设计上，兼顾仪式感、私密性与当代家庭的多元居住需求。首批次 38 套房源即将入市，样板间开启线上预约，有计划看黄浦核心风貌别墅的朋友，可以把这个项目纳入考察清单。

老城厢的土地珍贵，海派里弄的记忆难得。锦华里的出现，提供了一种新的选择：在上海城市文明的源点，既能触摸历史街巷的人文底蕴，又拥有适配当代大家族生活的现代化风貌宅院。繁华在外，静谧在内，城市的百年故事，和家族的日常起居，在此处共生。

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