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探盘｜浦东北蔡绿城逸庐，内环旁庐系新作，叠墅 + 高层收官阶段实地感受

走进浦东北蔡这片正在持续焕新的板块，很多购房者的目光，都被近期土拍市场传出的消息牵动。2026 年上海第四批次土拍，浦东南码头地块迎来激烈角逐，9 家房企轮番竞价，经过 112 轮举牌之后，保利置业拿下这幅地块，最终成交楼面价来到 82062 元 /㎡，溢价率接近 40%。地块热度居高不下，也让市场重新审视浦东内环沿线土地的价值走向，不少业内观点认为，该地块未来入市单价或将达到 13.5 万 /㎡以上。

一场土拍的热度，从来都不只是单一地块的行情反应，它更像是一个市场信号，折射出浦东内环周边可供开发的优质宅地逐步收紧的现状。土地资源持续稀缺的背景之下，内环附近的新房价值，正在被市场重新评估。当大量置业群体把目光投向世博、前滩等热门板块，争抢入市房源的时候，一部分置业者，已经把视线落在北蔡板块的绿城逸庐。项目目前处于收官销售阶段，高层与叠墅房源余量不多，单价 10 万起，对比南码头新地块的预期售价，在浦东内环周边新房市场里，拥有不错的性价比空间。

绿城逸庐，是绿城在 2025 年上海第三批次土拍中拿下的北蔡地块项目。当年 3 月土拍，绿城以 291590 万元获取该地块，地块溢价率 40%，折合楼板价 71412 元 /㎡，地块出让要求，住宅装修标准不低于 5000 元每平方米。地块坐落于浦东新区北蔡，四至范围清晰，东侧临近规划七路，南侧毗邻规划一路，西侧靠近规划四路，北侧为规划二路。按照项目规划方案，地块上将打造 4 栋 14-16 层小高层产品，搭配 5 栋 4-5 层叠拼产品，高层 + 叠墅混合布局，形成高低错落的社区形态。

项目产品沿用绿城庐系的营造思路，秉持 “现代形，东方意” 的设计内核。小高层外立面采用金色线条勾勒建筑轮廓，大面积玻璃幕墙搭配轻盈的檐角设计，把东方建筑的雅致韵味，和现代都市建筑的简洁质感融合在一起。叠墅组团的设计思路，则侧重营造东方屋檐之下的院落氛围感，通透的立面材质，搭配简约流畅的建筑线条，让自然光和风能够顺畅进入社区内部，行走在叠墅区域，能够感受到柔和舒展的东方美学表达。

本次实地探访，项目剩余房源包含建面约 145-208㎡高层产品，以及建面约 208-216㎡叠墅产品。高层房源总价 1450 万起，叠墅产品总价区间约 2550 万至 3300 万，全屋统一 5000 元 /㎡装标。目前项目采用预约制参观，为了保障现场看房体验，减少客流集中带来的影响，意向看房客户需要提前预约，由案场工作人员安排接待。

先聊聊高层户型，产品设计针对张江科创人群的居住习惯做了深度打磨，打造了一套 “3D 魔法收纳系统”，把收纳设计前置到户型规划阶段，预判日常居住里各类收纳场景，拓展居家空间的使用潜力。户型采用类一梯一户布局，无论选择哪一个户型，入户区域都可以拓展出额外的使用空间。L 型玄关搭配餐边柜一体化设计，充分挖掘边角空间，提升套内利用率。

收纳细节贯穿整套户型设计。双面玄关分别预留大容量鞋柜和多功能储物空间，也就是大家常说的 “超级鞋柜” 与 “百宝盒”。厨房内部划分不同储物分区，各类厨具、食材都可以有序安放；卫生间配备美妆镜柜，收纳洗护用品；主卧设置大容量衣柜，满足衣物存放需求；餐厅区域设置隐藏式整面柜体，囤放生活用品。次卧空间保持灵活可变，能够根据家庭结构变化调整功能。整套户型的收纳设计，不是简单增加柜子数量，而是结合日常生活动线，把储物空间融入家庭各个角落，让房子可以跟着家庭生活阶段变化，持续适配不同居住需求。

再来看叠墅产品。随着城市生活节奏加快，不少家庭对于居住空间的需求，不再局限于简单的卧室数量，开始追求空间分层、动静分离，以及可以安放个人爱好的私属空间。绿城逸庐建面约 208-216㎡泊心墅境，依托叠墅天然的分层结构，重新梳理家庭生活动线。

户型将会客空间与休憩空间分层布置，一层主要作为家庭会客区域，另外一层作为居住休息区。会客空间和卧室区域相互独立，亲友聚会、小型家庭活动，不会打扰到卧室区域休息，保障居家休憩的安静感。户型设置三套房格局，多代同堂居住时，每位家庭成员都拥有独立的起居空间，兼顾个人隐私与居住舒适度。

下叠附带整层地下室，开阔的地下空间，可以作为家庭专属兴趣空间。这里没有固定的功能限制，可以改造为个人工作室、茶室、影音室，也可以打造家庭健身房、藏酒空间，每个家庭成员的兴趣爱好，都能在这里找到安放的地方。

上叠则配备专属露台，作为家庭户外休闲空间。站在露台上，可以眺望社区景观，闲暇时分在这里小坐，感受四季景色变化，在城市之中拥有一处属于自家的户外小天地。

社区景观营造，是绿城逸庐重点打磨的部分。景观设计借鉴传统豫园造园手法，将东方园林意境，用现代景观语言重新表达，在社区内部打造叠石、景桥、悬亭等特色景观节点，让业主在社区行走，能够从繁忙的都市节奏里短暂抽离，获得松弛的归家体验。

