北京
10月8日，负责马驹桥一带房源的经纪人回想假期这几天的节奏，说的是同一个画面：10月5日开始，返程的人流一回城，带看就跟着起来了，当天一直看到晚上10点。她以往的收工时间是每晚9点，多出来的这一个小时，全是临时约上门的客户。
进门的是些什么人，亦庄那边的经纪人观察得比较清楚。9月以来二手房成交量往回抬，主要是刚需在放。这批年轻人此前卡在一个很具体的地方，社保缴费年限不够，连资格都没有。门槛调下来之后，买房这件事才从聊天变成了看房。
日历摆出来看，动作是连着的。8月7日北京调低了五环内的购房门槛，同时大幅提高公积金贷款额度；8月28日三部门发文推进现房销售，贷款年限延到40年；9月29日贴息政策发布，10月1日起执行；9月底到10月初，北京、上海、广州、武汉陆续出了落地细则。政策一件接一件，中间没给市场留喘气的空档。
这批新进场的客户有个共同点，预算卡得很死，眼睛盯的是月供而不是单价。总价一开始就有上限，能腾挪的只有首付和还款年限这两处。公积金贷款额度提高以后，能贷的部分多了，首付这道门槛才算过得去。贷不到位的家庭，干脆连房都不看。
二手这边的温度，几位经纪人的体感比较一致：成交量转好了，价格没跟着往上走。北京二手房的整体报价仍然贴着成交价在谈，议价空间虽然收窄，但还在。换句话说，这轮是走量，不是抬价。业主愿不愿意继续松口，比挂牌量更值得看。
新房那边靠的是产品本身。四代住宅的得房率和实际使用面积，是置业顾问反复讲的两点。同样一笔总价，能多出几个平方米能用的地方，对刚需家庭的影响比利率敏感得多。贷款年限拉到40年之后，月供降下来一截，很多人就是被这一截推着往前走的。
这种产品迭代带来的吸引力，比降几个点的利率来得直接，毕竟首付之外每一分钱都要算进月度开支里。
有个细节我觉得比成交数字更说明问题。10月5日那天上门的客群里，有一部分是假期前刚回到北京、还没来得及比片区就先约看的。政策给了他们资格，长假给了他们时间，两样凑在一起，才有了那天晚上10点的收工。
说到判断，我更愿意把这波热度看成入场权的释放，而不是价格的起点。门槛降下来，等于把一批原本排在门外的人放了进来，他们先贡献的是成交量。成交量能不能撑住，看接下来两个月带看还热不热；价格动不动，那要看业主的口还松不松。现在下结论偏早，马驹桥那位经纪人十月的排班表，比成堆的研报都诚实。
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