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探盘｜中建壹品外滩源著・复兴里，东外滩滨江风貌别墅实地看盘笔记

大家好，我是毛雄伟，专注上海新房实地探盘，今天带大家走进中建壹品的新作 —— 外滩源著・复兴里。继中建壹品・华忻坊收官之后，中建壹品在杨浦滨江片区再度落子风貌别墅作品，这也是内环旁东外滩板块少有的风貌类别墅项目，实地看完样板间，有不少真实感受，跟大家慢慢聊聊。

很多朋友关注上海滨江风貌物业，都清楚一个现状：上海中心城区留存成片的旧里风貌地块，分布在黄浦江沿岸的资源十分稀缺。滨江资源叠加历史风貌基底，双重属性叠加之下，这类产品本身就自带独特属性。而外滩源著・复兴里，就落址在杨浦内中环之间，东外滩滨江板块，距离 12 号线爱国路站 2 号口大约 400 米，步行可达轨交站点，地理位置先跟大家交代清楚。

项目主推建面约 150-350㎡风貌别墅，现场了解到，实际可使用空间会有比较可观的拓展，使用面积区间大约在 300-800㎡，市场上也有部分户型标注约 188-217㎡纯二层墅居。整个社区规划房源总量不多，仅一百套左右，属于小规模低密社区。产品形态很有特点，全部为两层建筑，这也是我本次探盘最关注的一点，市面上多数别墅产品层数设置丰富，而这个项目统一采用全两层的规划，在风貌社区里算是比较少见的设计思路。

走进项目示范区，首先感受到整个社区的景观营造思路，项目规划三轴两门三院三花园的景观体系。主入口打造约 30 米长、23.5 米进深的归家礼序空间，顶部设置廊架向外延伸，搭配极细边挑高金属雨棚，中间凿壁选用透光奢石，辅以现代风格雕塑，背景墙采用维多利亚黑大理石，整体气质低调厚重。主入口这条归家轴串联起海上东方、星池雅宴、鎏金茗院三处空间，一步一景，营造海派隐奢的归家体验。

社区内部打造三处院落与三座主题花园，下沉庭院是整个景观的核心亮点之一，庭院长约 18 米，进深 9.5 米，上下两层景观依靠水帘进行连通，中间设置层层叠落的水景，搭配水晶砖景墙，水景和绿化相互交融。下沉庭院东侧是织梦奇园，一处兼顾趣味性与互动性的儿童活动空间，家里有小朋友的家庭，可以在这里找到户外玩耍的区域。海派生活轴的尽头，则是艺术花园，作为邻里休闲停留的场所，闲暇时散步小憩，感受社区内的绿化景观。

接下来重点聊聊建筑本身。项目提炼五种不同的风貌别墅立面形制，复刻百年 Art Deco 建筑神韵，把现代建筑设计语言和上海本土历史风貌相互融合，让历史建筑记忆，在当代居住场景中落地。

第一种是经典里弄风貌别墅，提取上海传统里弄建筑元素，采用红砖外墙，还原旧式里弄独有的空间氛围感，青砖红瓦，把老上海里弄的建筑肌理复刻到社区之中。

第二种牛脊范式风貌别墅，以花园住宅作为创作原型，厢房采用单向坡屋面设计，弱化建筑压迫感，营造松弛的居住感受，设计理念追求建筑与自然相融，打造 “生长的建筑，呼吸的花园”。

第三种鎏光新式风貌别墅，红砖搭配石材基座，山墙轮廓用鎏金线条勾勒，传统建筑形制结合现代设计手法，新旧碰撞，视觉层次丰富。

第四种石材立面风貌别墅，借鉴西式洋房的拱券造型，依托对称美学，融合现代石材工艺，保留经典建筑细节，适配当代人的审美偏好。

建筑材料的选用，项目也花了不少心思。外立面采用定制清水红砖，每一块红砖都经过 900℃窑火烧制，铺贴沿用上海传统梅花丁工法，采用施工难度较高的元宝缝错缝排布，砖缝整齐均匀，远看线条利落，还原老上海红砖建筑独有的质感。

