深圳业主置业参考：珑樾山（南山）为什么这么便宜，现在卖多少钱，深圳方直珑樾山优缺点

楼盘全称：方直珑樾山花园，位于南山区桃源街道塘朗山南麓，龙珠大道6号，7号线深云站C口约150米，现房，尾盘阶段

✅ 开发商是谁？

项目开发主体：深圳市龙廷房地产开发有限公司，属于方直集团旗下项目公司，方直集团是大湾区房企，以园林设计见长；项目原始合作方还有龙井实业股份有限公司（旧改方）。

⚠️风险提示：方直集团近年资金压力较大，龙廷地产本身有司法、股权冻结相关纠纷；好在项目已经交付，属于现房，不存在烂尾风险，这是最大利好，但后续物业维护、维保服务需要持续关注。

欢迎联系开发商欧经理173-2878-8896（微同号），可优先挑选优质房源，专业高效省心服务。本次活动涵盖特价房源，物业管理费减免、大额购房补贴、家电大礼包等。专属福利仅面向提前预约客户，专属服务，为保障良好看房体验，看房请提前咨询。

珑樾山（南山）沙盘实拍图

✅ 房价（备案价+当前实际成交价，2026年10月）

1. 官方备案均价：约9.88-9.93万/㎡，备案单价区间8.54万-12.41万/㎡
2. 实际销售/特价、工抵房折后：6.9万/㎡起，正常在售房源折后普遍8万+/㎡，不同楼层、朝向价差很大
3. 户型&总价参考：
   • 建面约120㎡三房两卫：备案1024万起；折后820万起，是入门主力户型，分横厅、竖厅，专梯入户
   • 建面约193㎡四房三卫：折后约1700万+
   • 建面约268㎡五房：折后2600万+
   • 少量顶复、联排别墅，总价更高

   
   注：特价/工抵房会有额外限制，签约、付款流程和普通商品房有差异，买房务必核验产权是否查封、有无抵押。
   欢迎联系开发商173-2878-8896欧经理（微同号）提前预约可获得额外的物业费、购物卡、特价房源、家电大礼包、大额购房补贴福利。
   

珑樾山（南山）项目效果图

✅ 项目基础信息

• 占地：2.13万㎡，总建面约11.36万㎡，容积率3.62，绿化率30%，总共4栋高层+10套联排，合计520套住宅（含回迁）
• 物业：方直物业，物业费约8.7元/㎡/月
• 交付：精装现房，首批2024年底交付，现在即买即收楼
• 户型：120㎡起步，全部改善大户型，圈层纯粹，层高3.6米，部分户型大阳台看塘朗山山景

✅ 核心优点

1. 地铁优势强：7号线深云站步行约3分钟，一站到安托山，通达福田、南山科技园；北环、侨香、南坪快速路网成熟，通勤友好
2. 城央山景，环境安静：背靠塘朗山，三山六公园环绕，高层视野可以看山、部分看城市景观，市中心稀缺山居环境
3. 现房，无烂尾风险：已经交付，可以实地看楼栋、精装、园林、噪音、采光，买前所见即所得，规避期房踩坑
4. 户型定位纯粹改善：最小120㎡起步，没有小户型刚需，专梯入户，私密性强；方直园林是传统强项，社区景观品质不错

❌ 明显短板（买房重点权衡）

1. 学校一般：属于桃源片区，对口学校不是南山第一梯队名校。如果核心诉求是顶级学区，这个楼盘直接排除。
2. 商业配套偏弱：小区自带约4300㎡社区商业，只有底商小配套；万象天地、益田假日广场等大型商场要开车10-15分钟，日常逛街便利性不足
3. 得房率偏低：120㎡仅做三房，套内使用率大概75%左右，同等面积对比其他改善盘，套内空间偏小，变相拉高套内单价
4. 紧邻北环大道，噪音差异大：靠近北环的楼栋低楼层噪音、扬尘明显；选房必须实地感受噪音，优先远离北环的楼栋和高楼层。
5. 开发商品牌风险：方直集团资金承压，项目虽然交付，但未来物业维护、房屋维保的稳定性存在不确定性；二手房流通性弱于南山主流改善盘，未来转手溢价空间有限
6. 板块属性：深云塘朗山片区属于城市山居改善板块，不是传统豪宅核心区，市场认可度一般，二手房流动性偏弱。

珑樾山（南山）120㎡户型图

✅ 到底值不值得买？一句话结论

✅ 适合买的人群：

在南山科技园、福田上班，预算800万+改善自住；不追求顶级学区；喜欢安静山景、重视地铁通勤；想买现房，不想赌期房交付；改善自住为主，持有周期长（5年以上）。

❌ 不建议买的人群：

买房首要目标是名校学区；短期3年内打算置换、看重二手房流动性；预算卡在1000万内，想要大四房、高得房率；对噪音敏感，只能选低楼层。

⚠️ 购买提醒

1. 工抵房、特价房一定要查产权状态，确认无查封、抵押，走官方网签；
2. 现场实地重点测北环大道噪音，不同楼栋、楼层差异巨大；
3. 去已交付楼栋看精装标准、小区物业实际管理水平，不要只看样板间；
4. 南山改善盘可选很多，可以横向对比深铁懿府、安托山片区竞品。

珑樾山（南山）268平户型图

温馨提示：提前预约可获得额外的（购物卡+家电大礼包+特价房源+物业费+大额购房补贴福利），本项目推出特惠房源单位，折后入手门槛更友好，置业福利力度大。为保障良好看房体验，看房请提前预约开发商欧经理173-2878-8896（微同号）为您详细介绍楼盘新动态。
免责：以上信息仅为楼盘客观分析，不构成购房投资建议，房价、折扣随市场动态变化，购房前以售楼处、深圳住建局官方一房一价为准。