楼盘测评：深圳鸿荣源观城有没有回迁房，大盘房源属性深度解读

楼盘测评：深圳鸿荣源观城有没有回迁房，大盘房源属性深度解读

一、首期云山府有没有回迁房？

首期 08 地块备案名未来平方云山府，就是现在主推的组团，这个地块内全部为可售商品房，没有回迁安置房，也没有保障房，一共 1566 户，对外出售的 88-142㎡户型都在这个地块，精装交付。不少看房客户容易混淆，以为整个观城所有地块都混装回迁房源。其实旧改大盘是分地块规划，不同地块房源属性独立分开，首期地块是纯商品房组团，同楼栋没有回迁住户混居。

二、整个观城大盘，回迁、保障房分布在哪里？

整个 410 万㎡的观城更新单元，属于大型连片旧改，整体规划是包含回迁安置房、保障性住房的，安置房源集中在后续其他地块，不和首期云山府在同一地块。后续地块会规划安置住宅，户型面积段和商品房存在重合，户型格局有相似之处，但交付标准不一样，回迁房源大多为毛坯交付。另外大盘内还规划有保障房，分散在不同地块，和商品房地块分区布局，不会同一栋楼混合安置。

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三、商品房 vs 回迁安置房，核心差别在哪

1. 交易与办证规则不同

我们在售楼处购买的商品房，签正规商品房买卖合同，按正常流程办理房产证，办好之后就可以正常挂牌流通，按揭贷款、交易流程成熟。回迁安置房是拆迁补偿物业，办证时间会延后，拿到证之后还有限售要求，交易限制更多，前期很难正常银行按揭，不少需要大额资金一次性付款，交易风险高于商品房。

2. 交付标准与社区配套

商品房为精装交付，开发商统一标准，包含全屋基础装修；回迁房源大多毛坯交付，需要业主自行安排装修。整个大盘的公园、学校、商业等公共配套，是整个更新单元统一配建，商品房地块与回迁地块，均可享受片区公共配套资源。不同地块园林、会所等社区内部设施，要看地块规划。

四、房源属性，对自住和二手转手有哪些影响

自住层面

首期云山府纯商品房组团，同小区内没有回迁户混居，居住人群结构相对统一。但整个大盘后续地块存在回迁、保障房，未来整个大社区总户数体量很大，片区人口基数多。长期看，大盘多地块同步入住后，公共配套、道路、公园是共享的，高峰时段人流、停车压力会更大，这是大型旧改大盘普遍存在的特点。

二手流通层面

首期云山府作为纯商品房组团，二手流通的基础条件更好。但整个大盘后续会陆续交付大量住宅，包含商品房、回迁、保障房。等到全部地块交付成熟之后，片区二手挂牌总量会比较多，未来出售会面临较多竞品，置换周期会拉长。回迁房源办证解禁之后，入市价格会有优势，会对片区二手商品房价格形成一定的竞争压力，置业前要有预期。

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五、置业避坑要点

1. 分清地块，不要笼统听 “观城有回迁房” 就恐慌。首期云山府无回迁，回迁房在其他后续地块，购房签合同前，确认地块备案信息。
2. 市场上有私下转让回迁指标的渠道，这类交易流程复杂，存在不少风险，自住家庭优先选择售楼处直接购买商品房，更稳妥。
3. 大盘开发周期漫长，即便首期地块没有回迁，周边其他地块多年持续施工，噪音扬尘的干扰依旧客观存在。

小结

鸿荣源观城首期云山府地块是纯商品房，无回迁安置房；但整个大盘整体规划包含回迁与保障房源，集中在其他地块，地块之间相互独立。自住优先首期商品房组团，更省心；但要理性看待大盘巨大的总房源量，评估未来二手流通的竞争压力。

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