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虹口内环弘安里实地探盘｜藏在北外滩旁的石库门风貌别墅，城市更新下的低密大宅

作者：营销总监徐杰很多人在上海看顶豪，目光大多锁定陆家嘴、滨江沿线的大平层，却常常忽略内环内存量极少的历史风貌别墅。上海土地开发逻辑早已转向城市更新，旧改地块不再大批量出让纯新建住宅，能够保留原有里弄肌理、同时打造可居住成品别墅的项目，本身就属于稀缺品类。这次实地探访弘安里，我带着对石库门风貌改造项目的好奇，从地块缘起、规划设计、产品细节到周边城市界面完整走了一遍，聊聊这个位于虹口四川北路板块的 121 席风貌大宅。

项目坐落虹口区四川北路街道，属于内环范围，距离外滩大约 1 公里，处在北外滩辐射圈层。很多人初次听到弘安里，最先联想到的是这片地块厚重的历史。这片里弄地块，并非简单推倒重建的新项目，而是上海大规模历史风貌保护旧改项目之一。2021 年，上海地产联合体拿下虹口区四川北路街道 17 街坊弘安里地块以及对应的地下地块，同步拿下北外滩街道相关地下配套用地，土地成交总价达到 111.35 亿元。在土地获取之后的同年 8 月，项目完成 80% 股权转让，招商蛇口入局，后续联合绿城中国、上海地产三家企业共同操盘开发，多方合力推进这块历史地块的保护性开发。

很多购房者会疑惑，历史风貌旧改项目和普通商品房开发有什么本质区别？普通住宅开发，开发商可以在规划指标内自由排布楼栋、调整建筑形态；但风貌保护地块有一套严格的约束体系。建筑肌理、街巷格局、立面材质都要尊重原有里弄格局，不能随意改动。弘安里地块出让面积约 58025.2 平方米，项目本体占地面积约 3.7 万平方米，商品房部分容积率仅 1.1，建筑限高控制在 10 米以内。这样的指标放在上海内环内，很难再有复刻机会。容积率 1.1 意味着整个社区没有高层塔楼，全部规划为 2-3 层的低层别墅产品，社区内部没有密集的楼栋排布，建筑尺度贴近老上海里弄的人居感受。

地块四至边界清晰，项目东侧为江西北路，南侧临近海宁路，西侧对接规划公共绿地与河南北路，北侧是武进路。整个地块延续原生 “一街坊、多组团” 的里弄格局，保留三条南北向主弄，搭配多条东西向支弄。主弄、支弄构成的街巷骨架，不是后期凭空设计，而是沿用弘安里原本的弄堂脉络。设计团队没有为了追求更多可售面积破坏街巷肌理，而是采用修缮、保留、新建融合的方式，重现老上海石库门里弄的空间氛围。行走在弄堂之间，空间尺度错落，不会像新建别墅区那样笔直单调，一步之间能感受到街巷空间的层次变化。

项目集结了多家国内知名设计团队分工协作。GOA 大象设计负责建筑设计工作，GTS 蓝颂承接景观设计，室内板块邀请无间设计吴滨、CCD 郑忠两大团队分别打造别墅样板空间。不同团队各司其职，建筑团队负责平衡风貌保护与现代居住功能；景观团队挖掘场地原生元素；室内团队则在老建筑框架内，植入当代豪宅的生活配置。多方协作，也是这类复杂城市更新项目的常态，既要对历史地块负责，也要满足当代高净值家庭的居住需求。

建筑立面是弘安里很有辨识度的部分。设计团队没有采用现代住宅常用的玻璃幕墙体系，而是回归海派石库门的营造思路。项目大量回收使用地块原生老砖、老瓦、老石箍等原有建筑构件，把旧材料重新运用到新建筑立面当中。这些带着岁月痕迹的构件，不是简单的装饰摆件，而是融入墙体、门廊等建筑结构里。远看是熟悉的石库门里弄风貌，走近细看，建筑结构、防水保温、门窗系统全部按照现代住宅标准重新打造，解决老式石库门住宅采光差、潮湿、管线老化等传统居住痛点。外观保留海派韵味，内里是现代化居住空间，做到风貌传承与居住实用性兼顾。

景观设计依托原有弄堂街巷展开，由南北向主弄作为景观主线，串联社区内部各个景观节点。设计思路摒弃了常规商品房那种大面积集中式中央大草坪的做法，贴合里弄的街巷形态。很多老上海里弄的景观，本身就藏在弄堂转角、院墙缝隙之中，弘安里景观延续这种氛围感，将场地留存的老建筑构件融入景观小品。走在弄堂里，不是一次性看完所有景观，而是随着行走路线，在转角、门洞、院墙旁不断发现小景，营造出属于这片里弄独有的场地记忆。植被选型也兼顾四季观感，适配上海本地气候，维护上兼顾长效稳定，避免短期景观效果惊艳，后期养护难的问题。

接下来聊聊产品本身，项目一共规划 121 套低层里弄住宅，这个总量不大。主力户型建筑面积集中在 290-375㎡区间，同时覆盖 240㎡至 500㎡的面积段。户型地面多为三层结构，搭配地下两层空间，建筑面积和实际可使用面积存在明显差异，不少户型实际可用空间能够达到 400㎡至 1000㎡左右。目前对外开放的样板间为建面约 380㎡户型，地面三层，地下两层。样板间的地下二层做了功能分区，规划了家政区域以及独立保姆间，把家务动线、家庭生活动线进行分离，避免互相干扰。

