海口这个不拆迁的院子，将惠及3000多名群众

10 月 7 日，南海网、新海南客户端发了一篇国庆报道：假期里海口秀英区向荣路 1 号的工地没停工，塔吊在转，143 名工人在岗。

工地假期赶工，在海口不算稀奇。这篇报道值得停下来看的，是这个院子的旧名字：海南省化肥厂生活区。此刻老楼里还住着人，新楼就在旁边往上建，两边是同时进行的。

地不大，56.83 亩。新盖的是 4 栋 11 至 31 层住宅和裙楼商业，地下配 807 个停车位，建成后一共多出 459 套住房。

报道里还有一句更值得琢磨：项目建成后要为原小区 572 户居民改善居住条件，惠及 3000 余名群众。

值得琢磨的原因是，这新增的 459 套不是征新地盖的，一块新地都没有征；院子里原来那 572 户人家也不用搬走。老宿舍区改造最难办的，无非钱从哪来、人往哪去。

金秀花园给的答案是，钱从多出来的面积里出，人留在原地不动。这个答案怎么落下来的，往下看七步：这块地在哪里、原来住的是哪些人；这个院子破在哪里；过去这类院子的老办法卡在哪里；多出来的那些面积，怎么变成钱；人不搬家，工期怎么赶；这样的事在海口还有多少；往后这类房子会从哪些地方来。

先说这块地在哪里。

向荣路 1 号在海口中心城区海秀片区的北侧，紧邻秀英大道，西边是海秀公园，官方给的定位是省级重点城市更新项目。

这片地方是海口的老工业区。院子里的企业现在叫海南金秀安居置业有限公司，成立于上世纪 60 年代，原来的名字就是海南省化肥厂。厂子是 2008 年 4 月停的产，生产设备 2010 年公开转让，职工多数离岗。厂子走了，生活区留下来，人也留了下来。

再看原来住的是哪些人。

2023 年 11 月 29 日项目启动那天，官方对这块地上的房子做过一次交代：建于上世纪七八十年代的企业公房（办公楼）约 8537 平方米；建于上世纪 90 年代末的原职工集资房 5 栋，约 23000 平方米；建于 2022 年的职工经济适用房 2 栋、368 套，约 30327 平方米。

同一个院子里，最早的那批房子和最新的那批差了四十多年。

572 户人家就装在这些房子里。368 户住在 2022 年才建成的那 2 栋新房，另 204 户住在 90 年代末的 5 栋职工集资房（2023 年启动时的登记口径是 199 户，最新的口径是 204 户）。

换句话说，这是一个厂子留给职工的院子。房子是厂里盖的，人是厂里的职工和他们的家人，厂子的生产停了十几年，日子还在院子里过。

官方文件里对这个院子的表述是房屋年久失修、配套设施老化不足，「老破旧」问题比较突出。

真正要命的一句在后面：除掉 2 栋新建成的职工经适房，片区房屋大多年久失修，水电管网严重老化，且均未纳入市政管网。

这句话翻成大白话就是，几十年来这个院子的水和电走的是自己的那套管子，没有接进城市的管网里。管子网没有接上，光把外墙刷一遍、把楼道扫一遍，解决不了问题。

院子的破，还可以用一个住户的原话来看。2023 年启动那天，拆破机开到了待拆的老旧平房前面，居民张军说，原来一家四口住在二十几平方的平房里，环境脏乱差、公共设施落后、安全隐患多，生活很不方便。

一家四口，二十几平方。这并非「房子旧一点」的问题，而是几代人挤在一间平房里，厨房、卫生间、下水都要凑合。

所以这个项目里「改」的那一项，排在最前面的是水电管网，刷墙换门那类活儿排在后面。建设内容写得很清楚：对老旧小区整体水电管网进行翻新重设，并纳入市政管网。

这样的院子在海南并非特例。海口自己摸过底：全市建成区里，需要更新的老旧小区有 7.65 平方公里，旧工业仓储区 8.60 平方公里，旧商业区 8.41 平方公里。这三类加起来，就是二十多平方公里的老房子和老厂房。

几十年来，这类院子能走的办法就那些，无非等拆迁，或者自己凑钱改。

先说等拆迁。整片拆掉，人先搬走，在外面过渡几年，等新楼盖好再回迁。这条路的问题不在钱，在时间：一拆一建，五六年是常态，过渡期里老人孩子住哪儿、老邻居的圈子怎么安置，每一件都要重新摆一遍。

再说自己凑钱改。换电梯、修外墙、翻管网，钱由住户按面积分摊。这条路的问题在人：一层和六层想法不同，常住户和出租户想法不同，签不下字就停在那里。

两个办法卡在同一个地方，人要动。等拆迁，人要先搬走；自己凑钱，得先掏钱。

金秀花园走的是另外一条：人不动，把这块地的开发强度重新算一遍。

这条办法并非这家企业自己琢磨出来的。8 月 24 日，省长刘小明主持的房地产经营主体座谈会上讲了四个转变，其中一个是从「扩增量」转向「提质量」。那份参会名单里有海南省金城安居投资集团，正是金秀花园的投资建设方。

