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象屿苏河琹庐实地探盘｜静安内环中兴路，市区风貌别墅的居住样本

@开发商售楼处置业顾问杨威

在上海的城市开发版图当中，内环之内可供开发的住宅地块本就有限，而能够做低密墅类产品的地块更是十分稀缺。多数改善购房者想要在市中心寻觅一套有庭院、可分层居住的物业，大多只能把目光投向存量老洋房或者二手别墅。这类存量物业往往存在户型格局老化、改造限制多、产权情况复杂等现实困扰，一手新建的风貌别墅，在当下的上海新房市场，属于供给量不多的产品类型。本次实地走访象屿・苏河琹庐，就是带大家完整拆解这套坐落于静安区内环中兴路板块的风貌别墅，从板块区位、社区基底、户型空间、附赠模块到两套重点存量房源，做一次客观完整的实地解析。

先把项目的基础背景梳理清楚。象屿・苏河琹庐由象屿地产集团进行开发打造，地块归属普陀智创城国际化生态示范区，项目整体规划包含一栋 26 层高层住宅，外加 3 栋 2‑3 层的风貌别墅楼栋，风貌别墅合计一共 16 套房源。整个项目地块占地面积约 7289.66㎡，总建筑面积约 32870㎡，整体容积率设定为 2.67，社区绿化率达到 35%，内部采用人车分流的通行设计，机动车与人行动线相互区隔，地面主要留给步行活动空间，车辆直接驶入地下车库。目前这批风貌别墅已经进入实景准现房阶段，样板展示空间已经对外开放，产品为毛坯交付，给后续业主预留充足的自我改造空间，经过前期去化之后，当前市场上可选择的别墅房源剩余数量不多，仅剩下 3 套可以挑选，总价区间落在 3752 万‑4110 万，建筑面积段集中在 191‑223㎡之间。

谈到内环置业，绕不开的就是板块的城市资源。苏河琹庐所处的中兴路板块，属于静安内环的核心生活片区，从地理距离来看，人民广场、南京东路、新天地、陆家嘴这些上海城市核心节点，直线距离大多维持在 3 公里范围之内。也就意味着居住在这里，能够便捷触达市中心成熟的城市资源，不管是商务往来、休闲消费，或是城市文化体验，都不用进行长距离通勤，这也是内环物业区别于外围板块很关键的一点。

轨道交通方面，板块轨交线路分布密集，多条地铁线路辐射项目周边。8 号线中兴路站与项目的直线距离大约 400 米，3、4 号线宝山路站直线距离约 300 米，12 号线曲阜路站直线距离 800 米，10 号线四川北路站直线距离 900 米。多条轨交线路交织，可便捷换乘通达上海各个重点片区，不管是跨区域通勤上班，还是出行逛街，都拥有多元的出行选择。地面路网同样成熟，可快速接入城市主干道，自驾出行的通达性同样可观。

商业消费层面，项目周边 2 公里辐射范围，分布凯德虹口商业中心、静安大悦城等商业载体，日常购物、餐饮聚会、休闲娱乐，都可以在较短的出行半径当中完成。城市生态配套上，芷江绿地、中兴公园都坐落于板块周边，闲暇之余可以到绿地公园散步休憩，在高密度的城市核心区，拥有就近接触绿化空间的条件。周边也排布着多所公办院校以及多家医疗机构，在此需要说明，本文不做任何就学与就医相关的承诺，周边仅为城市现有客观配套，具体入学规则、就医流程均以官方公开信息为准。对于看重城市成熟度的家庭来说，板块不需要等待长时间的开发兑现，现成的城市生活配套，是居住体验很重要的加分项。

聊完外部的板块条件，我们把视角收回社区内部的风貌别墅产品。这批别墅采用一字型无耳房的建筑规划思路，弱化多余的侧向突出结构，把设计重心放在南向采光面的拓展之上，搭配大面积落地玻璃窗，把自然光更多引导进入室内。每一户均可以实现地上 2‑3 层主体居住空间，搭配地下室以及私家庭院，这套产品比较大的特点，在于建筑面积和实际可使用空间存在比较可观的差值。备案建筑面积维持在 191‑223㎡，经过庭院、地下室、坡顶阁楼等空间的补充之后，整体实际可用面积可以拓展至 350‑450㎡，对于多人口家庭而言，空间的容错率会更高。同时每户配置双花园设计，单户花园面积区间在 36‑130㎡，别墅巷道做到 7‑12 米的宽度，对比市面上不少同类风貌产品，巷道尺度更为宽裕，弱化楼栋之间的对视干扰，建筑与院落相互嵌套，打造出户内有庭院，庭院融于住宅的居住氛围感。