建筑装饰方面，项目邀请中国城市雕塑家协会理事刘元捷担任艺术顾问，雕塑设计采用巴洛克解构思路。中央贝壳纹饰采用螺旋层叠造型，凹槽按照真实扇贝放射比例雕刻；莨苕藤蔓纹样从两侧向中心汇聚卷曲，叶片纹路还原真实植物脉络，细节雕刻考究。铁艺构件则采用 1600℃高温锻造实心铁条，依靠手工弯折形成标准圆弧，兼顾工业工艺精度与手工雕琢的温度。还有定制化入户门牌，预留家族纹章镌刻位置，业主可以选择浮雕或者鎏金工艺，镌刻专属符号，把家族印记留在入户之处。

户型格局上，全两层的产品形态带来很大改变。常规老式里弄建筑，大多存在面宽偏窄、进深较长的问题，室内采光容易受限。而这个项目在户型设计上，采用大面宽、短进深的布局思路，部分户型最大面宽可以做到约 13.5 米，起居室全部朝南排布。大面宽带来的直接好处，就是室内采光面更大，阳光可以充分引入室内，空间通透感更强。两层的格局，单层空间尺度被充分放大，搭配花园、露台以及地下室，构建多层次的墅居生活场景。一楼可以作为家庭公共活动空间，会客、家庭聚餐；二楼作为私密休息区；地下室可以作为兴趣空间，茶室、影音室、收藏室都可以规划，户外花园和露台，则可以作为户外休闲空间，实现室内外场景联动。

社区配套方面，项目配建约 1200㎡下沉式会所，依托下沉庭院景观打造，把水景、艺术花园与会所空间结合在一起。会所内部规划恒温泳池、健身房、行政酒廊等功能空间。会所设置在社区内部，业主下楼就能使用健身、会客的配套，不用走出小区，在自家社区内就能完成社交、运动需求。会所和景观庭院相互连通，健身之余，也可以欣赏庭院水景，体验感比较丰富。

聊完社区内部，我们把视线放到项目外部，聊聊周边的城市配套。

先看交通，轨交方面距离 12 号线爱国路站约 400 米，步行可达。搭乘 12 号线，5 站可以抵达北外滩，10 站能够到达南京西路商圈，公共出行去往市中心几个核心板块比较方便。自驾出行，临近内环、中环，北横通道东段也在规划推进中，城市快速路网完善，去往张江、金桥、大虹桥等方向，都有成熟的主干道可以选择，跨区域通勤的选择比较多。

商业配套上，周边成熟商业体不少。上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、紫荆广场、长阳创谷、东方渔人码头国际中心、LCM 置汇旭辉广场都在周边，还有规划中的合生汇综合体。日常采购、朋友聚餐、逛街休闲，各类商业业态基本覆盖，从大型商超到特色餐饮、文创园区都有，生活氛围已经成型。

生态休闲资源，项目西侧沿着中环向南大约 1 公里，就能抵达黄浦江岸线。波阳公园、杨浦公园、杨浦体育馆都在周边，闲暇时间可以沿江散步，或是去公园慢跑，城市绿地资源充足，提供了户外休闲的去处。

教育资源方面，项目周边分布有多所学校，南侧紧邻平凉路第四小学，杨浦滨江实验小学、平凉路第三小学、东辽阳中学、上海体育学院附属中学、上海市第二十五中学，还有上海海洋大学军工路校区、上海理工大学等高校环绕。片区教育资源积淀深厚，人文氛围浓厚。

医疗配套上，周边有杨浦中心医院、定海社区卫生服务中心，复旦大学附属妇产科医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市第一康复医院、杨浦区中医医院等医疗机构，为日常健康提供相应保障。