从小区入口开始，就打造了完整的归家礼序，也就是 “松风枫影” 景观段。入口区域种植松树与枫树，两种树种气质不同，一苍劲一灵动，共同构成入户第一道景观。门前设置阶梯式水景，流水潺潺，弱化城市外部环境带来的嘈杂感。走入社区门厅，玉石照壁映入眼帘，传递东方雅致的氛围感，开启归家的仪式感。

社区内部设置一条景观中轴，成片油松形成松林景观带，作为整个社区景观的序幕。松林下方，一条蜿蜒溪流贯穿场地，把小高层组团和叠墅组团自然分隔，水系又将两个组团串联成完整的整体。沿着溪流向前行走，林木错落，视线不断延伸，人在景中穿行，空间层次丰富。

整个社区景观最有记忆点的，是利用约 6 米地势高差打造的下沉式山水庭院。场地高差塑造出山、石、水、林交织的立体景观，如同徐徐展开的山水长卷。场地选用太行金景石堆叠造丘，搭配岭南古桩铁冬青、原生乌桕等乔木。水景设计形成瀑布落溪、溪流转涧、涧水汇聚成池的完整水系。山水景观不再是远处观赏的画作，业主可以沿着连廊走入庭院近距离感受，静坐聆听流水声，草木香气随风而来，城市喧嚣在此被隔绝在外。

除了住宅与园林景观，项目还打造全维复合型会所，匹配张江科创人群的生活节奏，兼顾运动放松与邻里社交两种需求。会所建筑环抱下沉山水庭院，采用无边界的空间设计，室内空间和外部自然景观相互渗透。

会所内设置一间茶室，采用通透玻璃盒子造型，静坐喝茶时，窗外园林景色尽收眼底，营造安静松弛的禅意氛围。在这里可以约上好友小聚闲谈，在自然景色陪伴下享受静谧时光。

运动空间包含室内恒温泳池与健身房，大面积落地玻璃，把庭院景色引入室内。游泳或者健身的同时，视线可以望向室外园林。会所既可以作为日常锻炼身体的场所，也提供邻里交流的空间，业主在这里可以结识同圈层邻居，在忙碌工作之余，找到属于自己的松弛时刻，平衡都市工作压力与居家休闲生活。

聊完产品和社区内部打造，我们再看板块配套情况。交通层面，项目紧邻罗山路高架，这条道路是浦东南北向重要通道，搭配内环、中环、外环三条横向主干道，构成完善地面路网，自驾出行，能够便捷抵达陆家嘴、世博前滩、杨浦滨江等区域。轨道交通方面，距离 18 号线芳芯路站大约 1.5 公里，距离 16 号线华夏中路站约 2 公里，双轨加持，丰富出行选择。

商业配套方面，地块南侧川杨河沿岸规划滨水商业街区。以项目为圆心，5 公里半径范围内分布浦东山姆会员店、宜家、长泰广场、科学之门、复地活力城、巴黎春天等成熟商业，日常购物、餐饮消费选择充足。放大到 10 公里范围，可以抵达国金中心、世纪汇、世博源、前滩太古里等上海知名商业地标，高端消费场景也能覆盖。

生态资源是北蔡板块突出的亮点。北蔡楔形绿地，属于上海 2035 总体规划划定的十片楔形绿地之一，整体占地约 10.6 平方公里，定位打造森林绕城的城市森林，是浦东核心区域重要的生态板块。按照规划，这片绿地未来绿化覆盖率超过 70%，森林覆盖率高于 50%，人均公园绿地面积可达 82 平方米。社区出门大约 200 米就可以抵达休闲绿地，日常散步、露营、户外休闲十分方便，居住在这里，可以长期享受大面积城市绿地带来的森氧环境。

绿城逸庐所处的位置，刚好落在张江、北蔡、世博联动的黄金三角居住板块。长久以来，张江聚集大量科创从业者，但板块内高品质国际化居住产品供给偏少。绿城逸庐的落地，填补了这一区域的产品空白，依托北蔡楔形绿地优质生态基底，叠加绿城庐系产品营造能力，为科创群体提供一个兼顾城市通勤、生态环境、居住品质的居住选项。

回到开篇聊到的土拍行情，南码头地块高昂的拿地成本，预示浦东内环周边新房价格底盘抬升。土地资源稀缺是长期趋势，内环沿线可供开发的成片宅地持续减少，后续入市新房，拿地成本普遍走高。对比之下，当下处于收官阶段的绿城逸庐，在产品、社区景观、会所配置上都保持较高标准，同时入市价格具备一定优势。

项目高层、叠墅两类产品，适配不同家庭结构。三口之家或者改善型家庭，可以考虑高层户型，强大的收纳系统，能从容应对日常居家储物需求；多代同堂、追求分层居住体验，希望拥有地下室或者露台私属空间的家庭，可以重点考察叠墅产品。

站在购房者角度，选择浦东内环附近改善住宅，除了看地段和价格，社区景观、产品细节、居住氛围都是需要纳入考量的维度。绿城逸庐将庐系东方美学落地，立体山水园林、复合型会所，叠加北蔡楔形绿地生态资源，再加上便利的路网和商业配套，综合实力在浦东改善新房里很有辨识度。

项目房源已经进入收官阶段，剩余房源数量有限。想要实地感受园林实景、户型尺度与会所空间，需要提前预约看房。亲身走进社区，感受建筑细节、园林流水，在样板间体会收纳设计、叠墅分层空间，才能判断这套房子是否契合自身家庭居住需求。上海改善置业，挑选内环旁的品质住宅，绿城逸庐，值得纳入看房清单，实地感受庐系产品营造的东方园林居住感。