卖家虚构房源，转手后无法过户，买方起诉要回房款（靳双权律师经典案例）

导 语

房源是虚构的，230 万元购房款早已转到转手人名下。买房人起诉转手人退款；转手人抗辩称，刑事判决已责令原业主退赔。法院没有采纳 —— 判决转手人退还 230 万元。

回迁安置房 · 刑民交叉 · 刑事退赔 · 合同目的不能实现 · 资金占用费

这场争议的双方，一个是买房的贺守诚，一个是收钱转手的蒋立川。

2023 年 4 月，贺守诚通过中介门店找房源。中介人员柳淑芬告诉他：有人正在出售一套回迁安置房，房源真实。

这套房此前由原业主姚丽娟卖给蒋立川，蒋立川再加价转卖给贺守诚。

2023 年 6 月，双方签订《转让协议》，约定房价款 2490000 元；次日，贺守诚分两笔转账，付清了购房款。

房子始终没有影子。直到 2024 年 12 月，中介才告诉他：房源是假的，房收不了。

原业主后来因合同诈骗被判无期徒刑，生效刑事判决责令他向被害人退赔，贺守诚的 2300000 元也在发还清单上 —— 但退赔款至今一分未发。

这笔损失能不能再向转手人主张？本案的判决，把这条刑民交叉的路讲清楚了。

靳双权律师受聘为中国房地产业营销协会副会长

本 文 看 点

刑事判了退赔，仍可向被告人之外的其他民事主体提起民事诉讼 —— 两条救济路径并不互斥

主张「名为买卖、实为借贷」的，要拿出能自圆其说的证据；在另案中说过的话，会被拿来对照

购房款全额支持，资金占用费不予支持 —— 双方均系受害人时，法院通常不判

案 件 速 览

项 目

内 容

案件类型

房屋买卖合同纠纷 —— 回迁安置房买卖、刑事退赔与民事诉讼的关系

审理法院

北京市大兴区人民法院（2026 年 3 月 12 日立案，2026 年 9 月 23 日判决）

当事人

原告：贺守诚（买房人），其女贺晓宁为委托诉讼代理人；被告：蒋立川（转手人）

涉案房屋

北京市大兴区旧宫镇一套定向安置回迁房，建筑面积 88.57 平方米

争议核心

刑事判决已责令原业主退赔，买房人还能否向转手人主张返还购房款

判决结果

转手人退还购房款 2300000 元；资金占用费未获支持

PART 01

案件基本事实

时 间 线

2021 年 7 月 9 日

原业主把房屋「卖」给转手人

姚丽娟与蒋立川签订《定金收付书》，约定成交价 1800000 元。

同年 7 月 19 日双方又签订《回迁房买卖合同》；2023 年 6 月 6 日，转手人与买房人签字确认该合同作废。

2023 年 4 月 26 日

经中介推介，决定买房

贺守诚通过中介门店找房源。中介人员柳淑芬称，蒋立川正在出售一套回迁安置房，并一再保证房源真实。当日，贺守诚支付定金 50000 元。

2023 年 6 月 6 日

签订《转让协议》

贺守诚与蒋立川签订《转让协议》，约定房价款 2490000 元；原业主姚丽娟以原业主身份签字确认。

2023 年 6 月 7 日

付清购房款

贺守诚分两笔向蒋立川转账，支付购房款 2300000 元，另向中介支付中介费 10000 元。

2024 年 12 月 18 日

得知房源虚假，报案未果

中介告知贺守诚：房源虚假，无法收房。12 月 25 日，他到派出所报案，公安机关未予立案，认为属于民事纠纷。

2026 年 1 月 28 日

原业主因合同诈骗被判无期徒刑

北京市第二中级人民法院作出刑事判决：姚丽娟犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，责令其退赔各被害人经济损失；该判决于 2026 年 2 月 8 日生效。

刑事判决查明，姚丽娟虚构回迁安置房房源、伪造定向安置房合同，诈骗 54 名被害人，涉案金额 1 亿余元。发还清单载明：贺守诚 2300000 元，蒋立川 665000 元。