接下来分层拆解别墅内部的空间逻辑，从一层的公共活动区，到二三层的睡眠起居层，再到地下空间与坡顶阁楼，逐层来看空间的功能划分。

一层作为整套房子的社交与生活功能主场，客厅层高做到 3.6 米，竖向尺度开阔，不会带来压抑的感受。客厅南向面宽可以做到约 11 米，大面积的开窗设计，把庭院景观引入室内，推门就能够步入自家私属花园，室内的活动空间和户外院落可以无缝衔接。户型布局上，这套风貌别墅做到主要空间全部朝南，北侧同样设置开窗，实现全屋通透，室内各个功能房间都可以拥有自然采光，在同类型风貌产品当中，全南向通透布局属于比较难得的设计。一层除了大尺度客餐厅之外，也预留了厨房、公共卫生间以及玄关过渡空间，部分家庭也可以把一层规划长辈卧室，不用上下楼梯，方便家中老人日常起居。

二层、三层规划为整套住宅的私密休息区，全部采用套房化的设计思路，把多间独立卧室分散排布在两层楼面，实现家庭成员分层居住。二层做到三开间朝南，东西两侧分别设置独立套房，每一间卧室都配套独立卫浴，保证居住个体的私密性。三层专门打造主人专属主卧大套房，整合卧室区、步入式衣帽间、独立卫浴，同时配置南向观景阳台，主人的休息空间自成一个完整的系统。分层套房的设计逻辑，适配多代同堂的家庭结构，长辈、孩子、主人分别拥有自己的居住楼层，休息、起居互不干扰，兼顾大家庭团聚与个体隐私，这也是别墅类产品对比大平层很突出的居住差异。

地下室是这套房源拓展家庭兴趣场景的关键模块，部分房源的地下室层高达到 6.2 米，充足的层高条件，支持业主后期改造搭建夹层，形成地下双层空间。脱离地面的地下空间，天然具备安静、私密的属性，可以根据家庭的兴趣爱好自由规划。偏爱品酒的家庭，可以打造专属私藏酒窖；喜欢观影娱乐，可以设置家庭影音厅；热爱运动的住户，可以改造成家庭健身房；也可以打造茶室、藏品陈列室，或是用于家庭小型会客，关上地下空间的门，就拥有一处不被外界打扰的家庭私域。从项目实拍可以看到，原始地下室空间开阔，没有过多细碎的隔墙，毛坯状态给到业主很大的二次发挥余地，夹层搭建完成之后，又可以拆分出更多功能分区。

依托石库门建筑的坡屋顶结构，项目还打造出阁楼空间，部分房源阁楼尖顶最高高度可达 2.3 米，阁楼建筑面积大致落在 25‑43㎡区间。这一处屋顶之上的空间，可以作为整套房子的精神自留地，既可以改造成安静的书房，作为居家办公、阅读思考的区域；也可以布置儿童游乐区，作为孩子独立玩耍的小天地；或是用来收纳存放藏品、大件居家物品。坡顶带来独特的空间形态，区别于普通平整房间，能衍生出很多不一样的使用场景。