从增量到存量，说起来是个方向，落到一块具体的地上，就变成一句很实在的话：这块地还能再盖多少，重新算一遍。

这套做法，海南省金城安居投资集团党委书记、董事长吴禄在开工仪式上概括成一句话：「留、改、拆+混合用地+指标优化」。新华财经 7 月的报道里，同一个模式被写成「留改拆修建并举+混合用地精配置+功能指标强优化」，说的是同一个模式。

这句话里的每个字都是实的。

留，是保留原有的安置房。院里 2 栋 24 层、约 3 万平方米的房子不动，368 户继续住。

改，是改造老旧住宅。5 栋老楼涉及 204 户，动的是外立面、管网、电梯和公共配套，管网这一项要翻新重设并接进市政管网，思路是修旧如旧。

拆，是拆除七八十年代建的平房和企业公房，原地新建 4 栋 11 至 31 层住宅，配裙楼商业和地下室。

真正要紧的是后面那两个词。

「混合用地」的意思是，同一块地上不再只放住宅，居住、商业、社区服务混着放。省里的政策文件写得很清楚：在地块详细规划里细化用途混合或兼容要求，推进土地混合利用。金秀花园建成的形态就是这么来的，居住、商业、社区服务在同一个小区里。

「指标优化」的意思是，把这块地的开发强度重新核定一遍。同一份省级政策里给了海口一把工具：合理确定用地性质和地块的建筑密度、高度、容积率和绿地率。海口市自然资源和规划局对这片化肥厂老片区的原话是，在国土空间规划动态维护过程中整合片区零散地块资源，科学核定地块开发强度，实现区域连片统筹开发。

省里给的政策里还有几条更具体的：城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施，占地 300 平方米以下的，地上建筑面积可以作为奖励面积，不计入容积率；原有建筑加装连廊、电梯，增设地上停车库、把配电房「下改上」，也都不计入容积率；地下三层及以下，免收土地出让价款。

配套的还有几条。城市更新项目涉及土地出让的，竞买保证金可以结合实际情况合理确定；合理开发利用地下空间的，地价按层数向下递减；既有建筑在不改变用地主体的前提下转做新产业、新业态，可以享受按原用途、原权利类型使用土地的 5 年过渡期。这些条款合起来，给的就是把存量土地重新用起来的空间。

把这些合起来看，钱的路子就清楚了。原来这块地只允许盖那么多，现在通过重新核定指标，能盖的房子多了；多出来的那部分卖掉，用来覆盖改造老楼、新建住宅和配建的成本。住户这一头，掏的钱是零。官方口径里的表述是，为原小区 572 户居民实现「零成本」居住条件改善。

这并非政府掏十亿元补贴，而是把土地自身的潜力先算出来，再用多出来的那部分去补改造的缺口。

572 户人家被分成了两段来安顿。

住保留那 2 栋安置房的 368 户，房子不动，周边的环境和配套跟着片区一起升级。

住 5 栋老楼的 204 户，房子要改。要改的并非装修，而是外立面、管网、电梯和公共配套这四样，全是老楼最容易出问题的地方。

整个项目建成后，新增 459 套住房、6000 余平方米社区商业、807 个停车位，直接惠及群众 3000 余人。新增的这 459 套里，一部分对接本地居民的改善型需求，一部分对接自贸港高层次人才的安居需求。

进度是公开的，也是一天一天赶出来的。1 月 28 日开工；春节期间工地没放假，静压机、长螺旋引孔机、旋挖机等 12 台大型设备持续运转，46 名工人和管理人员留守，除依法支付加班工资外，留守工人每人每天另有 500 元补贴，安徽来的施工人员张海风说，没能回家团圆，但吃住、补贴都安排得很到位；7 月 1 日，西地块 9 号楼主楼地下室顶板浇筑完成，冲出正负零，转入主体结构大规模施工阶段；10 月 4 日的国庆现场，143 名工人满员在岗，西地块地下室及三层商铺全部完工，东地块正加紧地下室施工。项目方负责人王文俊给出的目标是年内推动西地块封顶并达到销售条件、东地块冲出正负零，2028 年春节前全面交付使用，并力争提前完工。

人在院子里住着，施工就要让路。这一点官方报道里写得很直接：项目开工以来面对周边环境复杂、施工场地局限、深基坑安全管控难度大等多重挑战。楼里有人，场地就摊不开；紧邻着老房子挖深基坑，防护要求更高。海南金秀的做法是党员干部下沉一线，入户走访、开座谈会，听取群众诉求，化解施工给居民生活带来的不便。

改造和新建是同时进行的。老楼里换电梯、翻管网，新楼在外面往上建。工地上有位来自江西的工人李席金，今年 3 月进驻，这个国庆他留在岗位上，天气热的时候项目部给他们送绿豆汤和凉粉。143 个人在岗，工程就往前走一格。

