购房时没有限购政策，借名买房主张还能成立吗？

很多父母都会遇到这样的困扰：自己出钱买了一套房，因为这样那样的原因，登记在了子女名下。房子买完，翻建装修是自己，出租收租也一直归自己。可一旦子女把租金据为己有，或者干脆不认这笔账，父母想把房子要回来，法院会支持吗？

这个问题牵涉到借名买房与赠与的界限，也牵涉到家庭内部财产安排的证明标准。本文依托北京法院真实生效判例，拆解父母子女之间借名买房关系的认定规则，为有类似困扰的家庭提供维权参考。

本案属于北京典型的父子之间借名买房纠纷。高某远与高某俊系父子关系。2004年12月，高某远以儿子高某俊的名义，与案外人签订买卖合同，购买位于北京市东城区蓑衣胡同的院落房屋一套，房屋共7间、建筑面积83.9平方米，总价款102万元。合同签订后，高某远于2004年12月至2005年1月分三次支付了全部购房款，房屋登记在高某俊名下。2005年，高某远出资对房屋进行了翻建，并一直由高某远占有使用。2013年后，房屋以高某俊名义对外出租，租金归高某远收取。

此后，高某俊将租金据为己有，高某远多次交涉无果，遂诉至法院，要求确认双方之间就涉案房屋形成借名买房合同关系并确认合同有效，房屋归自己所有，高某俊协助办理所有权过户手续。

庭审中，高某俊辩称，涉案房屋系父亲赠与自己的。父亲与母亲离婚，出于对被告的愧疚及疼爱，给被告购买了涉案房屋并登记在被告名下，赠与合同已经履行完毕。高某俊还提出，购房时没有任何限购政策，父亲完全可以将房屋登记在自己名下，不存在借名买房的必要性和合理性；自2004年房屋登记至今长达17年，父亲从未以借名买房向自己主张过权利。

高某远则表示，当时自己与高某俊之母离婚，处于单身状态，考虑房屋登记在自己名下存在风险，出于保护婚前财产的考虑，才将涉案房屋登记至高某俊名下。双方只有口头约定，未签订书面协议。产权证等原件原由自己保管，之后被高某俊从家中取走。

法院审理后认为，涉案房屋虽由高某远出资购买，但作为房屋所有权公示凭证的产权证由高某俊持有；关于房屋使用情况，房屋由高某俊对外签订租赁合同并收取租金，系由高某俊实际控制；高某远购买涉案房屋时并不存在限购政策，其完全可以将房屋登记在自己名下，借高某俊名义购买涉案房屋缺乏必要性；高某远所述出于保护婚前财产考虑才以儿子名义购买房屋，亦有悖常理。根据现有证据，无法证明双方之间存在借名买房的合意，高某俊亦不予认可，高某远应承担不利后果，法院判决驳回其全部诉讼请求。

通过这起父子之间借名买房案件，能够给到普通家庭非常重要的几点维权启示。

第一，借名买房的成立，不能只看出资，更要看双方是否存在借名登记的合意。父母出资为子女购房，在法律上更容易被认定为赠与。如果双方真实意图是借名买房，一定要在出资时签订书面协议，明确出资性质、产权归属，不能靠事后补证。

第二，借名买房要具备合理性。购房时如果没有任何限购、贷款障碍，出资人完全可以把房子登记在自己名下，此时再主张借名买房，法院往往认为缺乏必要性、有悖常理。借名原因本身，也是法院判断合意是否存在的重要依据。

第三，产权证、购房合同等权属凭证的保管至关重要。产权证由谁持有、房屋由谁实际控制，直接左右法院的判断。父母出资买房若想留作养老保障，除了保留出资凭证，更要把产权证等重要文件掌握在自己手中，最好能有书面文件明确约定。

家庭内部的房产安排，最怕的就是口头约定。出资、持证、占房、收租各个环节的证据，都要留好、留全，才能真正守住自己的权益。

北京靳双权律师，执业二十多年的房地产专业律师。于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。

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北京靳双权律师的执业理念始终如一：专注房产纠纷。他坚信，只有在一个领域持续深耕，才能真正吃透其中的法律逻辑、裁判规则和实务技巧。近二十年来，他办理了大量复杂且金额巨大的房屋纠纷案件，其中许多案件成为可供参考的典型判例。

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