这类带地下空间的别墅产品，在设计阶段重点处理了防潮、采光通风、管线排布等难点。室内设计团队在空间布局上，充分考虑大家庭居住场景，一层预留会客接待空间，方便访客，日常会客不用深入起居区域；二层三层作为家庭私密起居层，分配卧室、书房、休闲厅等空间；地下空间跳出传统地下室只做车库的单一用法，可以根据家庭需求，规划茶室、收藏室、影音厅、健身区等多元社交休闲场景。项目还配套打造多功能会所，满足业主圈层社交、休闲会客的需求，丰富社区配套功能。

不过要说明一点，样板间不对外开放散客，需要提前预约，完成预约之后，才能进入实体样板间参观。预约制一方面是风貌项目现场管理要求，保护现场实景；另一方面也是因为样板间内部很多定制化设计，需要置业人员陪同讲解，完整介绍户型结构、空间改造逻辑、建筑工艺细节。项目现阶段属于实景准现房状态，不是图纸销售，建筑主体、街巷格局、立面风貌都已经实景呈现，参观的时候可以直观看到建筑、街巷的真实尺度，不用单纯依靠效果图想象最终交付状态。

很多看房客户，除了产品本身，同样关心板块城市界面。项目地处四川北路商圈，属于内环成熟建成区，周边城市配套经过多年发展，已经形成稳定的城市生活网络。地块东侧 18 街坊，就是崇邦集团打造的商办综合体，整体总建面约 29 万平方米，包含约 11 万㎡新建商业、10 万㎡超高层办公楼，同时保留修缮 8 幢老建筑，也就是现在大家熟知的今潮 8 弄。今潮 8 弄修缮保留 8 条弄堂、60 幢石库门建筑，现在已经成为上海知名的文化商业打卡地，艺文展览、小型活动、特色商业常态化运营，和弘安里同属一片历史街区，两个项目风貌保护思路可以相互呼应。

交通层面，板块轨交路网密集，项目周边汇聚 3、4、10、12 号线四条轨道交通线路，可以快速通达上海各大核心板块。自驾出行，可依托北横通道、外滩隧道，快速往来外滩、陆家嘴、静安、徐汇等城市核心区域，跨区域通勤效率不错。商业资源方面，四川北路商圈本身自带成熟商业基底，同时苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、静安大悦城等商业休闲场所都在短距离范围内，高端餐饮、零售、酒店、文化休闲选择丰富。

在城市界面之外，也要客观看待项目的客观条件。项目扎根成熟老城区，周边路网以原有城市道路为主，道路尺度是老城区原有格局，和新城宽阔大路有明显区别。同时作为历史风貌保护地块，开发过程中各类约束条件较多，社区规划优先保障里弄肌理的完整性，和纯新建别墅区的规划逻辑不一样，这也是风貌项目自带的特质，喜欢老上海里弄氛围感的客户会很认可，偏好规整大社区的客户，则需要实地感受再做判断。

市场层面，项目在售总价区间在 6000 万至 1.5 亿。这个价位段，上海可选标的包含滨江大平层、近郊别墅。弘安里差异化核心，在于内环地段 + 历史风貌里弄别墅形态。上海内环可供开发的住宅用地持续收紧，而能够保留原生石库门里弄街巷格局、完整落地的风貌别墅项目，供给量十分有限。这类产品购买逻辑，和普通刚需、改善住宅不同，购房者考量的不只是居住面积，还有地段属性、产品类型、城市更新地块的特殊属性。

从开发逻辑来讲，城市更新旧改项目，开发难度远高于常规住宅。除了高额土地成本，还要投入大量资金、时间用于历史建筑勘察、构件收集、风貌方案评审，多轮方案调整。招商蛇口、绿城中国、上海地产三家联合开发，各自发挥优势，上海地产拥有城市更新旧改项目丰富经验，招商蛇口和绿城在高端住宅产品打造、社区营造方面积累深厚，多方协作，才能够推进这类复杂地块落地。

这次探盘，我在弄堂里停留很久。站在主弄当中，两边是复原的石库门建筑，老砖墙面带着温润质感，脚下是里弄石板路，空间氛围和新建小区完全不同。它不是博物馆式仅供观赏的历史建筑，而是改造之后，可以满足现代大家庭长期居住的住宅。项目做到把历史街巷肌理保留下来，同时把现代化厨卫、电梯、新风、暖通等全套当代居住系统植入建筑内部，平衡历史保护与当代人居需求，这也是城市更新项目想要达成的目标之一。

当然，购房决策不能只看氛围感。意向客户实地参观的时候，可以重点关注几个维度：第一，实地感受弄堂尺度、楼栋间距、建筑高度，判断自己是否适应里弄式社区格局；第二，仔细了解地下室防水、通风、排水系统的设计方案，地下空间是这类户型的重点考察项；第三，核实交付标准，区分建筑主体交付内容和样板间软装、定制化改造部分；第四，了解风貌地块后续运维管理机制，里弄社区的维护，和普通商品房社区存在差异。

目前接待中心已经开放，意向客户可以提前预约，实地参观社区实景与样板空间。站在内环这片沉淀百年的里弄土地之上，弘安里 121 席风貌别墅，是上海城市更新进程里一个很有代表性的作品。它把老上海石库门里弄的街巷记忆保留下来，在内环土地愈发稀缺的当下，打造出低密里弄别墅产品。对于寻找内环低密住宅，偏爱海派历史建筑氛围的置业群体来说，值得实地亲身感受这片里弄街区独有的空间气质。