2026 年 3 月 4 日

二审撤销一审裁定，指令重审

贺守诚此前起诉，一审以案件存在经济犯罪嫌疑为由裁定驳回起诉。

二审法院裁定撤销该裁定，指令一审法院审理 —— 理由是刑事判决已生效，并未认定转手人、中介存在犯罪行为，两人亦均系刑事被害人。

靳双权律师接受新浪网专访

PART 02

双方的主张

各 自 的 说 法

原 告 贺守诚：钱打给了你，房子没有，就该你退

请求判令蒋立川退还购房款 2300000 元，并以该款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付资金占用费。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

又依第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

在他看来，从蒋立川处购买涉案房屋，标的物不存在，交付房屋的义务无法履行，合同目的无法实现，收取的购房款依法应予退还。

被 告 蒋立川：损失该由骗子赔，不该我赔

第一，损失已由生效刑事判决确认，应当通过刑事退赔程序解决。刑事判决已将贺守诚的 2300000 元列入被害人发还清单，并责令原业主退赔。

犯罪分子非法占有、处置被害人财产造成的损失，优先通过刑事追缴、责令退赔程序救济。

第二，他与原业主之间并非真实的房屋买卖，而是「名为买卖、实为借贷」。

他实际向原业主支付 2100000 元借款，原业主以虚构的回迁安置房作为担保；案涉《转让协议》是中介撮合下形成的连环交易，他不是诈骗行为的实施者。

第三，他自始至终没有取得、控制过这套房，房源虚假事先并不知情。收取的 2300000 元，实际用于清偿原业主欠他的借款，他没有从买房人处额外获利，也不存在欺骗、误导。

PART 03

法院查明的合同与款项

法 院 查 明

交易链上的另外几份书证

2022 年 4 月 19 日

《钱款交付书》

原业主与转手人确认：首付款 400000 元，成交金额 1800000 元。

2023 年 6 月 6 日

《承诺书》《收款个人授权委托书》

原业主承诺房屋系其单独所有、无产权争议，并委托转手人代为收取全额售房资金。

2023 年 6 月 6 日

《全款收付书》

原业主与买房人确认收到购房款 2300000 元，成交价 2490000 元。

房屋的真实状况

涉案房屋是一套定向安置回迁房，建筑面积 88.57 平方米。它自始未取得不动产权证，也从未登记在转让方名下 —— 法院查明，这套房并不存在，是原业主虚构的标的物。

