同样是大都市，东京房价为何低这么多？

图源自The Daily Economy

最近，The Daily Economy 刊发了一篇评论文章，标题很直接：《为什么东京的公寓比纽约便宜这么多》。

文章讨论的不是一个新话题，但它用了一组很刺激的数据：

2025年，纽约市中心一居室月租均价约4400美元，东京约1270美元。

而在1990年代中期，两座城市的租金几乎持平， 都不到1000美元。

30 年过去了，纽约的租金翻了近三倍，东京基本没动。

这个现象值得仔细看。

不是因为东京不行—— 恰恰相反。

东京人口约 1424 万，约为纽约（约 858 万）的 1.7 倍，却把住房成本控制在了一个让人意外的水平。

这篇文章讨论的核心问题其实是：同样是一座全球超级城市，为什么住房成本可以差出几倍？

供给端的逻辑完全不同

东京做对了一件事：让供给跟上需求。

从 1963 年到 2013 年，东京的住房存量几乎翻了三倍，达到 736 万套。即使到今天，东京每年仍有约 13 万套新住宅开工。

纽约呢？2025 年全年大约只有 1.8 万套（纽约市官方口径）。

两者相差近七倍。

这个差距是怎么来的？根源在区划制度（zoning）。

日本的区划规则是全国统一的，中央政府定义了 13 种标准用途分区，地方政府没有太多自由裁量的空间。符合规则的建设项目可以直接申请开工，不需要额外的审批程序，邻居也没有权力否决。

纽约的做法几乎相反。一个地块要改变用途，需要走 "统一土地使用审查程序"，流程之繁琐导致约 40% 的私人区划变更申请被驳回。曼哈顿约 27% 的地块受到地标保护法规限制，历史保护区的新建速度只有普通地块的六分之一。

简单来说：东京的制度鼓励建房子，纽约的制度限制建房子。

政策差异带来的连锁反应

供给端的差异，会传导到市场的方方面面。

第一，户型大小不同。

东京的一居室平均约 40 平方米，纽约约 55 平方米。

日本允许建设更小的公寓，降低了年轻人和单身租客的入场门槛。

而纽约在 1987 年制定了 400 平方英尺（约 37 平方米）的最低面积限制，直到 2024 年 12 月才通过 "City of Yes" 修正案有所放松，但比东京晚了几十年。

第二，建筑更新速度不同。

日本税法将木结构住宅的折旧年限设定为 22 年，日本住宅的平均拆除年龄约 32 年，美国则是 70 年。

这意味着东京的老房子会更快被拆除、重建，变成更密集的新建筑，而纽约的老房子则被不断保存下去。

第三，建筑方式不同。

日本约 13% 的新建住宅采用预制或模块化方式。一家日本积水房屋的工厂每天可以生产约 20 套住宅。

纽约直到近几年才开始小规模尝试模块化建筑，占比远低于日本。

这些差异叠加在一起，结果就是：东京不断有新房入市，供给弹性很强；纽约的新房越来越少，供给被制度锁死。

租金管制的一个意外后果

文章还提到了一个很多人没注意到的现象：纽约有大量空置的受监管公寓。

2019 年《住房稳定与租户保护法案》通过后，空置的受监管公寓的租金涨幅被封顶，房东可回收的翻新成本也被严格限制。当一套月租 700 美元的公寓需要花费 10 万美元才能达到规范要求时，很多房东选择让它空着。

结果是，2025 年纽约有近 5.7 万套受监管公寓处于空置状态。

这不是一个供给充足的市场该有的现象。这些房子不是没人住，而是制度让它们不值得出租。租金管制的初衷是保护租户，但实际效果之一是进一步压缩了供给，推高了非监管房源的价格。

对跨境置业的启示

虽然The Daily Economy上的文章只是讨论纽约和东京，但它揭示的规律对所有关注跨境资产配置的人都值得思考。

一座城市的住房成本，本质上不是市场自然形成的结果，而是制度选择的产物。

区划规则、建筑审批流程、折旧政策、租金管制方式，这些东西听起来很技术，但它们决定了一座城市能不能持续提供足够的住房，也决定了住房价格的长期走势。

对跨境置业来说，这意味着不能只看现在的价格，还要看制度对供给的态度。一个持续鼓励供给的城市，即使人口流入很大，住房成本也可以保持可控；一个持续限制供给的城市，即使经济增长放缓，租金和房价也可能居高不下。

东京和纽约的对比，恰好提供了两种截然不同的样本。

下次评估一座全球城市时，不妨先问一句：它是在开闸放水式地建房子，还是在层层设卡地限房子？

一个值得记住的数字

根据 Numbeo 2026 年 10 月的数据，东京的含租金生活成本比纽约低约 60%；仅租金一项，纽约约为东京的 3.7 倍。

而这恰恰说明东京不是便宜所以没人要，而是制度让供给充足，所以主流价格没有被推高到失控。

真正涨起来的，是另一回事：东京 23 区 2026 年二手公寓均价约 138 万日元 / 平方米（约 9200 美元），同比上涨 12.1%，连续 53 个季度上涨。

Knight Frank 的数据显示，2025 年东京高端住宅价格上涨了约 58%，是全球涨幅最大的城市。

两条线并不矛盾，供给充裕压住了主流市场的价格，而日元贬值叠加外资涌入，把中心区和高端市场的定价往上推。

这就是制度友好城市的典型形态：主流住得起，核心资产却在被全球资本重新定价。

这组对比，对正在考虑全球城市资产配置的家庭来说，或许值得多看两眼。

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