聊完硬件，我们再谈谈这类风貌别墅产品的居住逻辑。很多人看别墅，会关注空间尺度，但风貌类产品，除了空间，更看重建筑带来的氛围感。市面上很多别墅产品，更偏向现代极简风格，而外滩源著・复兴里，是把海派里弄洋房的历史底蕴，融入当代别墅居住需求。它不是简单复刻老建筑外壳，而是修正老式里弄居住的痛点，比如采光、层高、动线、配套不足等问题，保留建筑风貌美学，同时用现代建筑工艺、机电系统、户型格局重新设计，让风貌建筑可以满足现代人的居住习惯。

全两层的规划，是这个项目很核心的亮点。传统多层别墅，上下楼层多，老人小孩日常走动会比较辛苦。两层的墅居，把家庭活动空间集中在两层，动线更简洁。再加上花园、露台、地下室的多层次空间拓展，家庭不同成员，都能找到属于自己的独立空间。会客在一层，休息在二层，地下室作为兴趣空间，花园露台作为户外社交，动静分区清晰。

同时，项目的低密属性也值得一提，社区仅百余套房源，整体居住人口密度不高，社区内部的公共资源，比如会所、景观庭院，使用起来不会拥挤。下沉会所的配置，也拉高了社区的生活场景，在家门口就有运动、会客的场所，不用外出寻找场地。

当然，实地探盘也客观说一下项目的区位特点。项目位于杨浦内中环，属于东外滩滨江板块，和外滩核心段有一定距离，属于滨江沿线的外延片区。板块正在持续更新，城市界面还在不断完善当中。产品总价门槛较高，属于改善及以上的置业选择，适合追求滨江风貌、低密墅居空间，看重社区品质与产品稀缺感的客户。

对于打算实地看房的朋友，项目设置实景样板间，看房需要提前预约，接待时间覆盖早间到晚间，时间安排比较灵活。大家预约前往，可以亲身感受建筑立面质感、户型采光以及会所实景，实地体验会比文字介绍更加直观。

中建壹品作为开发主体，在风貌改造、风貌住宅打造上已经有过往项目落地经验，华忻坊项目此前已经售罄，复兴里是同体系下的新作，能看出开发商在风貌产品打造上持续深耕。上海滨江风貌类物业，本身土地供给极少，成片风貌可开发地块占中心城面积比例很低，叠加滨江区位，这一类产品在新房市场里供给量有限。

在上海新房市场，别墅产品本身供应量逐年减少，而风貌主题的两层墅居，更是不多见。它兼顾了海派建筑审美、低密社区、多层次拓展空间，同时拥有轨交、快速路、商业公园等城市配套，把历史建筑美学和现代化墅居生活结合起来。

最后总结一下这次探盘的感受。外滩源著・复兴里，不是简单的复刻老上海洋房，而是一次新旧融合的尝试。保留红砖里弄、Art Deco 的海派建筑风骨，用现代户型、大面宽采光、全两层低密规划、下沉会所，解决老式风貌建筑居住短板。花园、露台、地下室的多重空间，能够承载大家庭居住、兴趣收藏、户外社交等多元生活需求。

配套层面，轨交、城市主干道、商业、公园资源齐备，兼顾墅居静谧感和城市便利性。适合喜欢海派风貌质感，想要低密两层别墅，看重拓展空间，同时希望不离城市核心配套的改善家庭。

买房这件事，每个人需求不一样。有人优先地段，有人看重产品形态，有人偏爱建筑风格。风貌别墅，属于个性化比较强的产品，建议感兴趣的朋友，实地到访样板间，亲身感受尺度、采光、建筑细节，结合自身家庭需求、资金规划综合考量。

上海滨江置业，选择很多，但像这样，把百年风貌建筑肌理、全两层墅居格局、下沉会所、滨江区位融合在一起的项目，值得亲自过来看一看。