款项的去向

贺守诚的 2300000 元购房款，直接转入蒋立川的账户。蒋立川则称，这笔钱是原业主向他归还的借款。

至于中介费，柳淑芬收取后已于 2025 年 1 月 4 日退还 20000 元，剩余 40000 元至今未退。

PART 04

法院核心裁判观点

三 个 关 键 认 定

刑事判了退赔，不等于民事上只能等退赔 —— 被告人之外还有缔约、收款、获利的一方，可以另行主张。

观点一　刑事退赔，不妨碍向被告人之外的民事主体主张权利

法院认定的第一个问题，是买房人还有没有资格提起这起民事诉讼。

结论是：刑事判决虽然认定贺守诚系刑事被害人，并判决原业主承担退赔责任，但刑事诉讼中的追赃和责令退赔程序，仅解决受害人与被告人之间的财产返还和赔偿问题。

它并不影响受害人通过民事诉讼程序，向被告人之外的其他民事主体主张民事权利。

本案中，各方当事人均认可贺守诚将购房款 2300000 元直接支付给了蒋立川，双方之间订立有《转让协议》，蒋立川亦认可出售涉案房屋获取了差价利润。

据此，法院认定：贺守诚与蒋立川之间的法律关系，与其与原业主之间的法律关系不属同一法律关系；即使原业主构成刑事犯罪，也不影响贺守诚向蒋立川主张民事权利。

法院同时指出，一审以本案存在经济犯罪嫌疑裁定驳回起诉，处理有误，本院予以纠正。

律 师 提 示

刑事退赔与民事诉讼不是二选一。被告人之外还有缔约、收款、从中获利的一方时，可以另行起诉；前提是两条路径指向的不是同一笔损失，最终获赔总额不超过实际损失。

观点二　「名为买卖、实为借贷」的抗辩，证据不足不予采信

蒋立川主张，他与原业主之间并非房屋买卖，而是民间借贷，签订房屋买卖合同只是把房子作为抵押；他收取的 2300000 元，是原业主向他偿还的借款。

法院认为，蒋立川对上述主张并未提交充分证据佐证，且与其在另一起案件中的陈述前后矛盾，故对该抗辩意见不予采信。

根据双方提交的证据和当庭陈述，可以证明：蒋立川以 1800000 元从原业主处购买涉案房屋，后又以 2490000 元的价格出卖给贺守诚。

法院还特别说明了一点：贺守诚在与蒋立川签订《转让协议》后，又与「原业主」签订了一份房屋买卖合同。

这仅是为了保障房屋能顺利过户，贺守诚并没有与原业主建立房屋买卖合同关系的意思表示。

综上，法院认定：贺守诚与蒋立川之间存在房屋买卖合同关系。

律 师 提 示

主张「名为买卖、实为借贷」，要拿出借款合意、利息约定、还款记录这些能自圆其说的证据。自己在另案里的陈述会被调取对照，经不起对照的抗辩，很难被采信。

观点三　标的物不存在，合同目的无法实现，购房款应当返还

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务（《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条）。

既然买卖关系成立，房屋却并不存在，合同自然无法履行。法院据此支持了贺守诚要求退还购房款 2300000 元的诉讼请求。

但判决同时明确：本案与刑事案件在执行程序中应当协调处理，对于刑事判决已完成的退赔部分应当予以扣减，确保贺守诚获赔总金额不超过 2300000 元。

至于资金占用费，法院没有支持。理由是：因原业主的诈骗行为导致合同无法继续履行，双方均系受害者，故对该项诉讼请求不予支持。

值得一提的是，在那份刑事判决的发还清单上，蒋立川本人也在被害人之列 —— 他被骗的是另一套房屋的款项。

律 师 提 示

判项里的「扣减」和「总额不超过」，是为了避免同一笔损失拿到双份赔偿。资金占用费能不能支持，要看对方有没有可归责性 —— 双方都是受害人时，法院通常不判。

PART 05

最终判决结果

判 决 主 文

判 项

内 容

判决一

蒋立川于本判决生效之日起十日内退还贺守诚购房款 2300000 元（执行中应扣减贺守诚已实际收到的刑事退赔部分，贺守诚获赔总金额不超过 2300000 元）。

判决二

驳回贺守诚的其他诉讼请求。

办 案 律 师

本案中，靳双权律师代理原告贺守诚，向转手人主张返还购房款。在刑事退赔已判令由原业主承担的情况下，法院采纳了我方意见，判决转手人退还购房款 2300000 元。

靳双权，北京房产纠纷律师。2002 年毕业于中国政法大学，取得法学学士学位并通过司法考试，2006 年正式执业，二十年只做房产这一件事。

执业前在大型房产公司担任法律顾问，并曾为国内头部房产经纪机构起草二手房买卖合同范本；既懂房产交易的行业规则，也熟悉法院的裁判尺度，能提前预判争议焦点和对方的抗辩思路。

经手数千起房产纠纷案件，擅长从合同、票据、流水这些容易被忽略的细节里找到关键证据，帮当事人把证据链在开庭前搭好。

北京电视台《律师请就位》《第三调解室》节目嘉宾，多次就房产纠纷问题现场点评。

主 要 业 务

商品房、回迁安置房的买卖与继承纠纷，借名买房确权，房屋买卖合同效力与解除，购房款返还，拆迁安置房分割

以及房产交易中的刑民交叉问题等，只要是和房产有关的疑难问题，都有成熟的处理思路。

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