辽宁
2026年10月广州越秀区楼市延续“核心资产稳升、外围板块分化”的结构性行情，没有出现全域普涨，市场预期持续修复，核心配套成熟片区的优质房源率先走出量价齐升的态势。
从官方公开的运行数据来看，越秀区10月新房平均单价约110720元/㎡，环比上月持平，同比去年增长3.7%，二手房均价约51856元/㎡，整体保持平稳但热门板块的议价空间已收窄至3%以内，千万级改善房源的成交周期大幅缩短，核心资产的韧性在全市各区中处于第一梯队。
领涨核心区域及支撑逻辑
当前越秀区房价上涨的主力板块，全部集中在教育、配套、区位三重资源叠加的成熟片区，不同梯队的上涨驱动逻辑差异清晰：
第一梯队是传统核心成熟片区，北京路-淘金板块10月新房均价分别达到112666元/㎡和110000元/㎡，是全区领涨的第一梯队。作为广州传统老城核心，板块内商业、医疗、交通配套全部完全落地，没有规划兑现的不确定性，同时叠加省一级优质学区资源，多年来几乎没有新增大规模宅地供应，新房供应极度稀缺，存量物业的资产保值属性极强。近期板块内的优质次新住宅成交活跃度明显提升，尤其是兼顾居住品质与学区属性的房源，业主挂牌后短时间内即可成交，实际成交价较上半年微幅上行，是越秀区价格最坚挺的核心锚点。
第二梯队是东山-五羊新城板块，10月新房均价分别达到93000元/㎡，是本轮改善需求集中释放的领涨片区。东山板块承载了广州传统老城的文化底蕴，低密居住属性突出，聚集了大量优质中小学资源，改善型买家对板块认可度极高；五羊新城紧邻珠江新城，属于天河核心商务区的外溢第一站，通勤便捷，多所省一级学校落地，居住氛围成熟，近年陆续完成社区微更新，居住体验大幅提升。两个板块的改善型次新房，尤其是100-140㎡的三居户型，9月以来成交量环比上涨超过20%，价格呈现稳中有升的态势，是中产置换家庭的首选片区。
第三梯队是沿江滨江板块，依托江景资源与老城配套的双重优势，近期价格呈现小幅回升态势。板块紧邻珠江，拥有稀缺的江景景观资源，同时享受越秀区成熟的医疗、教育配套，距离珠江新城仅一江之隔，区位优势突出。此前板块内部分老旧物业存在房龄老、户型落后的问题，近年随着城市更新推进，多个高品质江景新盘陆续入市，改善产品的价值得到市场重新认知，带动板块整体价格企稳回升。
最新政策对上涨行情的直接驱动
近期广州落地的系列楼市支持政策，是越秀区核心板块行情修复的核心支撑。广州优化住房信贷政策，首套房首付比例最低降至15%，二套房首付比例最低降至25%，房贷利率进一步下行，大幅降低了刚需与置换群体的购房门槛，而越秀区作为置换需求的首选目的地，直接承接了政策释放的改善需求。同时广州“卖旧换新”专项支持政策持续落地，居民出售自有住房后一年内新购改善住房，可享受个人所得税退税、契税减免的支持，针对多子女家庭还额外给予购房补贴，叠加公积金贷款额度提升的政策，进一步降低了置换家庭的资金压力，大量持有外围老旧房产的家庭，加速置换到越秀区的优质配套物业，直接推高了核心板块的成交量与价格。此外越秀区持续推进老旧小区微改造，完善社区配套、加装电梯，大幅提升了存量物业的居住体验，很多原本流动性较弱的老旧小区，流通性明显提升，也带动了片区整体资产价值的修复。
未来趋势与购房投资建议
未来1-2年越秀区楼市不会出现全域普涨，结构性分化会进一步加剧，核心区叠加优质学区、次新属性的物业，将持续保持稳中有升的态势，而缺乏配套加持、房龄超过30年且无电梯的老旧公房，流动性会持续走弱，价格很难出现明显上涨。越秀区作为广州教育、医疗资源最集中的核心城区，土地供应长期稀缺，核心资产的抗跌属性会持续凸显，在全市楼市分化的大背景下，是资产保值的核心安全区。
自住与置换群体优先锁定北京路、东山、五羊新城板块内房龄15年以内、物业稳定的次新住宅，重点筛选89-140㎡的主流刚改户型，这类房源后续转手难度最低，资产保值能力最强。优先避开核心区内缺乏学区加持、房龄超过30年的无电梯老旧公房，这类房源后续接盘群体持续收窄，长期流动性风险较高。
资产配置层面不要盲目追求极致低价的老旧小户型，优先兼顾学区属性与基础居住品质，充分利用当前“卖旧换新”的税费减免与公积金政策，置换掉手中外围区域流动性弱的房产，集中资金配置越秀区核心资源叠加的优质标的，最大化家庭房产资产的安全性与长期保值能力。
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