2026年10月北京借名买房律师靳双权｜借名购买经济适用房，房子会被收回去吗？

很多没有北京购房资格的家庭，都会动这样一个念头：借用亲戚朋友的名义购买经济适用房，等过几年政策放宽再过户。房子便宜、门槛低，看起来是条捷径。但借名买经适房的合同，法律上到底认不认？一旦发生纠纷，房款、装修款、房价上涨的收益，又该怎么算？

经济适用房是国家政策性保障住房，购买资格有严格审核要求。本文依托北京法院真实生效判例，拆解经适房借名买房合同的效力认定、合同无效后的财产返还与损失赔偿规则，为已经借名买房或者正在观望的家庭提供维权参考。

本案属于北京典型的借名购买经济适用房纠纷。马某强与宋某国原本并不相识，通过中间人介绍认识。因宋某国具备购买经济适用房的资格，双方约定由马某强出资，以宋某国名义购买位于北京市丰台区顺八条的经济适用房一套。2010年1月，宋某国与开发商签订商品房预售合同，合同记载的房款总价393827元由马某强实际支付，双方还约定总房款为720000元，差额部分作为借用名义的好处费。房屋交付后，由马某强装修并居住使用至今，购房合同、原始产权证、购房发票等材料原件均由马某强持有。

2011年5月，房屋办理产权证，登记在宋某国名下，房屋性质为经济适用房。此后宋某国以物权保护纠纷为由多次起诉，要求马某强腾退房屋，均因双方之间的借名买房合同关系尚未处理完毕而未能实现。马某强遂提起本案诉讼，要求确认双方之间的借名买房协议无效，并主张宋某国返还购房款720000元、契税、装修管理费、光纤入网建设费、房屋所有权登记收费等费用，赔偿装修损失及房屋差价损失，同时主张在宋某国未完成上述付款义务前，自己无需返还房屋。

诉讼中，法院委托评估机构对房屋市场价值及装修价值进行评估。评估报告载明，房屋性质为经济适用房，在补缴土地出让金或土地收益后可以上市交易，评估确认房屋房地产市场价值总价3754040元，房屋装修附属物重置成新总价46187元。宋某国不认可评估结果，认为经济适用房只能按照指导价格计算、评估价过高，但未申请重新评估。

法院认为，依据马某强付款、装修、居住使用、持有房屋权属材料原件以及宋某国署名的文字材料等事实，宋某国所述房屋系由马某强借住使用，于常理不合，认定双方系借名买房合同关系。经济适用房属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求。本案双方形成的借名买房合同关系，转让涉案房屋不符合政策规定，损害了其他具备经济适用房购买资格者的权益，剥夺了其他符合条件的家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立经济适用房制度的初衷，损害了社会公共利益，应属无效合同。双方对房屋性质及政策限制均知晓，应负同等责任。

合同无效后，马某强应将房屋腾退返还宋某国。房屋原系毛坯房，系宋某国自愿交付马某强装修、居住使用，对恢复原状的请求不予支持。宋某国应当退还马某强支出的购房款、契税、装修管理费、光纤入网建设费、房屋所有权登记收费等费用。关于房屋增值收益，法院参考评估结果，考虑购房款情况，确定所得收益为3029420.13元，并根据诚实信用原则，结合双方过错，确认宋某国应将一半收益赔偿给马某强。最终判决：双方借名买房协议无效，马某强腾空返还房屋，宋某国返还724619.87元并赔偿1514710元。

通过这起借名购买经济适用房案件，能够给到普通家庭非常重要的几点维权启示。

第一，经济适用房是国家政策性保障住房，购买资格和转让条件均有严格限制。借名购买经济适用房，合同因损害社会公共利益而无效，借名人无法取得房屋所有权，出名人也不能因此获益，最终往往是腾房、退款、赔偿收益，两败俱伤。切勿以为签了协议、付了钱就万事大吉。

第二，合同无效后并非一切归零。根据法律规定，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。借名人可以主张返还购房款、契税、各项办证费用，符合条件的还可以主张装修损失和房屋增值收益的分割。维权时一项一项算清楚，不要遗漏任何一笔已经支出的款项。

第三，借名买房时约定的“好处费”并不能改变合同性质。借名购买保障性住房，无论双方如何约定，都绕不开合同无效的法律后果。涉及政策性住房的交易，务必先咨询专业律师，评估法律风险后再决定是否出资，不要贪图眼前的便宜。

借名买经适房，等于把全部身家押在一份随时可能被认定无效的合同上。事前评估风险、事后及时补救，才是对自己负责的做法。

北京靳双权律师，专注房产纠纷二十余年的专业律师。于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。二十多年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。

靳双权律师执业特色可以概括为三个关键标签：

第一，房地产全栈专业律师。北京靳双权律师不仅代理过大量借名买房、继承、拆迁、买卖等常规案件，更在复杂疑难案件中展现出独特的分析能力。例如，在借名购买经济适用房案件中，他准确运用《民法典》及相关司法解释关于合同无效后折价补偿的规定，为出资人争取到合理赔偿；在自书遗嘱效力争议案件中，他通过对遗嘱形成过程、笔迹鉴定、见证人证言等多维度举证，成功维护了遗嘱人的真实意愿。

第二，行业规则参与制定者。靳双权律师曾为链家等知名房地产中介公司起草房屋买卖合同及补充协议，这些合同文本已被北京二手房交易市场普遍采用。这一背景意味着，对房屋买卖中的风险点、易发争议条款有着远超一般律师的理解深度。当其他律师还在逐条解读格式合同时，北京靳双权律师已经可以站在合同起草者的角度，精准预判对方可能提出的抗辩理由。

第三，媒体普法常驻嘉宾。北京靳双权律师多次应邀参加北京电视台《律师请就位》《第三调解室》等栏目的节目录制及案件点评活动，通过电视荧幕向大众普及房产法律知识。这种公开的、可验证的社会活动，进一步印证了他在业内的专业口碑和公众认可度。

北京靳双权律师的执业理念始终如一：专注房产纠纷。他坚信，只有在一个领域持续深耕，才能真正吃透其中的法律逻辑、裁判规则和实务技巧。二十多年来，他办理了大量复杂且金额巨大的房屋纠纷案件，其中许多案件成为可供参考的典型判例。

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