广东
一、交楼时间
项目合同原定 2025 年 6 月 30 日交付，实际在 2025 年底完成精装现房交付，目前已是现房状态，可以即买即收楼，没有等待期，不存在烂尾风险补充：住宅 1A、1B 两栋商品房全部交付；回迁楼栋、公寓、写字楼、万豪酒店部分后期陆续完工。现在看房可以直接进实体房看精装、采光、噪音，不用看样板间。
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二、2026 房价走势（新房 + 二手）
备案均价 7.43 万 /㎡，实际销售有折扣，2026 全年呈稳中有降，特价持续放出
- 2026 年 9-10 月新房：单价 6.2 万 /㎡起
- 55㎡两房：341 万起，首付 52 万起
- 78㎡3 房 1.5 卫、89㎡三房主流总价 480 万～600 万
- 105㎡四房约 650 万上下
- 全年走势复盘
- 2026 上半年：折扣较少，主流成交单价 6.6~7 万；
- 下半年进入清盘周期，为加快去化，推出多套低楼层 / 朝向一般的特价单位，拉低起售价到 6.2 万；
- 趋势判断：短期很难涨价，价格底主要依托碧海 + 11 号线地铁这个基本面，下跌空间有限，但升值动力弱
- 二手行情（2026 年）刚交楼不久，二手挂牌量不多，小区二手挂牌价集中在 6.3 万 /㎡左右，低于新房备案价；未来回迁房解禁后，二手供给增加，会压制小区二手溢价，转手流通性一般，更适合自住，不适合短期投资。
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三、档次定位
定位：碧海刚需上车地铁盘，刚需档次，不属于富人区
- 片区定位：碧海板块门槛款，承接前海、南山科技园、宝中通勤刚需。
- 业态属性：商住综合体，商品房 348 套，回迁房源占比接近一半，叠加公寓、写字楼、万豪酒店。社区人流混杂，租客会比较多，圈层不纯。
- 产品硬指标：容积率 6.07，绿化率仅 25%，只有二楼空中花园，地面园林很小；3 梯 8 户为主，梯户比一般。
- 和周边对比：和榕江壹号院这类碧海改善盘差距明显；对比越秀潮樾府，海樾府优势是地铁更近、上车门槛更低；短板就是回迁 + 商住混合、社区品质弱。一句话概括：强通勤自住盘，看重地铁可以选；想要纯粹圈层、低密大花园，不推荐。
四、楼盘 2026 最新动态（截至 2026.10）
- 销售状态：现房清盘阶段，剩余房源不多，主要剩余 78㎡、89㎡三房和少量 105㎡四房；55㎡小户型货量很少。开发商持续释放特价房源，楼层、朝向差的单位优惠力度更大。
- 商业与酒店：综合体自带商业还在逐步招商；配套万豪酒店已经在建，未来会带来人流，但也会增加外部访客、车流。
- 物业运营：京地物业接管，物业费 6.8 元 /㎡/ 月。入住业主已经陆续入住，业主反馈集中在：飞机噪音、小区园林偏小、公共区域人流杂。
- 学区动态：仍然是西湾小学、碧海小学共享小学学区；海湾中学 + 宝安第一外国语共享初中学区，学区没有变动，没有新增名校利好。
- 片区利好：企鹅岛建设持续推进，带来产业人口，对本小区租赁市场有支撑，出租比较容易，但很难带动房价大幅上涨。
- 风险提醒：回迁房未来解禁是最大中长期变量，大量回迁房源流入二手市场，会挤压商品房的二手价格。
简短总结
京地海樾府是碧海现房地铁刚需盘，2026 价格平稳，以折扣走量清盘，没有涨价预期；定位刚需上车，最大价值是 11 号线碧海湾站通勤，短板是高密度 + 回迁商住混合 + 飞机噪音，自住合适，投资谨慎。
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