错峰入局朱辛庄 北京昌平星寰时光搅动板块格局

观点网 “十一”黄金周前，北京昌平朱辛庄板块迎来一张新的预售许可证。

据北京市住建委新建商品房预售许可信息显示，未来城·星寰时光已于9月25日取得预售许可证，项目备案名“寰锦佳苑”。此次准许销售面积约3.16万平方米，覆盖项目1#至8#住宅楼的全部住宅，共计322套，各楼栋拟售单价介于6.49万元-7.02万元/平方米之间。

虽未赶上“金九”窗口，项目取证时间仍卡位在黄金周前的抢收节点，但项目并未采取“拿证即开盘”的竞速模式，而是利用中秋与国庆假期作为蓄客缓冲期。

在取证当天，项目开放了城市展厅及样板间。据官方披露，“中秋3天累计到访3000组，日访峰值屡创新高”；在国庆假期，项目接待现场也上演了排队取号看房的景象。

有消息称，项目计划于月内开盘，而节前取证、双节蓄客、节后开盘，错峰入局的星寰时光又将取得怎样的销售实绩？

价格悬念

项目用地的成交时间可以追溯到今年6月11日，未来科学城置业以9.09亿元底价摘得北京市昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块，其中，0055为二类居住用地、0057为其他类多功能用地。

根据出让条件，两地块须与相邻的0056中央公园一体规划、同步建设、同步交付，并负责推进东侧0057多功能用地的招商运营。

据测算，住宅地块折合楼面价约2.4万元/平方米。与星寰时光一街之隔的中海·未来之境项目用地成交于2025年2月，住宅楼面价约3.17万元/平方米，显著的地价优势，为星寰时光预留了更充裕的定价空间。

两个月后的8月6日，项目正式发布案名“未来城·星寰时光”。从最新的取证信息来看， 3#住宅楼拟售均价最高，达70218.45元/平方米，批准销售36套、面积4591.02平方米；2#住宅楼拟售均价最低，为64931.27元/平方米，批准销售70套、面积7434.04平方米。

作为板块内在售项目，中海·未来之境在去年6月30日取得预售许可证，共342套房源。截至目前网签254套住宅，签约面积28214.68平方米，成交均价58339.95元/平方米。以此计算，累计成交额已达16.46亿元、去化完成74%。

同时可以看到，即便星寰时光拟售均价最低的楼栋，仍高出未来之境实际成交均价超6000元/平方米。

但值得注意的是，未来之境入市初期的拟售均价也曾触及7万/平方米，最低拟售价亦达6.7万/平方米，后续成交价格随市场反馈逐步回调。

依托地价成本优势，星寰时光虽具备充足的价格调整余地与利润安全垫，但开盘后是否会重走未来之境的以价换量路径，仍有待市场验证。

在产品端，星寰时光的一大卖点是朱辛庄板块首个四代好房项目。主力户型为建筑面积约76平方米、90平方米、105平方米、127平方米的三居、四居。未来之境主力户型为97平方米、105平方米、108平方米、109平方米的三居。

尽管面积段有撞车，但分别做成了四居、三居，实现差异化。例如，星寰时光的105平方米的四居户型，占到项目全部供应的四成左右，未来之境的105平方米户型则为三居。

客群方面，两项目主要面向海淀北部通勤人员，承接海淀外溢居住需求；星寰时光距离地铁8号线/昌平线朱辛庄站步行约200米可达，周边还有超极合生汇、万达广场等商业配套，以及多所幼儿园、中小学满足生活居住需求。

“最佳友商”

据北京市住建委网站显示，未来城·星寰时光的开发企业为北京未来科技城昌信置业有限公司，由北京未来科学城发展集团有限公司、北京未来科学城置业有限公司分别持股60%、40%，均属于未来科学城集团，由昌平区国资委实际控制。

在昌平楼市，未来科学城长期扮演合伙人角色。其中，与中建智地的合作尤为紧密。在2023年7月、2024年12月，双方组成联合体分别以27亿元、21.143亿元拿下国贤府一期、二期用地。

2025年10月28日，双方合作再次深化，以底价26.012亿元联合拿下北京市昌平区歇甲村地块，项目占地面积6.35万平方米，计容建筑面积10.47万平方米，项目案名为国贤府PARK。

即便是中海·未来之境，其中亦有未来科学城的身影。过往信息显示，2025年2月18日，中海地产联合未来科学城以底价12.8亿元，联合竞得曾被视为“王炸”地块的昌平朱辛庄0029、0041地块。其中，0029地块为居住用地。

该地块距离地铁朱辛庄站仅500米，综合条件绝佳，但因捆绑了1.13万平方米的体育中心，故成交遇冷。而在此之前，中海与未来科学城早在2023年12月就已有合作。彼时，双方合作以底价42.7亿元拿下昌平信息园0022、0027地块。

据悉，该地块体量大、总价高、配建多，占地面积6.57万平方米，建筑规模18.6万平方米，需配建超7.7万平方米商业，且地块竞得人不得分割销售。住宅部分后续开发为中海寰宇未来，该项目于2024年3月取得预售许可证，获批房源共932套，目前去化超九成，仅有尾盘在售。

此外，未来科学城据守昌平大本营，还在2024年10月联合越秀，以25.33亿元摘得小沙河地块（越秀星耀未来），在2025年6月，与越秀、北京城建、贝好家组成四方联合体，以23.95亿元拿下国誉星城项目用地。

在更早之前，未来科学城与金茂、华润均有过合作历史。从合作情况来看，未来科学城的持股占比集中在20%至30%。曾有报道称，除了参与部分开发工作外，未来科学城更依托区属国企平台优势，统筹承担周边道路、公共配套等城市基础设施建设与保障工作，也因此成为合作方眼中的“最佳友商”。

转折发生在2025年11月19日，未来科学城旗下昌信置业以12.426亿元底价摘得昌平未来科学城南区地块，打造星寰时代（备案名寰逸佳苑）。据悉，这是未来科学城首次完全独立操盘的商品房住宅项目。

该项目在今年3月21日取得首张预售证， 647套房源全部获批销售。截至目前，累计网签428套，签约面积40157.27平方米，成交均价约5.15万元/平方米，对应成交额20.68亿元，去化率达66%。

市场热度在节日假期进一步显现。国庆期间，未来城·星寰时代累计成交1.46亿元，到访超600组，同期，未来城·星寰时光接待来访量突破3000组。

在中秋、国庆双节的蓄客铺垫下，作为未来科学城置业再度独立操盘的项目，星寰时光又将交出怎样的去化成绩？

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