一句话，这一轮下来，居民没掏钱，也没搬走。代价是施工队要在一个住着人的院子里作业，一边盖，一边让路。

金秀花园是海口这份十年规划里先落下的一步。

8 月 17 日，海口市政府批准了《海口市城市更新专项规划（2025—2035 年）》，9 月对外发布。这份规划把海口未来十年要更新的存量全列了出来：中心城区 215.76 平方公里的建成区是主战场，需要更新的存量总共 71.09 平方公里。

71.09 平方公里怎么改，规划把方式分得很细：拆除新建 10.88 平方公里，占 15.32%；整治提升 28.10 平方公里，占 39.53%；拆整结合 32.10 平方公里，占 45.16%。后两类加起来约 85%，全拆重建只占一成半。海口给自己定的这个调子，跟金秀花园的做法是同一套思路：能留的先留，能改的先改。

节奏也排好了。「十五五」期间实施 27.80 平方公里，其中已经实施的有 3.77 平方公里；「十六五」期间实施 36.38 平方公里；另外留 6.91 平方公里作远期弹性储备。

落到项目上，「十五五」期间海口排出了 233 个项目：旧工业区改造 13 个、旧商业改造 8 个、城中村类 35 个、老旧小区类 62 个，另外还有 332 个小区要做基础整治；基础设施完善 77 个、生态空间修复 21 个、老旧街区更新 14 个、综合改造 3 个。空间上分成 42 个更新片区，中心组团 31 个、长流组团 5 个、江东新区 6 个。

这份规划是从城市体检长出来的。海口按住房、小区社区、街区、城区逐级做了一遍体检，体检指标 61 项，把问题归成六类：功能过度集中在中心组团，东西两翼没有真正起来；商业空间过剩、业态又雷同；滨水公共空间品质不行；城中村和老旧厂区土地利用效率低；历史建筑活化不够；排水防涝、断头路、停车这些短板叠加。42 个更新片区，就是照着这些毛病排出来的。

42 个片区也不是一个做法。规划按主导功能把它们分成几类：商圈提级、产业转型、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽，一片一策。骑楼历史文化片区以整治提升为主，方向是从保护修复走向活力复兴；丁村片区则以拆除新建为主，依托海口东站这个综合服务枢纽重塑空间。金秀花园属于居住提质这一类。

金秀花园所在的海口西部这一片，同批推进的还有田罗新民、业里广场等项目。秀英区 2026 年的重点工作里写着，要全力保障这三个已开工项目按期交付。

省级层面的框架也已经搭好。今年 1 月，海南的住建、发改、资规等 11 个部门联合印发了《海南省持续推进城市更新行动方案》，提出既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设等 8 大类任务，文件里写得很直接：城市更新不提倡大拆大建。海口这一轮的做法，就落在这份方案下面。

海口把需要更新的存量按类型过了一遍，这份底单值得仔细看看。

城中村 30.66 平方公里，是最大的一块；旧工业仓储区 8.60 平方公里；旧商业区 8.41 平方公里；老旧小区 7.65 平方公里；历史文化街区、旧城区与旧镇区 5.78 平方公里；生态空间 7.56 平方公里；市政管网和交通路网这类基础支撑空间 2.42 平方公里。

这些数字指向同一个方向：往后海口新建的房子，相当一部分并非来自城外的新地，而是来自这些地方。金秀花园属于其中旧工业生活区的那一类。

对看房的人来说，判断这类项目要多问几句：谁在改，改完以后哪一部分是给原住户的，什么时候交付。金秀花园的答案分别是，海南省属国企海南金城在改；保留的 368 户和改造的 204 户是给原住户的；2028 年春节前交付。

周边的配套也可以摊开看：项目北面 300 多米是秀英华泰学校，东北一公里出头是海南省人民医院，南面 600 多米是市郊列车秀英站，秀英市场也在一公里以内。老城改出来的新房子，配套并非画出来的，而是已经用了几十年的。

往后有三个数可以盯着看。

• 第一个，海口城市更新的落地节奏。规划里「十五五」要推 27.80 平方公里，其中已经实施的是 3.77 平方公里，剩下的要靠这五年一年一年做出来。这个数是海口未来五年新房供应的一块底。
• 第二个，金秀花园自己的节点。2026 年底西地块封顶并达到销售条件，2028 年春节前全面交付。这两个日子是公开的，拿日历可以对。
• 第三个，秀英区那三个项目能不能按期交付。田罗新民、业里广场、金城金秀被写进了区里的年度重点工作，同期还有 102 个已改造小区要启动二次提升，制定绿化提升、停车棚及充电桩等改造标准，另外完成 37 部老旧小区加装电梯的奖补资金发放。城市更新并非项目建成就算完，后面还有一遍一遍的提升。

老宿舍区改造这件事，过去难在人情和账目上。金秀花园给的思路是把账先算清楚：人不动，楼分层对待，多出来的面积去覆盖成本。这一套能不能在 71.09 平方公里的存量里复制下去，接下来这五年就能看出答案。