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探盘｜黄浦余庆里：淮海路 8 号 & 上海・润园，在城市文脉之上，看见新旧共生的居住实践

当城市核心土地逐渐走向存量更新时代，上海黄浦区的每一块待开发地块，都承载着厚重的城市记忆，也考验着开发团队对于历史保护与现代人居的平衡能力。华润置地联合南房集团打造的余庆里项目，随着规划设计方案对外公示，两大住宅案名正式对外揭晓，超高层产品命名为淮海路 8 号，风貌别墅产品定名上海・润园，一套 “摩天塔楼 + 历史风貌低密住宅” 的组合，把现代居住功能嵌入老城的城市肌理之中，成为当下上海城市更新进程里值得细细品读的样本。

站在实地探访的视角，余庆里地块坐落在 8 号线与 14 号线大世界站的东侧，西侧毗邻嘉里金陵华庭，处于人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌片区的交汇地带。从城市地理格局来看，这里属于黄浦中央活动区的腹地，淮海路商业街区、南京东路、豫园、大世界等诸多上海标志性城市节点，都分布在项目周边可抵达的生活圈层之内。这片土地不是单一地块开发，而是由 7 个子地块共同组成的复合型组合地块，整体规划采用北商南住的布局逻辑：地块北侧集中排布商业与办公功能，向南逐步过渡到住宅组团，同时兼容商业、租赁式住房、历史建筑保护更新等多种内容，多种业态交织在一起，构建出复合化的街区形态，而并非封闭孤立的住宅小区中国日报网。

回溯土地的由来，该组地块是华润置地与南房集团在去年 8 月获取的余庆里组合用地。不同于市场上普通的净地开发项目，该地块开发的核心难点，来自于地块内部大量需要保护修缮的历史保留建筑。7 个子地块分工明确，北侧 055‑01、056‑01 两块地块规划商业 + 办公楼，051‑04 地块定位纯商业，这三幅地块紧贴大世界片区，未来将承接片区的商业消费流量；往南的 054‑03、059‑02、060‑02 地块，主要规划商品房搭配配套商业；060‑01 地块则规划商业加上租赁用房，进一步丰富片区的居住类型，不同地块分工协作，共同撑起整个片区的更新框架澎湃新闻。

每一块地块的规划指标，都能看出规划层面对风貌保护、居住品质、公共配套的综合考量。054‑03 地块容积率设置为 1.43，地上计容建筑面积上限 7965.11 平方米，其中商业占比 15%，住宅占比 85%；地下建筑面积不超过 9316.64 平方米。地块之内，有总量约 1.24 万㎡的保护保留历史建筑，要求保护更新的规模不少于 0.79 万㎡，同时住宅部分允许混合部分 Rr1 类型建筑，商业板块可以布局公寓式酒店，在严格保护历史建筑的前提下，给予功能调整的弹性空间。

相邻的 059‑02 地块，容积率 1.4，地上计容建筑面积不超过 7225.3㎡，同样按照商业 15%、住宅 85% 配比；地下总建筑面积上限 9422.5㎡。地块需要配建 5% 比例的公租房，住宅全部执行全装修标准。地块内保护保留历史建筑约 0.88 万㎡，保护更新规模不少于 0.72 万㎡，同样允许住宅混合 Rr1、商业布局公寓式酒店。较低的容积率指标，适配南侧风貌别墅的低密居住形态，也为历史建筑的修缮、院落空间的营造留出充足余地。

而 060‑02 地块，则是整个项目当中极具辨识度的一块，容积率达到 4.92，规划建设高度约 150 米的超高层塔楼以及配套商业，地上计容总建筑面积不超过 29444.67㎡，商业占比 10%，住宅占比 90%，地下建筑面积控制在 9253.67㎡以内。该地块同样设置 5% 公租房配建要求，住宅全部为全装修交付；地块内存有约 0.84 万㎡保护保留历史建筑，保护更新规模不少于 0.74 万㎡，住宅可混合 Rr1、Rr2 类建筑，商业兼容公寓式酒店。正是这一地块，诞生了淮海路 8 号这一超高层住宅产品，低密风貌建筑与百米超高层在同一个项目内共存，一高一矮，一古一新，构成强烈的视觉反差，也是这个项目区别于多数住宅项目的特质。

在建筑设计团队层面，150 米超高层淮海路 8 号，邀请到国际建筑事务所 SHoP Architects 执笔，这家机构因纽约施坦威大厦等知名城市地标作品被行业熟知，擅长在城市核心区，处理高层建筑与周边城市环境之间的关系，如何让一栋百米塔楼，尊重周边历史街区尺度，不割裂老城的氛围，是设计工作的重要命题。而南侧上海・润园风貌别墅组团，则需要面对大量历史建筑修缮工作，开发不是简单推倒重建，而是走保护更新路径：对原有历史建筑进行修缮加固，梳理街巷、院落的传统格局，再植入符合当代人生活习惯的居住功能，让老建筑可以继续被当代人使用，而不是只作为陈列展品，这也是上海城市更新一直倡导的活化思路。

从产品维度来看，项目住宅分为洋房、风貌别墅、超高层大平层三类产品，不同的产品对应不一样的居住场景。洋房户型面积段覆盖 150‑330㎡，空间尺度可以适配不同家庭结构的居住需求；风貌别墅即上海・润园，规划主力户型 270㎡、350㎡两类，依托南侧低容积率地块，打造带有历史风貌质感的低密居住空间，整个风貌别墅的可售席位数量有限。而淮海路 8 号超高层住宅，整体可售房源数量大约 50 套左右，身处城市高空，能够获得向外延展的城市视野，与地面层院落式的风貌别墅，形成两种截然不同的居住体验：一边是浸润在街巷、院落、历史建筑氛围里的低密生活；一边是立于城市上空，俯瞰城市建成景观的现代居住感受，两种生活模式在同一个项目内并存，给到购房者多元化的选择方向。

