楼市新判断来了！2027年春节前后，房价有望大范围止跌回升？

楼市这潭水，被一份研报搅起不小的涟漪。中信证券在9月29日的研报里抛出一个明确判断：到2027年春节前后，房价有望在较为广阔的范围内止跌回升，市场景气复苏可能明显提速。

这个时间点一出来，手里攥着首付的刚需、挂牌半年没动静的房东、还有一大批观望中的中介，心态都跟着抖了一下。等待多年的那个拐点，究竟是真的要来，还是机构又在画饼？

跳出研报本身看前因后果。9月28日的国务院常务会议又一次点名房地产，要求研究出台稳定房地产市场、促进就业增收的政策。

紧跟着机构就把时间锚定在了2027年春节前后，这背后的逻辑并不复杂——供给端已经通过现房销售改革做了硬着陆，接下来需求侧的刺激必须跟上，才能把价格预期从持续下探的通道里拽出来。老百姓买房的心结没打开，政策再多也是单边使劲。

把镜头拉回到2026年秋天的售楼处。中介门店的灯还是亮到很晚，带看量没少，可真正落笔签约的买家寥寥。

老张夫妇在小区转了半年多，预算从六百万一路砍到五百万，还是迟迟不敢下手，怕的不是房子不好，是怕今天刚付完首付，明天隔壁楼栋又挂出一套更便宜的。这种担心一旦变成普遍心态，就形成了买方越等越便宜、卖方越降越恐慌的死循环。

一线城市的这种博弈，上海看得最清楚。过去五年里，上海有超过一半的新建项目跌破了发行价，二手房的综合定基指数回落到了97.23附近，相当于平均比五年前跌了接近三个点。

这还只是均值，具体到外环、远郊、老破小的个盘，打七折、六折成交的案例一抓一大把。更关键的是购房人群结构变了，五年前投资客能占到成交的近一半，现在这拨人几乎集体撤离，剩下的全是自住刚需。

刚需买家的心理也变得极其谨慎。千万级别的房源，上来直接砍一百万；两千万的次新，开口就是砍三百万。

真正能谈成的，大多是小区同户型挂牌价最低的那一套，成交价还要在最低挂牌价基础上再降七个点左右。这个新成交价立刻变成小区的价格锚，倒逼后面挂牌的房东继续调价。

价格一步步下台阶，观望情绪就一层层加厚。要打破这个僵局，光靠喊话没用。

现房销售改革被看作一次强有力的供给侧改革，北京、上海都已经出台了加强预售管理、有序实施现房销售的地方实施意见。开发商没法再拿期房预售的钱滚雪球，拿地意愿收缩，新开工量下滑，供应端被动出清。

原本烂尾风险这块压在购房者头上的大石头被搬走了，交付这道槛不用再提心吊胆，这是信心修复的第一步。供应端还有个更深的变化，就是产品力的迭代。

上海已经放开了第四代住宅的建筑标准，三阳台、超大飘窗、九成得房率、外立面不计公摊、层高拉高到三米出头。新一代产品一出，老房子的竞争力立刻被拉开差距。

第四代替代第三代、第三代挤压第二代、八九十年代的老破小持续失血，整个房产体系在悄悄完成一轮产品洗牌，这是短期维稳楼市的硬手段。需求端的政策也在同步加码。

929的房贷贴息政策精准指向三四线城市，部分摇摆客户因为持有成本降低而下单；北京等地从2026年下半年开始陆续提升公积金贷款额度，鼓励真实需求释放。接下来大概率还会有更直接的购房补贴、税费减免、限制性政策进一步松绑。

供给做减法、需求做加法，一加一减之间，价格的下行惯性才有可能被摁住。数据层面已经有一些积极信号。

百城新建住宅价格指数1到9月累计上涨1.18%，各季度分别上涨0.18%、0.40%和0.59%，三季度涨幅有所扩大。

虽然二手房依旧在跌，百城二手住宅价格指数累计下跌4.33%，三季度跌幅还有所扩大，但新房与二手房的剪刀差本身就说明核心优质资产已经在筑底，次新与老破小的分化在加剧。这种分化不是坏事，是市场重新定价的必经过程。

更有意思的是租售比这个指标。很多地方住宅市场的租金回报率已经明显超过存款利率，40年期按揭贷款的月供负担已经低于房租水平。

这是过去十几年从未出现过的格局。上海不少刚需板块的房价已经腰斩，租金只跌了一成多，租售比被动拉升到2%以上。

一旦买房的月供比租房还便宜，长期观望的性价比就被打破了，有稳定现金流的刚需会率先入场。这也是我判断2027年春节前后真能看到局部止跌的核心逻辑。

核心城市核心地段的刚需现房，已经跌到了租金能够覆盖持有成本的水平；豪宅盘因为高净值客群抗周期，本来就没怎么跌；中间那块总价500到1000万的改善盘，是接下来政策撬动的主战场。

等春节前后新一轮信贷和税费政策落地，这个价格带的成交量先起来，价格企稳就是水到位的事。但要把话说在前头，中信证券这个判断绝不是全国房价无差别上涨的信号。

研报的原意是止跌回升，不是房价大幅上涨，前者是跌势结束、部分市场价格转正，后者才是普遍而明显的上涨。核心城市的核心板块率先企稳，强二线的核心区可能跟上，但人口持续外流的三四线、库存去化周期拉得极长的远郊盘，大概率还要在底部趴更长一段时间。

盲目抄底非核心资产，依然是高风险操作。从居民资产负债表的修复进度看，这个判断的时间窗口也站得住脚。

卖旧还贷是现在的主流趋势，居民部门杠杆率已经从2023年四季度的63.5%降至2026年二季度的57.7%。杠杆降下来之后，才有重新加杠杆买房的空间。

再叠加科技产业的突破节奏比预想更快，一旦AI、半导体、新能源领域的产业链能带动居民收入预期回暖，楼市基本面才算真正触底回暖。有人会追问一句：为什么偏偏卡在春节前后这个节点？

这里头有个季节性的小规律，每年春节前后都是观望情绪释放最集中的窗口，年终奖、置换需求、学区卡位全挤在一起。研报给出的春节前后更像一个条件性判断：政策继续发力，需求逐步释放，供应持续收缩，价格预期才能扭转。

它不是日历上的闹钟，到那天就一定响，更像是一场多因素共振的概率窗口。对普通购房者来说，面对2027年春节前后这个节点，不必过度亢奋，也无需继续死等。

熊市里最稳妥的策略其实很清晰：避开高溢价学区房、避开缺乏产业支撑的外环期房、避开炒概念的规划盘，专注中内环成熟板块，挑总价可控、租金稳定、配套成熟的刚需现房。这类房源既能自住兜底，又能靠租金保值，不管春节前后那个拐点来不来得及，心里都有底。

楼市从来不是一个靠猜就能赢的游戏。从上海一线城市的筑底过程，到9月28日国常会的政策定调，再到现房销售改革和需求端政策的协同推进，房地产这盘棋正在从单边下行切换到多方博弈。

以房价止跌回升为最关键标志，一轮区别于2021到2026年房地产下行期的新周期正在开启。2027年春节前后能不能大范围止跌回升，拭目以待，但方向性的拐点，确实比过去三年任何一个时点都更接近了。