9个月3宗溢价地块，溢价背后藏着哪些逻辑？

今年前9个月，西安共计供应了68宗开发用地。

但仅有3宗地块溢价成交，分布在高新、曲江、阎良。

在土地市场整体降温的市场环境之下，依然有溢价地块成交，这说明开发商不是不拿地了，而是更愿意争抢优质地块。

那么，西安这3宗溢价成交地块的背后，隐藏着哪些逻辑？按照这个逻辑，我们可以预知接下来西安土地市场中哪些板块可能会诞生溢价成交地块。

01

城市级的资源支撑，

曲江CCBD诞生40.03%溢价地块

在今年西安所诞生的3宗溢价成交地块中，溢价率最高的就是9月份中海摘得的曲江CCBD北区32亩地块，溢价率高达40.03%，楼面地价15067元/㎡，再加上需要承担的在建工程费用、代建道路费用等之后，实际成本要更高一些。

与中海一起参与竞拍这块土地的开发商包括金茂、华润等，均为TOP级的房企。

这块地之所以能够引发房企争抢，并且以高溢价成交，最核心的逻辑就是城市级的资源支撑。

曲江CCBD，是曲江目前重点开发建设的板块之一，分为南区、北区。

虽然南区、北区只隔了一个绕城高速、南三环，但两个区域的发展现状和能级天壤之别。

在曲江CCBD北区，也就是中海此次所摘得的地块所在板块，地块旁边聚集的是西安万象城、地铁2号线+8号线、柏悦酒店（西北首家，待开业）、曲江国际会议中心、万丽酒店、陕西自然博物馆等，堪称城市级的资源集中地！

另外，这里及周边还聚集着西安华润国际文化商业中心的写字楼、莱安中心、大夏国际中心、曲江国际金融中心、佳和中心、曲江影视大厦、曲江文化大厦等办公集群，形成了一个CBD。

因此，这块地的价值可以说是城市级的公共资源+CBD商务集群共同托举，放眼整个西安，都难寻同时拥有如此能级资源和成熟度的地块。

更重要的是，这块地是目前整个曲江CCBD北区规划中，最后一宗待开发的住宅用地，稀缺性进一步决定了其价值。

在西安，其实此前还有一宗地块的地段价值类似这块地，也属于存量商办地块调整为住宅地块，但与这块地收储之后重新出让不同的是，那块地则通过股权转让的方式实现易主。大家猜一下，是哪块地？

02

优质教育资源支撑，

高新CID81亩地块21.53%溢价成交

西安今年前9个月共计仅有3宗地块溢价成交，中海则拿下了其中2宗。

除了曲江CCBD北区32亩地块之外，今年4月份中海以21.53%溢价率还摘得了高新CID板块约81亩地块，也就是刚刚入市的中海瑞文熙和。

当时，与中海一块竞拍这块地的开发商包括华润、招商、中建丝路。

高新CID这块地之所以能够溢价成交，最核心的逻辑是优质教育资源。

在西安，但凡拥有优质教育配套的板块，必将成为西安楼市热点，各大项目必然热销，如今火爆的团结片区、幸福林带片区就是典型的案例。

名校，已经成为西安各区域的标配！

但实际上，要论过去十年优质教育支撑起最强的板块，那么一个是高新31小、11初所在的高新CID“瞳北”，一个是拥有铁一陆港、高新一中陆港的港务奥体板块。

更重要的是，与团结、幸福林带、高铁新城等板块的名校分校为新建、新投用相比，高新CID“瞳北”、港务奥体板块的教育资源是已经经过成绩检验的。

特别是高新CID“瞳北”，高新区本身的产业优势，再加上优质教育资源加持，高新CID“瞳北”曾经多次上演抢地大战、摇号卖地，中海、碧桂园、中天美好、越秀、招商蛇口等房企都曾经在此溢价拿地，区域内也诞生过中海学仕里、招商雲墨、越秀铁建樽樾等红盘。

即使在过去几年高新CID“瞳南”房价回调的情况之下，“瞳北”高新31小、11初旁的新房、二手房价格依然坚挺。

港务奥体板块，也是如此。

过去几年，西安土地市场整体降温的情况之下，奥体板块的楼面地价依然不断被刷新，2025年奥体板块依然诞生了2宗溢价成交地块！

拥有铁一中金湾小学、铁一中金湾中学的西咸能金区，2024年也诞生了2宗溢价成交地块。

因此可以大胆预测，港务奥体板块最新调规完成的几宗住宅用地，一旦进行公开拍卖，必将继续有望诞生溢价成交地块！

圈重点：公开拍卖。

03

产业支撑、区域核心，

阎良26亩地块溢价26%成交

更多的时候，大家对土拍的关注聚焦在一线城市及二线城市核心区域，因为这些区域一直以来都是楼市核心，地位决定价值。

而三四线城市、县级市场，往往被忽略，或者被唱衰。

实际上，郊区县具备产业支撑、区位优势或断供多年的局部板块，往往也会诞生溢价成交地块。

例如：阎良。

今年7月份，阎良人民中路以北、延安街以西26.44亩、容积率1.2-2.3的商住地块进行出让，就吸引了4家房企竞夺，经过8轮竞价后最终由陕西健铭建设发展有限公司溢价26.4%摘得，成交楼面价2837元/平方米。

陕西健铭建设发展有限公司是阎良本地的地产公司，此前开发了嘉月合府。

与此前开发的嘉月合府处于新开发区域不同的是，此次陕西健铭建设发展有限公司拿下的这宗26.44亩地块，地处的是阎良核心区，紧邻西飞一小、阎良区人民医院、西飞二中、阎良区政府、腾飞广场等，可以说手握的是阎良最好的资源。

同时，其周边被航飞小区、科苑小区等老小区包围，近些年新房供应比较少，改善需求是市场机遇所在。

其实，不仅仅是阎良，今年全国一些与阎良类的区域，拥有产业支撑、地处核心位置、土地供应比较少的板块，也诞生过溢价成交地块。

3月份，河南新乡获嘉县就诞生了2宗溢价成交地块，溢价率分别为8.96%、80.54%；福建福州闽侯县（青口镇），今年9月份诞生了一宗溢价率27.7%的地块，该区域已时隔6年未有商品房地块出让；浙江温州瑞安市，今年上半年一宗宅地溢价‌79.71%‌，历经95轮竞价，总价门槛低、配套成熟引发争抢。‌‌

因此，大家接下来也可以关注一下西安郊区县，户县、周至等区域。

看懂了这3宗地块溢价成交背后的逻辑，接下来才能预知哪些地块才会引发争抢，什么样的地块才是真正“压箱底”地块！