无论后市如何，宁波这类房子我都不看好

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国庆长假结束，过几天就该出9月的楼市数据了。

新房由于受到供应减少的影响，数据应该还是在低位，宁波六区现在能成交1000套/月已经很满意了。新房的供销数据还会下跌，长期来看，每个月的销量估计也就三五百套。

新房必定是一个越来越小的蛋糕，现在据高峰时收缩了三分之二还多，预计还有可能收缩三分之二。

新房供应减少对于楼市来说具有正面意义，直接利好二手房市场，尤其利好房龄较短、偏刚需、刚改的二手房。

但不是对所有二手房都构成利好，在老司机看来，无论行情如何发展，有一类房子都不值得留恋。

它就是郊区养老房、度假房。

前些年人们一直有一个误区，认为城市化到了一定程度，就会逆城市化，人口就会从城市流向乡村，乡村房产就会热起来。

最擅长讲这个故事的，是那些开发远郊、乡村项目的开发商，他们给购房者描绘了一幅梦幻般的场景：青山绿水、鸟语花香、空气清新、生活闲适。

他们喜欢拿美国举例，美国的中产就住在乡下，住着大别墅，有花园有泳池，田园牧歌般的生活。

但他们没说（或者不知道）美国是个特例，除了美国，全世界其它几乎所有国家，都是多得多的人住在城市，特别是大城市。

美国约有55%的人住在郊区和农村，是一系列政策法规导致的结果。

首先是上世纪50年代，美国大规模修建了州际公路体系，让郊区与市区的通勤变得异常便捷；其次是美国实施郊区财政自治，在郊区买房可以享受到大额税收优惠；还有，美国许多地方立法禁止建造集中住宅，只允许建造单栋住宅，迫使开发商去郊区开发；最后就是美国历史上长期种族歧视，有色人种贷款困难，没办法买房，只能挤在市中心租房，导致城市治安、卫生等问题突出，白人见状纷纷迁出城区。

当然，地广人稀、汽油便宜，也是美国人住在郊区的必要条件。

再看看中国，和美国的情况截然不同，所以生搬硬套美国路径，后果必然南辕北辙。以我们的近邻日本为例，日本泡沫破灭之后，到现在还完全没有回血的，就是各种养老房、度假房产。

东京的房价现在又创了历史新高，而那些高尔夫公寓、温泉公寓、滑雪公寓，现在还是送都送不掉。

是什么原因导致这些度假、养老房产无人问津？核心原因就一个：

不实用。

人们之所以住在城市，是因为城市资源集中，配置效率高。上班、上学、购物、就医。。。这些生活必须的资源，城市的集中度比乡村高好多倍。更深层次的包括商务交流、社会交流、信息和资金流通等，城市和乡村的差距就更大了。

所以才会有城市出现，城市才会越来越大。

乡村是有很好的自然条件，风景、空气都很好，但乡村无法承载人们的日常所需。“度假”这个词本身就表明，这类房产的使用率是很低的。

老司机去年冬天曾去过海南调查，那边有太多的旅游地产，至少半年时间是空置的，但物业费要交，维护费要交，到冬天去度假时，设备还要重新检修一遍，生活用品还要重新添置一遍。

折腾一次两次还行，次数多了就烦了，因此很多业主都在低价甩卖，当初花大价钱买来的度假公寓/别墅，现在对折、三折往外抛，还没人接盘。

如果算上成本，早都够在海南天天住五星级酒店了。

宁波的情况也差不多，无论是住在四明山里还是奉化海边，或者舟山岛上，一年能去住的时间是非常少的，大部分时间都在空置。买房的钱、装修的钱加上维护的钱，比住酒店还贵的多。

费钱、费心、费劲，是度假房产普遍的问题，哪来的悠闲度假，分明是花钱买罪受。

至于说养老就更不靠谱了。说一个最基本的事实，城市老人的平均寿命比农村长得多，生活质量也高得多。

原因很简单，城市的医疗条件更好。

到农村去养老，那是一厢情愿的美好愿望，如果是刚退休身体好还行，比如70岁以前，还能去农村种种地；一旦过了70，各种疾病多了起来，还坚持住在农村，那就是跟自己过不去，也是给子女添麻烦了。

老司机经常去四明山，有那么几年，宁波很多人去四明山村子里买房，改造以后用来养老。曾经有一个村子大概搬进来20户人家，占了村里一大半，当年一片欣欣向荣。

大概过了十年不到，我再去这个村里时，大多数房子已经人去楼空，有些房子甚至遭遗弃，门开着，电视还挂在墙上，地上的灰、墙上的蛛网，显示这里已经很久没住人了。

这个村子可能比较极端，但宁波郊区有些楼盘，白天见不到人，晚上黑灯瞎火是常态，这些楼盘的房价有些已经腰斩，有些甚至跌掉了70%。

不是郊区房产不能买，是要看资源。如果步行范围内有必要的生活配套，开车30分钟内可以抵达市级医院，可以轻松叫到网约车，快递和外卖能够送上门，这样的郊区房产也是可以买的。

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