项目计划于今年第四季度迎来开盘节点，目前接待展示已经开放，采用预约参观的模式。从已经流出的户型与效果图资料，能够窥见产品的空间思考。风貌别墅产品，在保留历史建筑外部风貌特征的基础上，优化内部的空间格局，适配现代家庭对于采光、收纳、厨卫系统、机电设备的使用标准，解决老建筑原生居住条件的局限，做到 “外表留存历史韵味，内部匹配当代生活”。而超高层大平层，依靠塔楼竖向的空间优势，做大面宽采光，拓展室内的景观视野，全装修住宅的硬性规划要求，意味着未来交付的住宅产品，均采用全装修模式，减少业主后续二次装修的改造压力。

很多人会好奇，在黄浦核心做这样一个新旧交织的项目，难点究竟在哪里。普通住宅项目，更多聚焦户型、园林、配套等居住内容；而余庆里，开发团队首先要面对历史建筑保护的 “绣花式” 工作。地块中多处保护保留历史建筑，不能随意拆除改动，需要做测绘、修缮、结构加固，严格遵守保护更新的规模要求，既要留住建筑立面、街巷格局、院落肌理这些看得见的城市记忆，又要把给排水、强弱电、暖通、消防等现代住宅系统合理植入到老建筑之中，平衡保护规范和居住实用性。

同时多地块、多业态的统筹也具备挑战。7 个子地块，分别承担商办、纯商业、商品住宅、公租房、租赁住房等功能，不同地块容积率差异巨大，从 1.4‑4.92 跨度明显，地块之间的交通动线、地下空间、配套资源，需要统一梳理协调。商业街区未来面向城市公共开放，住宅组团兼顾居住私密性，公共人流和居住人流需要合理区分，既不能把项目完全封闭起来割裂城市街区，也不能让商业的公共活动过度干扰住宅的居住安宁。商业部分还可以布局公寓式酒店，进一步增加业态的复杂度，如何平衡各类业态运营，对后期整体运营管理也提出更高要求中国日报网。

放到更大的城市视角来看，上海的中心城区可供新建商品住宅的土地资源日趋稀缺，未来更多的居住产品，都会诞生于城市更新类地块之中。余庆里项目，就是一个很典型的样本：土地的价值，不只来自于地段，更来自土地之上沉淀的百年城市文脉。它没有选择把历史元素当成简单的营销符号，而是通过规划方案，把历史建筑保护更新写进地块硬性指标之中，每一块地块都明确保护保留建筑体量与更新规模，用制度约束，推动历史遗存的活化利用。

很多购房者看待市中心项目，常常只关注地段与产品，却容易忽略城市更新项目背后复杂的博弈。在这类项目当中，开发方需要协调规划保护要求、公共配套义务、居住产品打造多重目标。比如项目当中需要落实一定比例公租房，就是城市住宅建设的公共责任，商品房、公租房、租赁住房在片区共存，推动片区居住人群的多元性；商业业态的设置，不只服务小区内部住户，也面向整个周边街区，补充大世界板块的商业活力，带动周边片区的街区活力提升。

对于意向置业的群体，看待余庆里，也需要客观区分两类产品各自的特质。上海・润园风貌别墅，优势在于低密的院落形态、历史街区的氛围感，居住体验和普通新建别墅不同，它生长在成熟老城街区之中，周边是已经成型的城市建成环境，没有大片空白待开发土地；而淮海路 8 号超高层，核心价值来自城芯高空视野，现代大平层的居住模式，但身处高密度老城板块，周边是成熟建成街区，城市界面以现有老城建筑为主。

两种产品，都扎根于黄浦老城的现实环境，不存在脱离城市现实的理想化环境。户型面积跨度从 150㎡洋房到三百余平的风貌别墅，再到超高层大平层，面向的是对上海核心城区居住有需求的改善群体。这类核心城区更新项目，置业考量维度也更加丰富，除了户型、建筑设计之外，历史建筑后续维护、街区未来运营状态，都将影响未来实际居住体验。

站在城市发展角度，余庆里的出现，也让我们思考上海核心区居住的未来走向。过去城市扩张时代，我们习惯了大片平整土地之上，打造统一风格的大型居住社区；而进入存量时代，像余庆里这样，在历史建筑环绕之中，缝合城市碎片化地块，混合商业、租赁、商品住宅、历史建筑，形成复合型街区，或将成为上海内环居住开发的常见模式。房子不再是孤立的居住容器，而是嵌入城市街区的一部分，居住生活与城市商业、城市历史文化相互渗透。

本次规划公示，只是项目走向落地的重要一步，从规划图纸到实景呈现，还需要经历设计深化、工程建设、历史建筑修缮等一系列过程。超高层塔楼的落地、历史建筑的修缮复原、商业街区的业态落地，每一个环节，都会影响项目最终呈现出来的面貌。目前项目处于前期接待阶段，户型图纸、建筑效果图已经对外流出，意向购房者可以通过官方公开渠道，了解规划公示文件，从地块指标、保护要求、产品规划多方面，完整认知项目全貌。

当摩天塔楼的现代线条，遇见石库门、骑楼沉淀下来的老城肌理，淮海路 8 号与上海・润园，尝试给出上海城芯人居的一种新答案：居住可以拥抱现代建筑带来的舒适与视野，也可以承接这片土地流传下来的城市记忆。新旧之间不是对立，而是互相对话，让历史建筑不再仅仅是博物馆里的展品，让现代住宅不脱离城市的过往底色，在繁华的淮海路沿线，完成一次属于当下时代的城市居住实践。