本次实地看盘，重点了解两套目前可选的代表性房源，分别为 6 号西边套房源，以及 7 号大面宽房源，两套房源的户型取向差异明显，可以适配不同家庭的偏好。

6 号房源，属于项目当中稀缺的西边套产品，建面约 223㎡，面宽 10.2 米，进深约 6.7 米。一层层高 3.6 米，二层、三层层高均为 3.4 米。这套房源的附赠模块包括南花园约 36㎡，北花园约 10㎡，实现南北双向庭院；地下室面积约 70㎡，拥有 6.2 米的层高，具备双层改造的条件；阁楼面积约 39㎡，尖顶最高 2.3 米。西边套的属性，让这套房源除南向采光之外，还额外拥有西侧的采光界面，整体采光视野表现更为突出。南北双花园的配置，南向院落适合做景观造景、户外聚餐，北向小院可以作为后勤庭院，用于放置户外设备，或是打造小菜园，两个庭院分工可以做区分。6.2 米层高的地下室，完成夹层搭建之后，地下可以拆分两层独立空间，阁楼又补充一处屋顶空间，整套房源的可塑性很强，适合希望拥有双庭院、看重边套采光，需要大量拓展空间的家庭。

7 号房源，最大亮点在于超大南向面宽，是偏爱庭院生活客户的优选，建筑面积约 192㎡，南向面宽做到约 15 米，进深约 5.4 米。一层层高 3.6 米，二层层高 3.2 米。附赠部分包含南花园约 50㎡，地下室约 78㎡，层高同样达到 6.2 米，阁楼面积约 21㎡，尖顶最高 1.6 米。15 米的南向大面宽搭配短进深的格局，让整套房子南向拥有连续的采光界面，室内多个房间都可以承接南向阳光，全屋采光条件十分可观。50㎡的南向花园尺度充裕，有充足的空间打造水景、绿植造景、户外休闲平台，喜欢园艺、户外庭院聚会的家庭会很青睐这套房源。同时这套房源的建面相对更小，在总价门槛上面更加友好，综合下来拥有不错的性价比。

看完产品优势，我们也需要客观看待这套产品的客观现实。首先整个项目地块规模不大，是小体量社区，社区内部的集中公共活动园林空间不会像大型社区那样丰富。项目内部同时包含高层住宅与风貌别墅两类产品，两类物业共存于同一个小区当中。风貌别墅本身是毛坯交付，庭院、地下室、阁楼都需要业主自行投入资金完成改造装修，后期改造的成本、工期，都需要购房家庭提前纳入预算考量。风貌产品的巷道、庭院格局，每一套都存在差异，实地感受巷道尺度、庭院日照、建筑对视，是选房当中不可跳过的环节。地下室尽管层高充足，但地下空间的防潮、通风，需要后期装修阶段重点处理。坡顶阁楼受屋顶形态的约束，不同位置层高存在落差，空间使用上会受到一定限制，要结合自家实际使用需求规划功能。

放到整个上海新房市场来看，内环内新建风貌别墅本身供给有限，多数同类型产品总价门槛处在较高的区间，象屿・苏河琹庐这批房源，把建面控制在 190‑223㎡，总价段落在三千多万，在内环新建风貌别墅当中，属于一类特殊的产品选项。它的核心价值，首先来自内环的区位，现成成熟的城市配套，不用等待板块长期发展；其次是产品形态，做到地上多层居住、私家庭院、高拓展地下室、坡顶阁楼，集合了有天有地的墅居体验；再加上准现房的状态，不用经历漫长的等待周期。

什么样的家庭可以重点关注这类产品？一类是长期生活在市中心，习惯内环生活节奏，不想向外环搬迁的多人口改善家庭，希望拥有分层居住、带庭院的居住环境；第二类是本身喜欢海派建筑氛围，对石库门风貌建筑有偏好，想要入手一手新建风貌产品，又不想接手改造难度巨大的老洋房；第三类家庭，对于家庭兴趣空间有诉求，需要独立的影音、健身、收藏空间，希望借助地下室、阁楼拓展居家场景。当然，选择这套产品，也要接纳上面提到的客观条件，实地走访样板空间，切身感受层高、庭院尺度、巷道距离，把后期装修改造的成本、周期做好预估，再做出购房判断。

总结来说，象屿・苏河琹庐是一套优缺点都十分鲜明的内环风貌别墅。城市核心区位带来成熟的外部资源，一字型建筑布局、大面宽采光、双花园、超高层高地下室、坡顶阁楼，共同构筑起它的产品特色，16 套的总供给量，经过去化之后可选房源不多。如果把置业目标锁定在内环，想要寻找一手新建带院墅居，不妨把这个项目纳入对比清单，结合自身家庭结构、预算、改造接受度，综合权衡再做选择。